2020年中央调控力度不放松，在“房住不炒”基调指导下，多地升级楼市调控政策，各个城市房价表现呈两极分化的形势。城市群和都市群是否会加剧城市房价的分化？
宏观经济方面，国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题依旧存在，房地产金融长效管理机制继续加快建立，监管将持续强化，因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空间。
本期我们邀请到幸福里签约专家团@南方楼事，为大家分析解读今年这些楼市热点现象。
本期主题：楼市分化趋势带来的启示
核心观点一：城市间分化加剧的不是房价，而是产业。需要调控，需要改变的也是产业结构。
针对中国楼市南北分化现象十分明显问题我们以不妨从经济、产业，政策，人口四个方面分析。
北方地区的经济相对于南方地区要落后，2020年上半年31省市GDP总量排行榜中，前十里面北方省市只有山东，河南，安徽三个省上榜。其余均为南方省市，连北京都掉出前十以内。
（图片来源于网络）
造成这一点因素，是南方城市主要以信息技术、金融等新型产业为支撑，而北方大部分城市仍然以传统重工业或央企系的企业为主导。
这一点从今年《财富》世界500强排行榜可以很明显的看出，新上榜的中国公司有8家，分别是的上海建工、深圳投资控股、盛虹、山东钢铁、上海医药、广西投资、中国核工业和中煤能源。这8家企业里面只有山东钢铁、中国核工业和中煤能源三个北方企业，分别位于山东和北京，而且都带央企性质。
这个产业模式最大的影响就是无法给北方年轻人提供更多的就业岗位， 很多北方的年轻人都要跑到南方来寻找工作机会和定居。而这对于北方来说，人口大量流出，是导致房价下跌的重要原因之一。
另一个重要原因就是，今年下半年，全国楼市调控频繁。
中原地产研究中心数据显示，7月开始已经累计30余个城市纷纷出台调控政策为楼市降温。
另据相关统计数据，全国22城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高贷款和房产转卖门槛，防范市场过热，进一步深入打击投资需求。
这就给成北方城市本来不活跃的楼市，雪上加霜。导致炒房者纷纷放弃北方房地产市场。
对于炒房者来说，房价每年要涨20-50％才算有利可图，如果房价小幅上涨或者不涨，炒房毫无意义。大量投资客退出，北方各地二手房挂牌量激增，房地产市场自然就冷了下来。
而在部分房价上涨较快的城市，政府已经开始警惕楼市过热风险。今年基本各大城市都经历过楼市调控。
城市间的房价分化加剧，其实从侧面反映出来的问题是，各个城市之间产业和人口的分化。城市间分化加剧的不是房价，而是产业。需要调控，需要改变的也是产业结构。
全国知名的低房价+资源枯竭型城市—鹤岗。曾经是一个重工业城市，靠煤炭产业也辉煌过，鹤岗市的城镇化率高达82.6%，直追美国。
现在的鹤岗资源枯竭，产业老化，人口在持续流出，2016年人口统计鹤岗市拥有103.6万人，2017年的人口统计就只有100.9万人了，净减少2.7万人，一年之内2.7%的人口跑了。
而房子上涨的核心是人，是不断涌入且有购买力的人，不是土地价格。因为这些因素，城市才有长期持有的投资价值。
为什么深圳房价高？因为深圳现在是高速发展期，以新兴产业为主，吸引了大批高素质人员的涌入，同时也带来了强劲的购买力。
在未来几年，南北城市，新旧产业城市之间的房价差距会越来越大，而政府调控手段只能抑制过热的风险，而不是做到全国房价均衡。
核心观点二：按照现阶段国情来说，都市圈的发展潜力更大。
空间尺度上，从城市到都市圈、再到城市群的发展，主要有四个阶段。经济全球化、信息化、新工业化、快速交通、政策支撑和知识经济作为当今六大主要的区域发展驱动力，使得城市的聚集演变理论遵循一条时空路径：从城市到城市组合、到都市圈、到大都市圈、再到城市群。这一条路径比较清晰地代表了现今全球范围内都市圈和城市群的梯度进化和多层结构模式。每一次扩展让城市聚集能够不断地增强辐射效应，即从一城与一城连接，到成为辐射区域、国家乃至国际的增长中心。
无论是都市圈还是城市群，贯穿其中的发展思路主线，就是区域一体化。
若说发展潜力，按照现阶段国情来说，都市圈的发展潜力更大。因为城市群的建设要求更高，要求城市之间的统一性，关联性，互补性很强，现阶段来说，比较难实现。
我们以粤港澳大湾区为例分析，从深圳，广州两个大都市对周边城市的虹吸，以及他们本身产业和人口外溢可以发现，现在城市发展规划都是以“都市圈”为着力点，然后再扩散到城市群建设。
如在12月16日，国家发展改革委举行新闻发布会将京津冀、长三角地区和粤港澳大湾区三大区域城际和市域（郊）铁路将作为重大工程纳入“十四五”规划，到2025年，我国将基本形成都市圈1小时通勤圈和城市群1~2小时出行。
大家注意到没有，”都市圈“是通勤，”城市群“是出行。那么“都市圈”发展是否会带来楼市发展新机遇？答案是肯定。
同样是粤港澳大湾区为例，深圳和广州因为GDP和人口的迅速发展，楼市供需失衡，吸引了大批投资客前来，导致房价高企，迫使部分深圳人选择在周边城市买房。
而东莞，惠州，中山因为有交通规划，直达深圳，成为深圳购房者的选择，惠州、中山的部分地区房价甚至全靠深圳购买力撑起，中山热门片区楼盘单价突破3万/平。
而广州，广佛同城，广清一体化，吸引了大批的广州人前往这2个城市买房。即使清远不在粤港澳大湾区范围内，现在驾车从广州一路向北，在广清交接处的公路两旁全是密密麻麻的新楼盘。因为15年-17年期间，各大房企疯狂在清远拿地，一度将清远楼市推向高潮。
”都市圈“发展是楼市机遇还是一线大城市对周边城市的再次吸血，这就见仁见智了。
核心观点三：高端人才和企业的入驻，无形中成了推高房价的一环。
过去两天最引人注目的城市经济新闻是福州和广州的落户门槛突然放宽：福州全面放开落户限制，实现落户“零门槛”，而广州计划实行差别化的入户政策，可以大大降低落户门槛。差别化入户政策实施范围为白云区，黄埔区，花都区，番禺区，南沙区，从化区和增城区七个行政区。
人才争夺战，对城市的发展无疑是积极正面的，但对于楼市则容易引发“挤压”效应。
全国范围来说，大城市争夺人才，留住人才，是对中小城市的资源虹吸，特别是当今北方城市产业升级迫在眉睫，但没有人才支撑，进度缓慢，从而楼市也不温不火。
而大城市对于人才资源的倾斜，也是在变相温和劝退低收入人群和低端制造业。
以深圳为例，某招聘网站发布的人才流动报告显示，从外界流入粤港澳大湾区的人才有 40.39% 都流向了深圳。人才的流入不断优化深圳产业转型升级，吸引各大企业前来落户。
高端人才和企业的入驻，又将进一步拉升深圳城市竞争力，但无形中成了推高房价的一环。
众所周知，深圳对人才是出名的“大方”。在房子这点最头疼的问题上，深圳的做法是给住房补贴、给地建人才房。
今年深圳出让了31宗居住用地，安居集团就拿了16宗建人才保障房，超过一半。而其余的居住用地，也都要求配建保障房。
深圳地少人多，当土地资源向人才房倾斜时，普通的商品房供应空间难免受到“挤压”，供需关系也是高房价的关键因素。
负担不起这个城市房价的普通人，开始流向惠州、东莞、中山等周边城市。
可以说深圳留住了大部分精英人才，而挤压出更多的普通人为周边城市房价提供支撑，这也算是小范围内城市群楼市的共赢。
好在，深圳市住建局局长张学凡曾表示，深圳未来目标是让至少60%的市民能住在政府提供租赁或出售的住房中。
核心观点四：从金融风险角度来说，房地产确实是最大的“灰犀牛”。
从金融风险角度来说，房地产确实是最大的“灰犀牛”。
公开数据显示，截至2020年3月，中国居民家庭贷款约56.5万亿元，其中约30万亿都属于住房贷款。可以说，房地产吸走了国民的大量资金！
目前我国有7个城市的居民资金杠杆率超过100%，分别是：厦门（161.7%），杭州（138.8%），南京（137.9%），深圳（137.2%），合肥（122.9%），苏州（109.2%），广州（103.9%）。这些城市的共同特点就是房价高。
过高的楼市杠杆率，不单单是普通百姓的居民消费能力的透支，还有各大银行在兜底，银行面临的崩盘风险更大。
然而仅从局部房价下跌预警，就过度解读为泡沫甚至崩盘，就大可不必。
中国经济高速发展的30多年里，也正是房地产的萌芽到崛起，两者相辅相成。
国家统计局公布的2018年的经济成绩单显示，2018年全国财政收入共258757亿，房地产直接相关的财政收入占比总收入为34%。
房地产涉及到的上下游及相关产业，已形成了庞大的产业链，可谓是经济的动脉。而房地产自身特殊的投资价值和储蓄价值，关系国计民生的稳定。
这只灰犀牛，时刻被政府无形的手拦住了。
从房住不炒，到今年各地调控升级、融资收紧和三道红线的种种举措，都可以看到官方把控房地产风险的决心，维持市场健康平稳发展才是重中之重。
以上为《幸福里访谈专题——2020年楼市带来的购房思考》栏目的系列文章。
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