眾所周知，如今的房子已經不僅僅是用來遮風避雨這麼簡單，同時也捆綁了戶口、教育、婚姻、醫療等一系列的社會資源，所以對不少購房者來說，有時候買房是要比結婚、生子等人生大事還要重要的事情。公開數據顯示，經過20多年的快速發展，截至2019年，房地產已經成長為了年銷售近16萬億的龐然大物，而且業內預計2020年還有望突破17萬億，進一步刷新銷售紀錄。
筆者認為，房地產銷售節節攀升的背後除了資金大量流入樓市以外，最主要的一大支撐力就是城鎮化。1998年房改剛開始時，我國的城鎮化率為30.4%，全國城鎮人口為3.79億，截至2019年底，城鎮化率達到了60%，全國城鎮人口達到了8.48億，20年時間城鎮人口增加了近5億。道理很簡單，大量人口從農村流入城市，帶來了大量的住房需求，由此就不難理解為何房價不斷上漲了。
因此，我們可以說，過去20年，既是我國人口紅利不斷爆發的20年，也是房地產高速發展的20年，二者的腳步基本保持一致。對此，經濟學家任澤平也多次表示，判斷房地產的走向，短期看金融，中期看土地，長期就要看人口。那麼，伴隨房地產調控的持續深入，下一個10年、20年，房地產還會一直保持高速發展時期嗎？根據最近兩年的市場表現來看，從2021年開始，與房價下跌相比較，更危險的信號已經開始悄悄出現了，內行預測：房子或許正在成為人們的負擔。對此，我們可以通過以下兩個方面來了解。
一方面，未來5年將進入中度老齡化社會。
日前，國家發佈了“十四五”發展規劃，即2021-2025年發展規劃，其中明確提出：要實施積極應對人口老齡化的國家戰略。值得注意的是，“十三五”期間提出的是積極開展應對人口老齡化的行動。從“積極開展”到“積極實施”，從“行動”到“國家戰略”，這些詞語的轉變意味著人口老齡化的壓力正在逐步加大。根據民政部公佈的消息顯示，截至2016年底，全國60歲及以上老年人口為 2.3億，未來5年時間，這一數字將會突破3億，也就是超過總人口的20%，這預示著我國將從輕度老齡化社會邁入中度老齡化社會。
另一方面，人口出生率正面臨不斷下降的趨勢。
大家都知道，我國從2016年1月1日正式施行了“全面二孩政策”，當年新出生人口攀升到了1786萬，雖然2017年有所下滑，但也達到了1723萬。但是，從2018年開始，新出生人口下降到了1523萬，為近60年來新低，2019年又繼續下降到了1465萬，再次創下新低。業內專家預計，受結婚人數減少，二胎生育意願下滑等因素的影響，2020年的新出生人口還會繼續下降。根據中國社科院發佈的《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告No.19》顯示，按照中國總和生育率保持在1.6（一個婦女一生生育的孩子數量）計算，我國將在2027年出現迎來人口負增長。
面對老齡化社會加速，以及出生率不斷下降的現象，中國社科院世界社會保障中心主任鄭秉文在接受採訪時也表示，未來5年人口老齡化將突破兩個大關。第一大關：60歲及以上老年人佔總人口的比例超過3億，達到3.03億。第二大關：16歲-59歲勞動人口從2023年開始每年將會減少千萬。面對這種趨勢，他建議，“十四五”期間，應該先放開三孩，以後逐漸全面放開生育。無獨有偶，經濟學家任澤平也呼籲，應該立即全面放開並且鼓勵生育。
在筆者看來，無論是放開三孩還是全面放開，都無法從根本上解決目前生育率下滑的問題。原因很簡單，生育率下滑不是不想生孩子，而是生養成本太高，導致年輕人不敢生。當然，除了撫養成本、醫療成本、教育成本以外，高房價是重中之重。央行數據顯示，目前城鎮居民債務參與率高達56.5％，家庭債務來源主要是銀行貸款，而房貸佔據家庭債務總額的75.9％。房價不斷上漲，房貸負擔過高，無疑給結婚購房、撫養孩子等帶來了壓力，不敢生也很容易理解了。
“老人潮”、“少子化”現象同時出現，房地產顯然回不到過去了
根據國家統計局的數據顯示，目前全國人均住房面積達到了40平方米，央行數據也顯示，目前城鎮戶均住宅達到了1.5套，這兩組數據都指向了一個共同主題：目前已經不缺房子了。當然，由於住房資源分佈並不均勻，所以導致有人擁有多套房子，可能有的人一套都沒有。但是，隨著老年人口的不斷增加，生育率的不斷下滑，在住房總量不變或者繼續增加的情況下，未來人均住房套數會越來越高，房子會進一步呈現供大於求的狀態。
萬通地產創始人馮侖也表示，目前很多城市的人口增速都在放緩，一些城市甚至還出現了負增長。在這種情況下，住宅也開始處於十分穩定的狀態當中了，將來等到了90 後，甚至00 後的爺爺奶奶不在了，又會多出來很多房子。因此，當住房供給不是問題了，房價自然也就不是問題了，今後要擔心的不是房價過高，而是過低，不是買不起房子，而是賣不掉。無獨有偶，在阿里員工的集體婚禮上，馬雲也表示，未來每對年輕人可能要養8個老人，要管理5套房，最後房子不僅不值錢了，反而還要承擔管理成本。
最後總結一下：下一個5-10年，人口老齡化將加速到來，與此同時，人口出生率也會面臨不斷下滑的態勢，在這種態勢下，房地產會逐步走向供大於求，到時候無論是把房子出租還是出售都不是一件容易的事，期待房價上漲就更不容易了。除此之外，再加上折舊成本、資金成本，房地產稅、空置稅等因素，不難發現，持有過多的房產正在慢慢成為人們的負擔。不過，與人口較為集中、住房需求比較旺盛的一二線城市相比，人口不斷流出的三四五線城市尤其值得注意。
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