FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：麦子君 美编：小樱 校对：塔夫
1
付先生和于先生的苦恼
住在西区某小区1号楼的付先生，最近很苦恼。
每天出门上班，从1号楼单元口出来，迎面就是3号楼一大片干硬的黄土地。
这种情况已经持续了好几年了，而最近令付先生尤其心焦的是，3号楼新搬来的一家一楼西户的业主，又将小院往西扩了至少七八个平方。
无论是业主还是工人，都直接从前面的绿化带进进出出，那里的地面更硬更秃更黄了！
付先生反馈给物业，得到的答案是：这户院子里有个燃气管道占用了他的地方，所以用公共绿地补偿他一下。
付先生想不明白了：公共绿地是属于谁的？难道物业可以随意拿来作为补偿使用？
而针对草坪变黄土地的事儿，物业的工作人员则噤了声，没了任何说法和回应。
如今，一个月过去了，一楼西户那一家的小院已经修建好了。
小院打理得井井有条，清新别致。西边靠墙摆放了几十盆绿植，东边放着桌椅，南边靠墙是一条长凳，未来再栽种上葡萄或蔷薇，夏夜里边乘凉边赏月，听着虫鸣吹着小风，别有一番滋味，想想都惬意呢！
只是这种占用公共绿地来满足自己“小院情结”的行为，一楼业主怎么做得如此心安理得呢？！
不仅付先生，住在8号楼2楼的于先生也很苦恼。
一楼几乎家家户户都将小院建成了阳光玻璃房。这对于其他楼层的住户基本没有什么影响，但是住在二楼的住户就惨了。
尤其是夏天，阳光反射特别严重，几个房间刺眼得睁不开眼。另外，站在窗前，因为楼层低，楼下的绿地几乎被玻璃房遮挡殆尽，只能看到玻璃房顶。
于先生说：每天站在窗前，我是看绿化呢还是看他们的玻璃呢？
一楼建阳光房的时候，于先生也找了物业，打了市长热线。于是，物业经理和街道办事处的工作人员都来协商了，协商的结果就是“一楼的阳光房照旧，让他们在房顶上面铺上一层毛毡，以减轻阳光反射。玻璃房屋顶的脏物，一楼定期清理干净，不要影响二楼的卫生和心情。”
于先生和家人白天基本都在外工作，无暇与邻居还有物业纠缠太多，而且也不想太影响邻里和睦，于是事情就此搁置了下来。但是于先生对事情的处理仍旧持有乐观的态度，认为理在自己这边，只是自己不与他们计较了，“如果啥时候想追究了，用不了几天就拆了”。
在这个小区，当然不止3号楼和8号楼这样，几乎每栋楼下面，一楼带院皆是如此。9号楼前，被踩出的两条“曲径通幽”的小道。
还有4号楼、5号楼、6号楼、7号楼等，问题没有最严重，只有更严重。
相比把绿地踩成一条小路，还有些人家就显得“略微暴力”了，开山劈路，直接移除了绿植，铲平了土堆，闯出自己院前一片天地！这让我想起了“愚公移山”的精神。
看到这些，不禁想吟出诗句：庭院深深深几许，杨柳堆烟，帘幕无重数。
当然，更少不了开垦种菜的。8号楼一楼最东户，阳光房上铺了编织袋；院子外面又开垦出一片菜园，各种韭菜蒜苗菠菜等，一年四季不重样，充分发挥“自力更生，艰苦奋斗”的优良传统；还将前面的绿植挖除一大片。
鲁迅说：世上本没有路，走的人多了，也便成了路。
2
不疼不痒的反馈
12月4日，付先生又一次联系了物业，隔了一天，物业给出了这样的反馈。
日常生活中，在一些业主眼里，出现问题就要找物业来解决，因为我交了物业费。
当然物业公司也不是万能的，什么都能管。
但就已出现个别业主毁坏公共绿地的现象，物业不管不问的态度对不对？物业到底有没有管理义务?
据查证，民法典第二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有。”
同时，民法典第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”
因此，物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业公司可以报请有关执法部门介入。
对于物业不疼不痒的反馈，及结合到之前物业给出的“用公共绿地作为补偿”的说法，付先生对物业已不报任何希望，于是，他接着拨打了市长热线。
12月7日，付先生接到该小区所属物业总公司的电话，说将会在小区详细查看一番，之后再给付先生反馈。
12月8日，付先生接到该小区所属街道办事处的电话，问可不可以上门见面谈谈。付先生说，具体情况你们自己去了解清楚，该怎么解决怎么解决，你来找我谈什么？
接着，小区物业告诉付先生，将会告诉相关违建及侵占绿地的业主让他们将后门封上。
付先生告诉物业，现在问题出现了，你们负有管理小区的权利和义务，你们去妥善解决就行了。
3
侵占公共绿地并非个例
其实，一楼带院侵占公共绿地并不是这个小区独有。
开发商先把绿地按公共绿地计算，以增加绿地率，售楼时把绿地捆绑赠送给业主。
这是开发商为了快速将最不好卖的一楼出手的一种手段。但事实上，按照这种情况，90%以上的院子是没有产权的，依然是公共区域。
公共区域，却在入住交房后，堂而皇之地成了私家领地。
很多一楼业主为了自己方便，擅自扩大院子的占地面积或者在院子上开门，侵占公共绿地作为自家出行的道路。
更有业主，把公共绿地变成了私人菜园，养花种菜，甚至到了冬天直接在草皮上挖坑储藏大萝卜。
刚需盘如此，豪宅也不例外。房东俱乐会就曾在文章中提到过北龙湖豪宅一楼洋房私搭违建的情况。
东区某小区开发商将绿化带赠送给一楼住户
北龙湖某洋房小区一楼业主违建院子
4
背后缘由
公共绿地被侵占为何迟迟得不到解决？
1、 业主心不齐，事不关己高高挂起。
诺大一个小区，几千户业主，但是只有个别业主意识到公共绿地被破环，权益得到损害，而采取行动的业主更是凤毛麟角。
如于先生提到的，“几家联合（投诉）效果会好”，很多人觉得公共绿地与自己没有切身的利益冲突，便不管不问；或者寄希望于别人的努力，太多人乐于享受别人劳动的果实和免费的午餐。
2、物业服务不到位。
根据民法典相关规定，物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业公司可以报请有关执法部门介入。
但是物业为了省事，往往对这种行为睁一只眼闭一只眼，而不愿意去招惹这些业主。
前世冤家今世相逢，说的应该就是物业与业主相爱相杀的日常。
不少物业公司除了收物业费的时候能够见着人，但凡业主有点麻烦，从不见物业出面解决。所以就落了一个“干啥啥不行，收钱第一名”的称号！
甚至，这些业主中，有物业不愿招惹也不敢招惹的人物存在。于先生说，一楼住的就有街道办事处工作人员的家属，还有一家是老两口，其中一个老人前些年患了中风，这些人物业一般都不想招惹。
3、相关部门监管不到。
无论是城区绿地还是小区内的公共绿地，破坏草坪的行为，都是违法行为。但园林部门一般不进入小区，很难发现小区私占绿地的问题。
4、开发商唯利是图。
看看郑州楼盘的房价吧，无论是高层还是洋房产品的一楼，如果没有院子，那一定是最难卖的，也是价格相对最低的，往往拖到最后成为尾盘，或者拿出来当特价房。
但是一旦有了院子，房价增加500/平都不是问题，一楼房源反而成了抢手货。
这是人对于土地的情结，也是市场的真实表现。
但是人情应该大于法理吗？开发商又该为了迎合需求私自变规吗？
或许，这就是人间百态吧！
有自私自利的一楼侵权者；有冷眼旁观的其他业主；有多一事不如少一事，当一天和尚撞一天钟的物业；也有义愤填膺正义得不到疏解的少数业主；有监管不到位的相关部门，也有唯利是图枉顾法理的开发商……
但正如前几天一个买了名门翠园的粉丝所说：把自己的东西系于他人的道德，无异于以肉啖虎，以鱼肉事刀俎。
自己的合法权益，还需要自己努力去争取！
—上期文章—
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