作者：刘晓博
2020年的确是神奇的一年。
去年年底的时候谁也没有能料到，美国会出台如此大力度的货币宽松政策，而人民币有如此强劲的、戏剧性的升值。
那时（2019年12月31日），我对人民币汇率的预测是，如果中美贸易协议得到执行，人民币汇率有望升值到6.6到6.7的水平（点击查看）。而目前，人民币在岸价升值到了6.52附近。
上图是美元对人民币汇率（在岸价）走势，可以看出从今年5月末的7.1775一路升值到了目前的6.5208。
如果你在2020年5月末换了5万美元，那么当时投入的资金是35.8875万元（不计算银行加点、手续费，下同）。现在换回人民币，则只能到手32.6万元左右。也就是说，半年多时间就亏损了3.28万元左右，相当于9.15%。
为什么人民币汇率如此强劲？主要是两个原因。
第一，中国成功控制住了疫情，避免了货币政策的大水漫灌；而美国没有控制住，所以货币政策力度空前宽松。美国今年印钞多，中国印钞少，所以人民币升值。
第二，中美斗而不破，贸易协定获得了执行，人民币更有理由维持强势。而且拜登即将上台，人民币强势横盘，有利于中美关系开启新篇章。
人民币汇率如此强劲，将对楼市带来哪些影响？到底是利空还是利好？
相当一批读者认为，人民币汇率升值，对楼市是利空。这是因为前几年，财经圈里曾广泛讨论过“保房价”还是“保汇率”的问题，甚至连央媒都参与了。
“保房价、保汇率”的话题，最早可以追溯到2014年前后我率先提出楼市的“莫斯科模式”。
以前，谈到房地产泡沫及其结局，大家只知道“东京模式”或者“香港模式”，也就是房价大涨之后泡沫破裂，负资产人士大量涌现，甚至有人跳楼自杀。
但这是纯市场经济模式下的楼市表现。后来我在研究中发现，莫斯科中心区的房价，从1980年代后期到2014年左右，以旧卢布计价上涨了150万倍左右。如果以美元计价，上涨了150倍左右，其中卢布有一次币值改革，1000元换成1元。新的卢布对美元，又贬值了10倍。
楼市“莫斯科模式”提出后，大家才意识到，原来房价虚高之后，不一定是房价崩溃，还可以是汇率崩溃。
这就是“保汇率还是保房价”问题的由来。当然，后来我又揭示了比“莫斯科模式”更激进的“德黑兰模式”——其房价在过去几年，以伊朗当地货币计算年年翻倍，而以美元计价是原地踏步走。当然，这就涉及到我率先提出的“美元顶”和“本国货币顶”的问题了。
正是因为有了“保房价还是保汇率”的讨论，有很多人认为，房价和汇率是跷跷板的两端：汇率升值，对房价是利空；反之，汇率贬值，有利于房价上涨。
其实未必，因为这里面还有一个巨大的变量：外汇管制政策的力度，以及被执行的效率。
目前中国的外汇管制还是比较严格的，除了外资机构，国内企业、个人外汇的进出受到严格管理，资本项目下基本没有放开。
如果你去银行兑换美元，每人每年只有5万美元额度，银行还要登记你的用途。如果未来用途改变，可能会受到处罚。
此外，由于金融反腐败力度较大，通过贸易等方式来“走私外汇”难度也比较大，基本上外汇的“跑冒滴漏”被管住了。
在这种情况下人民币的升值，是楼市和股市的利好。因为国内的货币池子，只能流入、很难流出。（除非央行自己回收）
疫情后，全球主要经济体都在货币宽松，利率非常低，甚至是负数。主要经济体里，只有中国还维持了较高利率。加上楼市和股市有机会，所以不断有增量资金流入，这样就会擡高中国的资产价格，房价就是其中之一。
目前我们对外国人和港澳台同胞在内地购房，政策是非常宽松的。
如果你是一个深圳户籍人口，在深圳买房还要附加3年社保，你去北京或者上海买住宅是不允许的。但一个香港居民，只要在北上深开具无房证明，他是可以分别买一套的。理论上，全国所有的城市，他都可以买一套。
为什么对境外人士这么宽松？原因很简单，这可能带来增量资金流入中国内地（给中国带来增量外汇）。即便不能，也有利于资金在境内“打转转”，而不是流出。
也就是说，对境外人士购房限制非常松的根本原因是：鼓励资金流入。
至于普通境内居民，你卖了国内的房子，钱是很难转到境外的（不鼓励流出）。
什么情况下，汇率大幅升值会对楼市构成利空？主要是在没有外汇管制，或者管制政策漏洞百出的时候。
这时候，大家会看到境内资产价格偏高，可能卖掉国内的房子到美国、英国或者什么地方买房，那么就会有很多人抛售房产，转移财产出去。
所以，外汇管制政策是否严格、执行的是否到位，是非常重要的。
中国为什么乐意看到人民币汇率的强势？
原因是：第一，有利于化解中国跟欧美日等主要贸易伙伴的矛盾——主要是减少中国的顺差，增加进口；第二，强势的人民币，有利于人民币国际化和扩大中国影响力；第三，中国在购买能源、粮食、芯片的时候，可以便宜一些。
当然也有代价。主要是：依赖出口的国内中低端制造业，会受到明显压力，可能出现订单减少、失业增加。
所以人民币也不能无限制升值。
我的预估是，6.5将是一个重要点位。一般来说，不会破6.5（中间价），如果破了，也是短期的。除非美国的疫情仍然控制不住，还要再搞N轮宽松。
至于美元计价情况下，中国大城市房价显得比较贵，这个问题会长期存在。事实上，现在至少有两道防火墙，可以防止“中国房价贵VS欧美房价便宜”带来的资金流动。
第一道防火墙是中国自己的外汇管制；第二道防火墙是欧美日普遍不欢迎中国人去买房子，如果人数多、带来房价上涨，人家一定是要管制的。
也就是说，人家也限购。
所以，中国的房价泡沫还是要“关起门来自己玩”。既然长期解决不了，也就很难说是泡沫了。或者说，泡沫异常坚硬。
最后一个问题：既然泡沫长期存在，既然热钱不断流入，那么房价会继续涨吗？
答案是：涨是常态，横盘和下跌是喘口气为了下一波上涨做准备。境外人士会有进来买房子的，但由于很多城市存在限售，他们会比较慎重。更何况，进来之后出去不太容易，所以增量资金是可控的，有限的。
千万别相信什么：700万香港人将来跟你抢房子的说法，香港人没有那么有钱，也没有那么傻。难道伦敦或者加州或者澳洲的房子不香吗？——自由买卖，资金来去不受限制的。
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