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比起房价下跌,明年起更危险的信号出现了,房子正成为人们负担?

房产 楼事纪

众所周知,如今的房子已经不仅仅是用来遮风避雨这么简单,同时也捆绑了户口、教育、婚姻、医疗等一系列的社会资源,所以对不少购房者来说,有时候买房是要比结婚、生子等人生大事还要重要的事情。公开数据显示,经过20多年的快速发展,截至2019年,房地产已经成长为了年销售近16万亿的庞然大物,而且业内预计2020年还有望突破17万亿,进一步刷新销售纪录。

笔者认为,房地产销售节节攀升的背后除了资金大量流入楼市以外,最主要的一大支撑力就是城镇化。1998年房改刚开始时,我国的城镇化率为30.4%,全国城镇人口为3.79亿,截至2019年底,城镇化率达到了60%,全国城镇人口达到了8.48亿,20年时间城镇人口增加了近5亿。道理很简单,大量人口从农村流入城市,带来了大量的住房需求,由此就不难理解为何房价不断上涨了。

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因此,我们可以说,过去20年,既是我国人口红利不断爆发的20年,也是房地产高速发展的20年,二者的脚步基本保持一致。对此,经济学家任泽平也多次表示,判断房地产的走向,短期看金融,中期看土地,长期就要看人口。那么,伴随房地产调控的持续深入,下一个10年、20年,房地产还会一直保持高速发展时期吗?根据最近两年的市场表现来看,从2021年开始,与房价下跌相比较,更危险的信号已经开始悄悄出现了,内行预测:房子或许正在成为人们的负担。对此,我们可以通过以下两个方面来了解。

比起房价下跌,明年起更危险的信号出现了,房子正成为人们负担?

一方面,未来5年将进入中度老龄化社会。

日前,国家发布了“十四五”发展规划,即2021-2025年发展规划,其中明确提出:要实施积极应对人口老龄化的国家战略。值得注意的是,“十三五”期间提出的是积极开展应对人口老龄化的行动。从“积极开展”到“积极实施”,从“行动”到“国家战略”,这些词语的转变意味着人口老龄化的压力正在逐步加大。根据民政部公布的消息显示,截至2016年底,全国60岁及以上老年人口为 2.3亿,未来5年时间,这一数字将会突破3亿,也就是超过总人口的20%,这预示着我国将从轻度老龄化社会迈入中度老龄化社会。

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另一方面,人口出生率正面临不断下降的趋势。

大家都知道,我国从2016年1月1日正式施行了“全面二孩政策”,当年新出生人口攀升到了1786万,虽然2017年有所下滑,但也达到了1723万。但是,从2018年开始,新出生人口下降到了1523万,为近60年来新低,2019年又继续下降到了1465万,再次创下新低。业内专家预计,受结婚人数减少,二胎生育意愿下滑等因素的影响,2020年的新出生人口还会继续下降。根据中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书:中国人口与劳动问题报告No.19》显示,按照中国总和生育率保持在1.6(一个妇女一生生育的孩子数量)计算,我国将在2027年出现迎来人口负增长。

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面对老龄化社会加速,以及出生率不断下降的现象,中国社科院世界社会保障中心主任郑秉文在接受采访时也表示,未来5年人口老龄化将突破两个大关。第一大关:60岁及以上老年人占总人口的比例超过3亿,达到3.03亿。第二大关:16岁-59岁劳动人口从2023年开始每年将会减少千万。面对这种趋势,他建议,“十四五”期间,应该先放开三孩,以后逐渐全面放开生育。无独有偶,经济学家任泽平也呼吁,应该立即全面放开并且鼓励生育。

在笔者看来,无论是放开三孩还是全面放开,都无法从根本上解决目前生育率下滑的问题。原因很简单,生育率下滑不是不想生孩子,而是生养成本太高,导致年轻人不敢生。当然,除了抚养成本、医疗成本、教育成本以外,高房价是重中之重。央行数据显示,目前城镇居民债务参与率高达56.5%,家庭债务来源主要是银行贷款,而房贷占据家庭债务总额的75.9%。房价不断上涨,房贷负担过高,无疑给结婚购房、抚养孩子等带来了压力,不敢生也很容易理解了。

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“老人潮”、“少子化”现象同时出现,房地产显然回不到过去了‍‍

根据国家统计局的数据显示,目前全国人均住房面积达到了40平方米,央行数据也显示,目前城镇户均住宅达到了1.5套,这两组数据都指向了一个共同主题:目前已经不缺房子了。当然,由于住房资源分布并不均匀,所以导致有人拥有多套房子,可能有的人一套都没有。但是,随着老年人口的不断增加,生育率的不断下滑,在住房总量不变或者继续增加的情况下,未来人均住房套数会越来越高,房子会进一步呈现供大于求的状态。

万通地产创始人冯仑也表示,目前很多城市的人口增速都在放缓,一些城市甚至还出现了负增长。在这种情况下,住宅也开始处于十分稳定的状态当中了,将来等到了90 后,甚至00 后的爷爷奶奶不在了,又会多出来很多房子。因此,当住房供给不是问题了,房价自然也就不是问题了,今后要担心的不是房价过高,而是过低,不是买不起房子,而是卖不掉。无独有偶,在阿里员工的集体婚礼上,马云也表示,未来每对年轻人可能要养8个老人,要管理5套房,最后房子不仅不值钱了,反而还要承担管理成本。

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最后总结一下:下一个5-10年,人口老龄化将加速到来,与此同时,人口出生率也会面临不断下滑的态势,在这种态势下,房地产会逐步走向供大于求,到时候无论是把房子出租还是出售都不是一件容易的事,期待房价上涨就更不容易了。除此之外,再加上折旧成本、资金成本,房地产税、空置税等因素,不难发现,持有过多的房产正在慢慢成为人们的负担。不过,与人口较为集中、住房需求比较旺盛的一二线城市相比,人口不断流出的三四五线城市尤其值得注意。

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