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Feb
文 | 王丽新
多家长租公寓出现问题，行业迎来了监管新规。2月2日，据北京市住房和城乡建设委员会官网披露，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。
该《通知》主要针对北京市内住房租赁服务企业（即长租公寓）提出了10个事项，涉及向所在区住建部门报备、租金押金收取、租赁住房装修及纠纷调解等方面，实施时间自2021年3月1日起，此前已签订的合同继续履行。
其中颇为值得关注的是：长租公寓预收的租金数额原则上不得超过3个月租金；银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给长租公寓等。
据记者了解，该《通知》首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。
“‘长收短付’，违规使用‘租金贷’，这样高风险的经营模式是导致长租公寓频频出问题的重要原因。”中指研究院调查事业部研究副总监战雪向《证券日报》记者表示，“原则上不得超过3个月租金”、“收、付租金的周期应当匹配”等，北京本次的政策措施明确断绝了高风险的经营模式。相比于其他城市一般仅采取的监管租金措施，北京此次的政策手段更加严格。
“一方面，《通知》中明确了租赁企业不得收取超过3个月的租金，通过开业报备、租金及押金收付行为对住房租赁企业进行严格规范，要求企业开业前向主管部门报备，降低租金、押金的支付周期；另一方面，严禁‘租金贷’资金拨付给住房租赁企业，通过‘高收低出’、‘长收短付’以及‘租金贷’等违规模式扩张的企业将逐步出局，这种方式能有效降低企业资金链风险，保障租客的权益，特别是经营风险较大的中小企业，将逐步被淘汰，优化行业经营环境。”贝壳研究院高级分析师黄卉向《证券日报》记者表示，企业需要调整精细化经营模式、聚焦单店盈利，一是规范资金使用制度，审查自身合规性；二是做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。同时，使用长周期预收资金的租赁企业将面临“去杠杆化”。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱也向《证券日报》记者表示，往年，长租公寓机构利用“租金贷”的形式预收租户一年的租金，在利用预收租金进行扩张及装修，此次通知内容明令禁止此种做法，也倒逼了长租公寓企业精细化运营。此外，租户的押金交由中介协会监管，企业难以利用押金缓解资金压力。
此外，在王小嫱看来，租金贷只能拨给租户个人，避免了之前租户利用“租金贷”上交房租的坑，对于租户来说，使用租金贷的安全系数提升。其次，对于长租公寓企业来说，带来了现金流的考验，但也引领企业变更商业模式，摒弃高进低出，长进短出，回归企业的运营。
“近几年，长租公寓也经历了过山车式的发展，2018年-2019年在政策利好下，长租公寓机构迅速发展，然而，2019年底行业发展问题不断，爆雷现象频出，出台针对长租公寓的规范化运营的通知意义重大。”王小嫱向《证券日报》表示，上述《通知》从细节上规定了租金贷的发放形式，押金的监管方式，对长租公寓违规现象进行社会公示，有助于长租公寓市场规范化运营。
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