上海地产集团三年前发布了城市租赁住房运营服务品牌——城方，三年间，身为租赁住房“国家队”的城方提出了“以租金换消费”等创新思路，逐渐走出了一条生活消费服务业发展模式，努力实现“让更多人安居都市宜居生活”的发展愿景。
长租公寓“爆雷”，因为他们“路走错了”
长租公寓近年发展迅速，但高收低租、长收短付的模式也为其埋下了致命隐患。2020年，长租公寓行业经历了一场“地震”。多家长租公寓“爆雷”，引发公众对长租公寓市场的热议。
城方项目图
在城方董事、总经理郑华心中，有一条“底盘”般的逻辑线，它决定着企业的最终走向。
“我们与他们最大的不同是，我们经营的是主体是租赁住房。”郑华认为，两者从根源就是不同的。已经“爆雷”的长租公寓企业还是依照传统的房地产逻辑来发展，以租金不断上涨的预期为前提，融资成本比正常毛利还高。因此一旦打破了这种平衡，企业出现问题是意料之中的事。“仔细观察那些‘爆雷’的企业，你就会发现他们路走错了，在错误的经营模式下，很难活得长久。”
“有人倒下，才有人反省。”郑华认为，长租公寓的“爆雷”并不见得全是坏事，反而会促进行业整体回归理性。“拿什么样的钱，就要做什么样的事。国际上，租赁住房行业的通行做法都是拿融资成本较低的长债，这些钱整体利息不高，追求的是稳定安全的长期回报。拿到‘便宜的钱’，才能实现长期稳定的经营。”
租赁住房是保证居住的“池子”之一
政策的倾斜也让租赁市场看到了“春天”。在近日举办的国新办新闻发布会上，中国人民银行金融市场司有关负责人表示，将完善住房租赁金融政策，按照租售并举的方向，加快研究金融支持住房租赁市场的政策，近期将公开征求社会意见。
“发展租赁住房是国家策略。”郑华说，产权房与租赁房是保证居住权的两个“池子”，这两大系统结合，才能满足相对完整的居住需求。以上海为例，房屋居住保障系统十分齐全，公共租赁房、市场化租赁住房、人才房、安置房、廉租房、经适房、商品房等等，保障了租房和购房的多种需求。
“以前城市化进程中，产权房是大力发展的对象，但是只是保障了购房的权利，租房的权利还要靠租赁住房来保障，因此长远来看，产权住房的供给将逐步减速，租赁住房的比例会有所提升。”郑华说。
目前，城方实现一系列城市租赁住房服务解决方案，助力稳定市场租金，提供长期稳定的居住服务。不仅有保障性的公共租赁住房社区服务，还有无门槛申请的市场化集中式租赁住房项目服务，以及市场化分散式租赁住房房源服务。
其中，市筹公共租赁住房社区有6大项目，服务12980户家庭。公共租赁住房社区房源以个人和企业两种方式申请。在市场化集中式租赁住房业务方面，城方规划布局项目近20个，5个已开业。目前，所有开业项目平均出租率达约98%，客户平均租期达到了1.76年，远超行业平均水平。另外，城方在2020年开始进入分散式租赁住房领域，目前也已经有房源入市，这也是有效盘活存量提供有效租赁住房服务的重要举措。
盯着消费，别只盯着房租
“房价高企侵蚀了城市的竞争力，由于生活成本太高，把一些本可以为城市带来活力和发展的人挡在了门外，继而减弱了城市竞争力。因此，租赁住房更多的是解决核心城市经济动能的问题，它们更多集中于一二线城市。”郑华表示。
让花在房子上的钱降下来，转而花在其他领域，以此促进城市消费，拉动内需增长，这是城方创新提出的“以租金换消费”发展模式。郑华认为，发展租赁住房的使命是，除了让人民住有所居，同时更要提升消费能级，促进实体经济增长。房租是可支配收入，看作是消费，是可支配的；而房贷是不可支配的，属于固定消费支出。如果将房租变成债务，而不是消费，那这条路本身就是错误的。
城方公寓内部
“我一直强调，我们是一家消费服务业公司。”郑华解释，住房租赁业做的是消费服务，应在行业达成共识，这样才能走上正确的发展之路。城方在几年的实践中，逐步确立了自己的商业模式——将房租支出与其他日常消费放进一个篮子，降低房子本身租金，剩余的可支配收入可以进行多元化消费，以固定消费捆绑弹性消费，主消费捆绑次消费，控制租金，提升消费业增长。“有机构估算，如果房租收入比降低10%，上海一年最高能撬动约850亿元的总消费额，假设从中产生25%的毛利率，这将是非常可观的数字。”
租金换消费的背后是要形成一条生活服务的生态链，城方打造的生态链也开始渐渐显示出作用。郑华说，城方发展三年来，已形成除住宅租金收入以外，管理经营服务、咨询服务、商业服务经营、生活消费服务业等多元化的服务经营收入。目前租金与其他服务收入占比7：3，未来还将努力拉近。通过服务增值才能实现更多利润，而这些收益与长期的租约密不可分。“我们解决的是长期居住问题，租户长期居住才会对我们产生信任并愿意享受我们提供的服务。基于长期的租约管理与越发完整的服务链，两者伴生并相得益彰，发挥出不同的作用，租赁住房的发展才能更好进入良性循环的状态。”郑华解释道。
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