李銳/文
1月18日晚間，德信服務集團有限公司在港交所遞交了招股書。
招股書披露顯示，德信服務是浙江省領先的綜合性物業管理服務提供商。總部位於杭州，深耕於浙江省，截至2020年9月30日，其在管物業合共163個，在管建築面積合共2310萬平方米，覆蓋9個省份26座城市。
相比其他物業公司，德信服務規模並無優勢。目前，待上市的物業公司萬科物業，在管面積達到4.8億平方米；2020年上市的恆大物業在管面積 2.54 億平方米。
為顯示拓展能力，德信服務披露：公司的管理項目包括由德信集團及其合營企業及聯營公司開發的63項物業，在管總建築面積為780萬平方米，佔在管總建築面積的34.0%。由獨立第三方開發商開發的100項物業，在管總建築面積為1520萬平方米，佔在管總建築面積的66.0％。2020年前9月，來自第三方的收入佔公司總收入的71.8%。
對於擴大規模，德信服務似乎並不想要完全依賴母公司。實際上，德信服務背後的母公司德信集團在房企中實力表現也一般。其年報數據顯示，德信集團2018年經營活動所用現金淨額約-29.52億元，2019年為-1.69億元，經營性現金流已連續兩年為負值。
但值得注意的是，報告期內，目前，德信服務的最大客戶依然是德信集團（及其合營企業及聯營公司），其提供服務產生的收入分別佔德信服務總收入的16.5%、25.6%及27.7%。
公告顯示，德信服務共有三條業務線，具體包括了物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。其中，來自物業管理服務的收入佔比分別為67.5%、60.5%、54.6%；來自非業主增值服務的收入佔比分別為21.7%、27.2%、23.4%；來自社區增值服務的收入佔比分別為10.8%、12.3%、22%。
社區增值服務一直是物業服務企業尋求發展突破的著眼點，遺憾的是，德信服務的社區增值服務持續走高卻並非來自業務創新與運營突破。
招股書顯示，2019年以及2020年前9個月，德信集團（及其合營企業及聯營公司）為德信服務的第三大供應商，交易金額佔採購總額的比例分別為8.3%、4.7%，購買的產品則為停車位。而德信服務披露的向物業開發商及業主提供物業銷售及協銷服務，實際上該服務即向物業開發商購入車位，再轉售予業主及住戶。截至2020年前9個月，來自該服務的收入在社區增值服務的佔比達到38.4%。
此外，德信服務在招股書中明確表示，公司於過往業績期間，曾向德信控股的附屬公司提供計息墊款。關於計息墊款的信息，並沒有作為單獨列項進行公佈，而是分散於招股書幾處進行了披露。
德信服務並未披露向德信控股附屬公司墊款的詳細金額，但公佈了墊款的利息收入，在“融資收入及融資成本”一欄顯示為，12%的計息墊款。
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