觀點地產網應華匆匆走進會議室時，我們正與攝影師討論著光線問題與位置。與他對視的第一眼，能感覺到這是一位充滿熱情活力的職業經理人。
2021新年伊始，我們見到了這位新上任中城投資董事、總裁——應華，雖是初次見面，但他的臉上時常掛著標誌性的笑容，讓人感到親切。
冬季尚未過去，那天的上海依舊冷冽。應華穿著一套整齊的西裝，繫著深藍色的領帶，在交談中一點也不拘束，娓娓道來。
事實上，這場對話有著不同的意義，既是總結過去的這一年，中城投資所做改變和成績，亦是站在18週年節點上看中城投資的未來。無疑，應華正努力留下自己的印記和風格。
這一年，他從沉浸逾20年的銀行、信託行業轉向私募行業，接棒中城投資。十八而志的中城投資以專業立本，奮進篤行，未來的路也更加明晰。
作為國內歷史悠久的房地產私募投資管理機構，截至目前，中城投資旗下基金管理人累計投資規模逾1600億元，專注於房地產全產業鏈的投資管理，是國內首屈一指的地產私募基金管理人。
應華對於中城投資的運營發展和投資邏輯很清晰，儘管上任才一年時間，從交談中得到更深的體會是，他更像是把整個公司的脈絡都刻在腦海中，他總結過去這一年時感慨萬分。
“2020年不管是對他還是對中城投資而言，都是蛻變的一年。”蝴蝶破繭才能成蝶，鳳凰浴火方得重生。
蛻變的一年
變化來得很突然，2020年一場始料未及的疫情打亂了原有的節奏，應華選擇走出舒適圈從事地產私募行業，他篤定地認為，這一行業依然欣欣向榮。
對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金時代；對於中城投資而言，它從2002年創立以來就伴隨著房地產和私募基金行業一路向前。
行至當下，地產行業的“天花板”論早已被業內討論了無數個春秋歲月，而應華對地產行業的未來始終保持樂觀。
“到了山頂以後會發現有更高的山峰，每一個行業都有自己晉階的過程。”同時，他也是謹慎和穩健的，不做沒有把握的事。
作為IT理工出身，應華天生便對數字敏感、觀察敏銳，他在金融行業沉澱了20餘年，曾就職於上海國際信託公司及浦發銀行，這段經歷也讓他打下紮實行業基礎，在中城投資的這一年更加得心應手。
“過去的一年是一個完整的學習年度”，應華的言語神態中始終透露著謙遜，“2020年收穫很多，對中城投資來說，這是蛻變的一年，有一些脫胎換骨的變化，更加市場化，更明確自己要走的方向。”
2020年在新一屆董監事會的帶領下，中城投資戰略升級，向有質量的增長轉型，並做出了一系列戰略性變革，以專業匠心堅守投資本源，助力建設美好城市。
這是迴歸核心的時代，中城投資更善於發揮房地產基金的特性，充分運用專業化投研，做到了管理能效、產品迭新、客戶口碑等多維提升，持續穩健發展。
與此同時，中城投資全面革新組織運營觀，以企業文化為驅動，推動人才成長，打造核心內生動力，穩步搭建起富有中城特色的人才管理體系，為公司發展提供了強勁的中堅力量。
應華談到，投資美好生活，離不開美好的服務體系。2020年，中城投資在數字化建設方面也狠下苦功。中城投資全面搭建客戶一站式服務平臺，客戶可安全便捷地在該平臺上進行電子簽約和存續服務體驗。
不僅如此，中城投資還在構建一個全面覆蓋、專業專注、高效運作的大投研體系和基金全週期管理系統，通過系統承載、創造了“有智慧”的管控平臺，進一步精細化運營管理，為公司建立扎實的長期競爭力。
在應華看來，一個企業最重要的是價值觀。“我們最重視的價值觀之一，就是合規、專業、獨立”。
中城投資擁有53家股東，構成這家公司獨特產業資源的同時，應華更加強調要遵循市場化運作、獨立化運營，這也正符合當下房地產私募基金更加強調基金管理人獨立性的趨勢。
在他的預判中，未來房地產私募基金還是要回歸投資本源，股權投資、長期投資、組合投資是大趨勢。他坦言，中城投資始終在堅持難而正確的事，在產品端不斷打磨與升級，持續加大股權投資、組合投資。
可以說，2.0和3.0組合基金是中城投資在業內的首創產品。以基金投資策略為引擎，通過優選操盤手、優選區域、優選項目、組合投資、分散風險及嚴格的投後管理來實現風險收益比最優化。
“組合基金的模式也能滿足開發商權益性融資需求，優化開發商的經營管理。目前，此類產品已累計發行近250億元的規模，在這方面我們也有了非常深厚的積累和經驗。”炯炯有神的眼睛裡透露著他對這家企業寄予了厚望。
他的嘴角微微上揚，“經歷了很多事情，做了很多調整，和我想象的差不多，甚至公司的發展情況比我想象得要好，我個人還是比較看好房地產行業，也比較適應，所以還是很開心的。”
未來之問
18歲的中城投資正值步入成熟，走向穩健發展的階段。
“這個行業的下半場才剛剛開始，後面會好多少年不好說，但這個行業整體是非常健康的，可操作、可投資，目前相對來說步入了一個比較穩定的期間，每年的收益相對來說可預測。”應華說道。
只是任重道遠。談及未來要怎樣才能走的更遠，在新的發展環境中如何保持自己的競爭優勢？應華笑著說道，“這是我們一直在思考的。”
桌上茶杯裡的水已經放涼了，在兩個小時的採訪中，他依然精神充沛，語速不緊不慢地聊著中城投資未來的發展戰略。
在他描繪的發展藍圖裡，未來五年中城投資整體投資規模會超過2000億元。同時他強調，規模不是最核心的，最核心的是利潤和收益。
“今年有信心做到稅後淨利潤1.6-1.8億元，我們人員控制得很緊，人均淨利潤或將近200萬元。五年內淨利潤達到4、5億，是我們的目標。”
不苛求規模在於符合監管要求以及自身的經營戰略，他認為，中城投資不盲目做大規模，但更注重做強，更重要的是夯實專業能力、實現有質量的增長。
他也介紹道，目前中城投資存續基金裡項目都非常安全，客戶平均投資收益都較高，基金的平均退出期限基本在兩到五年之間，這在行業看來是具有吸引力的。
談及募投管退，應華認為，長期限資金、投資能力、投後管理能力將成為管理人競爭力的關鍵因素，而主動管理能力是基金區別於其他金融機構的核心能力，也是我們最為重視的。
至於中城投資未來會關注的投資機會，應華表示，目前聚焦結構性的開發投資機會的同時，中長期還會重點關注三類投資機會。
“一是城市更新、商業不動產的投資機會；二是雙循環新發展格局所帶來的產業園區、倉儲物流、數據中心等資產投資機會；三是從金融產品的角度，標準化產品、權益類產品未來將是重點發展方向和政策鼓勵方向，資產證券化特別是REITs是未來長期重點關注的投資機會。”
在探索中城投資的同時，我們對背後支撐它的人有了更多的好奇，話題亦不免有所延伸。
問及在這麼多年的事業生涯中，哪個階段是最具挑戰性的？應華直言這個問題並不陌生，不論是戰略經營，還是挑戰未來，每個階段都有它的挑戰性，能從他熱情的語調中感受到，他對所熱愛的事業一種全心奉獻的態度。
他對於一路以來陪伴中城投資成長的員工，銘記於心；對於支持中城投資的合作夥伴、投資者們，則以更加優秀的中城投資作為回報。
身邊多重力量環繞，讓應華對未來依舊充滿激情與信心。作為職業經理人，他期許未來公司的獨特風格能更加鮮明，行穩致遠，將優勢做到極致，成為中國房地產金融服務的引領者。
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