頂著“北京二環內第二大開發商”美名的國瑞置業，如今走到了高息發債，借新還舊的地步。
25日晚間，公司披露已發行3.24億美元的新票據，用於替換尚未到期的票據。這筆票據年利率高達14.25%，遠高於當前房企的發債利率水平。
過去3年，公司發債成本持續攀升，債券年利率從2017年的7%升至2019年的13.5%。
2020年初，公司董事長張章筍對外宣稱，將暫停發行美元債，以降低負債。不料，剛到2021年，就重啟發債工作。
高息發債推高融資成本
14.25%的年利率，是當前房企中最高的發債利率水平。邁入2021年，國內一大批房企先後發行美元債券，最高年利率不超過10%。國瑞置業（02329.HK）發行這筆高息債，主要是為要約交換2022年到期、年利率13.5%的美元票據。
公司有關人士接受媒體採訪時稱，此次發債利率主要根據市場定價。
斑馬消費注意到，國瑞置業高成本從債券市場融資並非首次，這導致公司融資成本逐年升高。2017年至2019年，公司連續發行美元債券，年利率分別為7%、10.1%和13.5%。
在這種情況下，公司對資金有了更大的需求，再度推高負債規模。截至2020年6月，公司負債總額663.29億元，同比增加近50億元。當期末，公司尚未償還借款276.34億元，包括銀行借款191.29億元、其他借款39.45億元、公司債券5.89億元及優先票據39.71億元。
上述同期，公司現金及現金等價物為18.56億元，其中受限制存款及現金6.23億元，而當期短期借款為60.48億元。
然而，國瑞置業自我造血狀況不太樂觀。2017年至2019年，公司歸母淨利潤分別為17.50億元、10.09億元和8.60億元，同比分別增長11.96%、-42.35%和-14.77%。與此同時，毛利率從2017年的46.69%一路跌至2019年的26.43%。2020年上半年，進一步跌至26.23%。
業績下滑的同時，公司資產負債率整體走高。2017-2019年，資產負債率分別為76.78%、76.44%和77.33%。
業績起伏不定，公司在行業內排名每況愈下。
2018年，國瑞置業銷售規模首次突破200億元，進入行業百強，排名第99名；2019年，公司旋即跌出百強之外；2020年再度缺位克而瑞房企銷售TOP100。
重倉舊改，10年拆不完一片地
國瑞置業債務高企，一方面是因銷售停滯不前，更有來自舊改項目的拖累。
北京祈年大街西舊改項目，公司從獲得項目已超過10年，已花掉近14億元開發成本，拆遷至今未完成。
或受限於資金缺口，去年11月23日，公司決定終止斥資17.93億元對8家企業的增資安排。放棄增資，意味著公司不僅會失去超過400萬平方米土地儲備，還會因此錄得5.54億元虧損。
好在，上述8家企業的老闆，為國瑞置業實控人張章筍的胞弟張章僑，即便停止增資，公司和這些企業的合作還會繼續。啟信寶顯示，張章僑通過廣東國廈投資直接或間接持有石家莊國瑞地產、邯鄲國廈、汕頭興瑞等企業股權，主營業務涉及房地產開發、物業管理及企業管理諮詢等。
張章筍曾對外宣稱，對於負債率高的中小型企業，目前關鍵不是規模，而是去庫存，回籠資金，爭取活下去。
2020年，國瑞置業作出調整，將年度銷售目標從250億元降至200億元。
公司認為，受疫情影響，這個銷售目標“相對穩健”。不過，這一目標，恐怕也難以完成。根據克而瑞數據，截至2020年9月，國瑞置業完成簽約銷售金額97.3億元，不到年度目標的一半。這可能是張章筍進入北京房地產市場多年，面臨的最大壓力。
張章筍從1999年進入北京，參與崇文門舊改項目，通過開發富貴園、國瑞商城，掘得第一桶金。
有了兩大名盤加持，國瑞置業在北京市場一度收穫了“北京二環內第二大開發商”的美譽。此後，公司開始對全國市場進行佈局和落地，但對北京市場依賴仍較大。2020年上半年，公司74.79億元簽約銷售額中，北京地區貢獻40.58億元，佔比54.3%；佛山和蘇州地區位居第二、第三位，佔比分別為11.6%和7.4%；其他城市佔比均不超過4%。
通過舊改項目發家，張章筍對舊改始終戀戀不忘。
不單在北京，國瑞置業還在深圳、汕頭承接一級土地開發項目等。截至2020年上半年，公司一級開發及舊改項目開發面積580萬平方米，深圳佔比51.6%。
舊改項目固然能夠獲得低成本土地，但一直是難啃的骨頭，不僅週期長，且佔用資金量大。走在生死線上的國瑞置業，能否賭對明天？
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