许多房地产开发公司签署过《房产项目联合开发协议》《房产项目投资合作协议》。这些协议通常约定，由甲公司办理房产开发的全套手续，乙公司出资建设房产项目，并负责销售，建筑物所有权归乙公司所有。
这些"乙公司"本以为签完了协议就可以高枕无忧，理所应当获得建筑物的所有权。殊不知这些协议并不能产生对抗甲公司的物权登记效力。
签订联合开发协议
却未获得建设工程所有权
2006 年 7 月 19 日，甲公司与乙公司签订《时代广场 B、C 座项目联合开发合同书》约定，双方联建项目为 B、C 座住宅楼等工程，联建面积 85000 平方米。甲公司提供建设项目用地、项目的规划审批手续和建筑设计方案及施工图纸，乙公司以人民币出资，承担项目设计蓝图内所有的建安费用。
双方共同投资至本项目总价的 25%-30% 时，甲公司应无条件的将该项目过户给乙公司，由乙公司独自建设、经营、销售，收益归崇立公司所有。
甲公司因不能偿还银行贷款，被银行诉至法院。执行过程中，时代广场项目的地下车库被执行法院以物抵债过户至银行名下。乙公司认为自己是时代广场项目的地下车库所有权人，向执行法院提出执行异议。
联建协议属于债权关系
不得对抗物权公示效力
法院认为，首先，依据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因地下车库未登记于乙公司名下，乙公司不能依据登记取得案涉房屋所有权。
其次，时代广场项目的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为甲公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，甲公司是相关行政审批机关确定的建设方，乙公司仅依据其与甲公司的联建协议，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因建造行为而当然取得物权。
律师建议
对于房地产联合开发，槐城律师结合实务经验，提供如下建议供大家参考：
1. 投资建设一方如不能将土地使用证、规划许可证等证件过户至自己名下，则需考虑要求建设工程所有权人提供抵押担保，以保障自己的投资能够及时收回。
2. 对于金融机构，如果某公司以联建协议主张自己对某建设工程享有所有权，并用该建设工程抵押贷款，则金融机构应审查该建设工程土地使用权证、规划许可证、建筑工程许可证的登记情况。无论联建协议如何约定，建设工程所有权均应以登记情况为准。
来源：槐城律师
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