總結一下近幾年樓市的發展，2016年國家開始大力調控樓市，2017年的時候，多數核心大城市的房價已經逐漸穩定下來，比如鄭州現在的房價均價，和2017年基本沒有多大區別；石家莊和天津的房價，比起2017年的房價峰值，已經回落了很多；北京和上海的房價在最近3年中基本上處於橫盤狀態，不過北京二手房房價有所調整。當然2017年之後，也有部分核心城市的樓市局部火熱，比如深圳、東莞、寧波等城市，不過總體而言2017年開始，我國大城市的房價基本上已經大局已定，很多城市在最近3年都處於調整期。
而2017年和2018年是三四線城市房價大漲的兩年，這兩年三四線城市房價大漲主要有兩個推動因素，首先是棚改政策的全面推進，讓很多三四線城市的老百姓手中獲得了很多拆遷補償，最終這些錢還是流入了樓市；另一方面由於一二線城市房價開始調整，炒房客和開發商開始進軍三四線城市。
從2019年開始，不管是一二線城市還是三四線城市，樓市基本已經開始平穩下來，甚至有部分城市的房價開始出現不同程度的調整，2020年雖然經歷了樓市寒冬但是樓市依然延續了2019年的平穩。
結合最近幾年的樓市走勢，我們會發現樓市經歷了幾個發展階段：2017年之前全國房價都是普漲狀態；2017年和2018年是局部上漲階段；2019年和2020年基本已經達到穩定的狀態。根據前幾年的房價走勢，2021年的房價該如何走，是延續2020年樓市穩定的趨勢，還是明年的樓市可能會迎來“艱難時期”，筆者認為樓市穩定是未來很多年樓市發展的總基調，不過2021年的樓市也註定會非常艱難。
01
從樓市的調控層面來看，樓市調控依然不會放鬆。今年最令人矚目的調控新政就是“三道紅線”新政，央行前一段時間央行邀請了12家重點房企召開座談會，並給房企劃出了“三道紅線”。很多房企都是高負債的運營模式，因此房企比較依賴融資，而“三道紅線”的政策就是限制房企融資的新政，如果房企不能3個標準不能完全達到成為綠檔房企，那麼未來房企的融資將會受到很大影響。如果3個指標都不能合格，那麼房企就需要先努力進行去負債，變為綠檔房企。
對於房企來說，在“三道紅線”政策的規範下，房企就需要想辦法進行去負債，也不能再像過去那樣盲目擴張。因此“三道紅線”新政有利於房企朝著健康的方向發展，也有利於房地產行業朝著健康的方向發展。
除此之外，下半年的樓市調控可以說是風起雲涌，深圳715新政可以說拉起了樓市調控的序幕，在深圳樓市最火熱的時候，深圳住建部推出了號稱史上最嚴厲的調控政策，被廣大網友稱為是長沙樓市調控的升級版。深圳樓市調控可以說開啟了下半年樓市調控的先河，深圳樓市調控出臺之後，杭州、南京、寧波、東莞等城市紛紛升級調控。根據中原地產研究中心提供的數據顯示，7月份以來，全國已經有超過30個城市加碼樓市調控政策。
02
從樓市的供求關係來看，樓市正在從過去的供不應求逐漸轉變為供大於求。前一段時間央行對城鎮家庭的住房情況進行統計，統計結果顯示，城鎮家庭有將近96%的家庭擁有住房，戶均擁有住房1.5套。根據央行的統計數據我們可以知道，現在城鎮家庭基本上已經不缺房子，單從城鎮家庭的購房需求來看，現在樓市已經呈現出供大於求的狀態。
同時根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》調研報告表明，我們國家的住房空置率已經超過20%，基本上相當於每5套房子就有超過1套房子空置。其中一線城市的住房空置率達到16.8%，二線城市的住房空置率達到22.2%，三線城市的住房空置率為21.8%。除了一線城市的住房空置率低於20%，二線城市和三線城市的住房空置率均低於20%，相信四五線城市因為人口外流，住房空置率會更高。
按照國際標準，住房空置率低於10%算是正常水平，高於10%已經偏高，當住房空置率高於20%的時候，屬於嚴重偏高水平，住房已經明顯過剩。我們國家現在的住房空置率基本上就屬於嚴重偏高，住房已經明顯過剩。總而言之，隨著樓市的發展，還會不停地建房子，因為房子的存在的年限比較長，建房的速度遠高於房子被淘汰的速度，因此未來樓市供大於求的趨勢將會越來越明顯。
03
從人口的發展趨勢來看，目前我們國家的新生人口數量逐年降低，同時老年人的人口比例不斷增加。從2016年開始，新生人口的數量就開始逐年下降，公開資料顯示：2016年我國新生人口數量達到1786萬，2017年新生人口數量為1723萬，2018年新生人口數量僅為1523萬，到了2019年，新生人口數量只有1465萬。有人認為人口出生率持續降低並不會短時間內引起總人口減少，因此並不會對房地產行業產生很大影響。
其實分析人口對房地產行業的影響，不能僅僅分析總人口的數量，應該看重人口結構的變化。隨著人口出生率的逐年降低，同時平均壽命的逐漸延長，老年人的人口佔比會逐漸增加，年輕人的比例會逐漸減低。我們都知道房地產行業是一個非常吃人口紅利的行業，但是樓市需要的是相對年輕人的人口，老年人基本沒有買房需求，即使想買房，銀行也不會給老年人貸款。因此未來隨著年輕人口的比例逐漸降低，對房子的需求量也會逐漸減少，因此從人口結構的角度分析，未來房地產行業的發展將會越來越艱難。
結合以上3個層面的分析，未來的樓市還面臨著很多非利好的消息。雖然說在國家的長期調控下，未來的樓市依然會長期處於穩定狀態，但是2021年開始，樓市可能會迎來比較艱難的時期。對於那些大城市來說，房價可能會長期處於穩定狀態，有些城市的房價也可能會穩步上漲，但是有一些經濟發展滯緩的小城市，人口處於持續流出狀態，同時又沒有大型產業支撐，這些城市明年的房價可能會超出多數人的想象。
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