住房，作为衣食住行中重要的一环，国家一直在解决人们的居住问题。众所周知，1998年的住房商品化改革，研究人士称之为第一次房改，这次房改开启了住房发展的新纪元，商品住房市场得到蓬勃发展，统计数据显示，城镇居民人均居住面积从1998年的18.7平米，增长到目前的40平米左右，翻一倍还多。
不过，虽然很多人的住房需求得到满足，但房价在经过不断上涨后，很多大城市买一套房要数百万，甚至上千万，而一些小县城的房价过万元的情况也比比皆是，刚走进社会的年轻人要想买房不是一件易事。所以，我们看到，在国家的2021年8大任务中，解决大城市住房突出问题便位列其一。值得一提的是，虽然开发商头悬“三根红线”和“5档红线”调控，房价仍僵持不下，期待减少购房成本的人可谓望眼欲穿。
在房价僵持下，如何解决当下年轻人的住房问题？不少专家学者提出了自己的看法，比如有专家表示，不要那么多人往大城市跑，应该发展小城镇，住房就不会那么紧缺了，也有专家认为，应该加快集体土地入市，多发展租赁住房，以满足刚需的暂时租房需求，还有专家就更为直接，应该征房产税，甚至空置税，把空置房逼出来，无论是住房价格，还是住房资源都能得到明显释放。
当然，更有专家说，这些或许不是治标治本的做法，要从根本上解决住房需求，要满足两点：一是要顺应城市发展趋势，二是与国家经济发展方向契合，可以减少资源浪费，有的放矢。据新浪财经日前报道，国务院原发展研究中心刘世锦副主任所著书《读懂“十四五”：新发展格局下的改革议程》内容中，将北大国发院徐远教授的二次房改建议穿插其中。刘世锦作为国家智库成员之一，引入此建议，可见其分量和意义。
从建议的内容看，将“二次房改”与“二次开放”放在并重的位置。原话为：
那么，什么是“二次房改”呢？梳理出几大核心内容：
首先，面向的对象与第一次房改不同，第一次主要是对城镇居民和老市民，影响大约5亿人，而二次房改针对的是农民工和新市民，影响人数在5-6亿之间。
其次，摆脱纯商品房模式，大量建设安居房，平均每套50平米，未来10年，每年建设1000万套安居房。这个量是非常大的，近年我们每年新建的“保障房+商品房”总共才1500万套左右。
第三，能带动经济增长。每平米投资2万元，每套投资100万，年均投资就是10万亿元，短期能快速恢复发展经济，中期能保持10-15年的经济增长，长期能打破城市与农村的二元化结构，将安置2亿农民工，新增4亿新市民，一举解决所有的历史遗留问题。
从二次房改的内容看，所谓有房才有家，房在哪里家就在哪里，主要是将在城市务工的农民工和流动人口转化为市民，建议实现的方式就是通过建设规模庞大的安居房，让农民在城市安家落户。具体实施而言，又有几个特点：
1.安居房主要建设在大城市、大都市圈、核心大城市；2.建设完成后的安居房，以社保为依据，对所有的无房群体开放；3.由优质大房企开发，品质上有保障；4.首付不低于2成，利率优惠；5.面积以40-60平米为宜；6.大力发展商业、学校和医疗配套，交通便利，方便居民上下班方便，特别强调不能建在太偏僻的地方。
看完这份建议，让笔者很感慨，首先想到的一句话：“遍身罗绮者，不是养蚕人”，实际上，我们今天在城市里居住的漂亮房屋，无一不是由我们的农民工建设者，十年如一日，最终有多少人能在所工作的城市实现住房梦呢？而这份建议，把这些长期为城市作贡献的外来务工人员、流动人口纳入到住房保障对象，这给了他们一个更好更多的选项，如果想让自己居住在城市里，让子女接受更好的教育，他们可以通过安居房来实现。那么，另外一个问题又摆在另一群人面前：若这个建议真能实现，未来是买房还是等待呢？笔者有3点看法：
第一，安居房主要分布在核心大城市及其周围的卫星城，应该说，是符合未来城市发展趋势的，比如最近发改委批覆了首个都市圈规划，显然，这仅仅是开始，相信后面类似南京的都市圈会越来越多，毫无疑问，大都市圈将承载更多的人口，在这些地方，无房人可以买这种小型的安居房，但人口进来了，随着收入增加，势必还会有更多的改善需求，所以，这些地方的商品房，特别是品质好的改善型住房，其价值还会继续上升，在大城市、大都市圈若有买商品房打算，还是应趁早。
第二，大部分经济基础较弱的三四线城市并不涉及这类安居房。其实，这一点应该比较好理解，因为很多三四线城市本身没有多少就业容纳能力，是人口净流出城市，住房量从本质上看已不那么缺了，有的还过剩，若建设这样小面积的安居房，只能造成资源浪费。因而，在这些地方买房，如果买房是自住，那倒也无所谓，但若是投资，即便没有安居房，也不会有多少潜力，若除去资金成本，可能所剩无几，更无法与通胀相比。
第三，无论二次房改能否成真，楼市分化的时代都将到来。目前我们的城市化率已经过60%，叠加老龄化和低生育率，人口全面流入城市的时代已经过去，未来，只有那些经济发展潜力大，就业机会多的大城市才会享受到人才红利，房地产趋势仍然向好，此长彼消，被虹吸、又不在大都市圈内的中小城市，住房需求只会削减，房地产有价无市的局面或逐渐形成。
还是那句话，进入城市化下半场，对待房地产，不能用过去的经验来看待未来，因为面对的环境已经在彻底扭转。对此，你看清楚了么？欢迎留言探讨。
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