1978年，理论界提出了“住房商品化”、“土地产权”等观点，1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。至此，各地都开始积极响应，大力发展房地产市场，很多地方的房屋都从砖瓦房变成了小平房、多层房，实现了从第二代住房向第三代住房的过渡。
由于建造水平有限，虽然住房产权是70年，但很多地方的房子30年左右就已经破败不堪，城镇中也陆续开始出现成片危旧住房、破房烂院，户型拥挤不堪，公共设施无法配套，以及消防出行、生产生活存在明显公共安全隐患的旧村旧城。
而另一方面，2000年高层在“十五”规划中明确提出：“随着农业生产力水平的提高和工业化进程的加快，中国推进城市化条件已逐渐成熟，要不失时机实施城镇化战略”。因此加快了城市化发展进程。大量人口流入城市带来了大量的住房需求，因此需要更多的高层住宅来解决问题，但城市并不能一味扩张。
因此，国家于2005年正式出台了“棚改”的相关政策，将这些老化的危房旧房拆除，取而代之的是一栋栋崭新的高楼大厦，一方面保障居住生命财产安全，另一方面解决了城市住房需求上涨问题。相关数据显示，“棚改”涉及范围极广，完成效率也非常高：2018年全市累计完成棚户区改造34323户，占全年任务的146%，涉及人口约15.2万人，占全年任务的180%，超额完成2.36万户的全年改造任务。
但“棚改”过程中，也多多少少带来了一些问题。
问题一：“钉子户”与“炒房客”的出现。在城市化进程中，大量产生的住房需求使得市场逐渐转变为卖方市场，因此房价上涨。而房价上涨的过程中，不可避免地吸引一些投资者，投资者多了就变成投机市场，导致房价进一步大涨。因此在“拆迁”过程中，一些住户正是看中了其中的“暴利”，而向开发商漫天要价，并且以不搬离的方式迫使开发商妥协，既妨碍了施工进度，也阻碍了交通。而由于拆迁的巨额赔偿款，也吸引很多炒房客，致使房价再次上涨。
问题二：拆迁户的“报复性消费”。在高房价时代，买一套房不容易，很多人买房基本上搭进去自己一生的积蓄。而对于拆迁户而言，得到的赔偿款自然也不是一笔小数目，因此对于一些“一夜暴富”的拆迁户来说，很容易产生报复性消费的心理，将手上的钱很快花光，更有甚者染上了赌博、吸毒等不良习性。
问题三：老人无法适应新环境。由于需要拆迁的小区都是老旧小区，因此里面的住户很多都是在小区生活了十几年或者几十年的，主要还是以老人为主。而这些老人可能已经结交了不少的朋友并且熟悉了当地的情况，一下搬离到新环境中老人可能很难适应新生活，也难以结交新朋友，不能够适应全新的环境。
明年起，“拆迁”停止，“旧改”全面推进。
前不久，中国社会科学院财经战略研究院、新华社经济参考报社、中国社会科学出版社，凤凰网财经研究院在北京举办了《中国住房发展报告（2020-2021）》共同发布及研讨会，对于2020年房地产市场整体发展进行了总结，对于2021年楼市发展寄予了期望，其中明确提到：
大规模棚户区改造圆满收官，城镇居民明显改善居住环境。“十三五”时期全国棚改预计开工2300多万套，将帮助5000多万居民“出棚进楼”，预计完成投资约7万亿元。
也就是说，今年将是“拆迁”的最后一年，明年起老房子将不会拆了，取而代之的是一种全新的“旧改”模式。事实上，今年已经有多个小区在进行“旧改”了：相关数据显示，2020年1-10月份全国新开工改造城镇老旧小区3.7万个（涉及居民687.35万户）、完成年度计划任务的94.6%。
那么“旧改”具体有哪些地方改造呢？笔者将其总结为三个方面，分别是基础类、完善类、提升类。
基础类：供水排水、供电弱电、道路维修、供气供热、消防安防等市政基础设施改造提升。
完善类：拆除违法建设、绿化照明、无障碍设施、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯。
提升类：社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、养老托育设施等公共服务设施配套建设及其智慧化改造。
可以说，这次旧改覆盖了小区生活的方方面面，住户不仅生活居住质量得到了很大的提升，老房子加装电梯后，出行安全也得到了进一步的保障。同时避免了上述出现了各种问题：“钉子户”不复存在，“炒房客”无处下手、也不会让住户产生报复性消费心理。对于老旧小区住户而言，老房子可以说是迎来了“第二春”，未来也有很大升值空间。
2020年7月28日，住建部部长黄艳的发言也证实了未来老房子的处理问题：根据改造要求的不一样，将老旧住房分为基础类、完善类、提升类进行区分，支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区。目标是到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需要改造城镇老旧小区改造任务。
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