对于年轻人而言，爬8楼只不过是锻炼身体的一种方式，但再年轻的人，也无法接受每天这样折腾一两回，尤其在一线城市的打工人，夜晚12点拖着加班后的疲惫身躯，望着8楼的“天梯”，遇上工作不如意委屈的时候估计会“哇”一声在寂寞楼道里哭泣。
而对于年纪大点的，拖着两条风湿老寒腿，扶着80年代的水泥楼梯扶手，气喘吁吁爬上一层楼，然后还得扶腰摸膝盖。
想想这样的场景，总有点“凄凉”。
然而这种居住感并不舒适的房子，却往往有一个特点，那就是占据着市中心的绝佳地段，拥有着城市最核心的资源配套。
所以当地段和居住舒适度相碰撞的时候，大家往往会有这样的问题：市中心老破小到底能不能买？
在回答这个问题之前，想请大家思考一下未来中国大部分城市老破小的最终归宿是什么？
我总结了一下，无非是以下几种：
1、旧改翻新继续住，比如老旧小区改造，电梯加装等等；
2、变成文物保护起来，比如上海以前老房子被列为历史建筑，但全国此类房子少之又少；
3、开发商拿地旧改，瞬间旧房变新房，身价翻番；
4、租不出去卖不了，只能空置，甚至以后有可能成为市中心的“贫民窟”；
（加装电梯的老破小）
这是未来老破小的处境，那如果有地段加持，老破小是否会不一样？市中心的老破小又有没有投资价值？
今天换个角度和大家聊聊这个话题，这次我先抛观点：市中心的房子或许适合住，但真的不一定适合投资。
首先搞清楚一点，房产值钱的部分到底是什么？
水泥钢筋堆砌的房子肯定是不值钱的，值钱的只是土地，大家应该发现，同样一个地段，抛开部分城市限价导致的倒挂因素，一般新房子比老房子贵20%左右。
贵出的20%就是房子的钱，所以老房子=土地的钱，新房子=土地的钱+房子的钱。
所以要判断市中心老破小未来会怎么样，就要知道它所在的土地是不是会越来越值钱。
土地是不是越来越值钱，和地段论有关系，但问题就在于地段不是一成不变的。
当下只有少数几个大城市，市中心不会大范围迁移。
比如北京，北京的中心一直被认定在故宫所在地，北京的房价是围绕着故宫为中心，往外摊大饼，饼越摊越大的同时，中心也就越来越贵。
图片来源：德科地产频道
再比如天津，市内六区房价是最高的，其中上三区因为学区的优势价格会更高些，而越往外价格会越低。
图片来源：德科地产频道
这类中心不变的城市的城市，随着经济越发展，城市的饼会摊得越大，而中心地段的土地也就越值钱。
未来这类城市的老破小也就一个字：贵。
哪怕房子已经老了破了，凭着值钱的土地，也能吸引一批开发商进场旧改，或者政府重新翻新维修。
何况人们想住市中心的决心，从来没有变过。
燕郊想住进6环，6环想住进3环，3环也还想继续往中心去挤。
所以这类市中心不变的城市，老破小可以买，因为会有前赴后继的接盘侠涌入接盘，毕竟比起花上2个甚至3个小时在路上，很多人宁愿牺牲居住品质买老破小，这也是这类老破小换手率高，涨幅高的原因之一。
但我们发现，像北京天津这样市中心不变的城市只是少数，大多数城市的中心是会迁移的。
比如深圳，中心从罗湖一直迁移到现在的南山，而最值钱的土地也从罗湖变成了南山，在这种迁移过程中，新的市中心房价贵了，而原来的市区老破小就变得不那么值钱了。
（深圳中心一路往西）
如今的罗湖老破小越来越破败，能等的就是旧改，但拆迁成本太高，普通开发商根本不敢碰，只能先维持现状，如果以深圳如今的涨幅速度买入罗湖基本等于跑输大盘。
现在南山有多金贵，罗湖就有多破败，一旦中心发生迁移，中心老区就会逐渐没落，而老破小就会以悲剧收尾。
全国有293个地级市，3500多个新区，许多二三四线城市的城市规划是“建设新城，分化主城”，也就是说是以发展“新区”的方式来发展，通过搞活一个新区，然后以点带面促进整个城市的发展。
这样一来，市中心就会开始迁移，传统市中心的土地也就会越来越贬值，进而直接影响老破小房屋的价值。
而现在这种老城和新城双核并立的格局越来越普遍了，比如武汉的光谷和中心城区，成都的天府新区和中心城区、合肥的政务区和中心区等等，都属于老城和新城双核心的城市发展格局。
而这些城市当下的房价至高点，往往在新区而非老城区，以后这类新区也就是未来的市中心。
所以，市中心的房子永远是片区最贵的，但市中心会变，判断老破小能不能买，一定要确认你所在城市的市中心会不会改变。
要么买市中心不变的老破小，同样，也可以追着未来的市中心买，换做现在的概念，也就是新区。
如何看市中心变不变，一看城市发展规划，二看城市有没有发展新区，三还要看这个新区能不能搞起来。
新区能不能买？又该如何判断新区的价值，其实我们有过很多分析文章。
当下新区比较建设成功的有郑州的郑东新区，武汉的光谷新区，合肥的政务区等等，在分析这些新区成功的案例之后，李老师总结出新区能成功发展的几大规律：
1、新区都在省会城市，可以虹吸全省的人口
2、离老城区非常近，这样容易被辐射，也容易引人口进来
3、省政府或市政府至少有一个搬迁过去
而有些新区李老师也明确指出不看好：比如天津滨海新区，西安西咸新区、宁波杭州湾新区、兰州新区、沈阳沈北新区等，他们都有一个典型特点：离主城区太远，省市政府也没搬过去。
对于更细节地如何挑选新区，具体可以点击文章回看：如何判断新区有没有未来
对于已经有成功新区的城市，投资可以追着新区买，而老中心除非有超级学区，否则不要碰老市中心的老破小。
因为传统老中心随着楼龄越来越大，房屋会越来越贬值，以后只能面临衰败和淘汰。
开头我们总结老破小的归宿，以后要么老旧小区改造，但顶多是修修补补，无法根本解决居住舒适度。
人口净流入的城市，老中心的老破小还能出租，但部分三四线城市的老破小，就只能空置放着，毕竟旧改成本高、周期长，开发商宁愿低成本去新区拿地开发，而年轻人也更愿意去居住环境更舒适的新区，他们都会逐渐抛弃老破小，最终只能变成一排排的“鬼屋”，住不了也卖不掉，等待衰败。
以上是对于搞得活新区的城市而言，对于实在搞不起新区的城市，还是回归市中心。
因为市中心本来就拥有整个城市最优质的公共基础配套，老城土地价值会保持稳定，只要避开那些奇葩户型和完全没人管理的小区，老城区的老破小起码还能保证保值的效果。
房子的位置是不会变的，人们对美好生活品质的追求也是不会变的，但城市一直在发展，有些城市市中心却一直在变化。
总有一天，繁华的市中心，可能变成非市中心，当初那些房子也有可能变成寂寞惨败的“贫民窟”。
人们对美好生活的向往多强烈，就意味着人们对市中心老破小抛弃的速度有多快。
所以哪怕是市中心不变的城市，没有超级学区的加持，也注定不是时代的主流。
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