近几年房屋质量问题和房屋烂尾问题频发，就在前不久有关媒体报道，某知名房企在山东青岛开发的楼盘，其中有3栋楼存在严重的建筑质量问题，需要推倒重新建造，这样的情形之前几乎是闻所未闻，另外还有大型房企“某禾集团”在全国各地开发的高端楼盘项目出现烂尾问题，这给广大购房者敲响了警钟，为了避免买到差房和烂尾房的风险，越来越多谨慎的购房者转而去买二手房，不过二手房交易的流程比较繁琐，尤其是涉及到交钱和过户的顺序，不管是房东还是购房者都害怕自己搞错吃了大亏。为了避免买卖双方在二手房交易时踩坑，我给大家科普一下二手房交易详细的操作流程。
第一步，筛选房源，找房东砍价
房东为了省时省力，一般都会委托中介帮忙卖房，而中介都会把房源挂在网络上，所以购房者要做的第一件事情，就是根据自己的需求和经济能力在网络上筛选房源，然后实地勘察房源，看好房子后询问一下周边邻居，房子之前有没有发生过刑事案件，确定没有问题后找房东面谈，这里要注意面谈的地址最好选在中介门店，否则如果在房东家里谈价格，房东在自己家有安全感、底气也很足，就不会给出太多的让价空间，购房者也可以把自己的心理价位告知中介，让中介帮忙砍价。
第二步，核实房屋产权信息
看好房子谈好价格之后，还有非常重要的一步，就是核实房屋产权信息，首先要要求房东出示不动产证和房东的身份证，核实卖方是否确实属于房子的所有权人？其次要看房产证上有几个共产权人，共有产权人是否都同意卖房？最后还要核实房子是否有抵押情况，如果有抵押一定要要求房主先解押，然后再正常进行交易。
第三步，签合同，交定金
确认房子没问题之后，就要签合同交定金了，定金一般是交给房东，后期如果买方违约，定金不予退还，如果卖方违约，双倍返还定金，如果交易正常进行的话，定金会计算在首付款内，定金的数额双方可以协商，定金数额越大，对买卖双方的约束力越大，但按规定定金一般不超过总金额的5%。
第四步，评估、面签、批贷
如果是通过贷款的方式买二手房，那么接下来还需要评估房产价值，由于二手房有折旧和磨损，商业银行会委托第三方机构，先对二手房的价值进行评估，之后根据评估价放贷，一般评估价是房子实际价值的0.95倍，机构评估的费用本来应该由商业银行支付，但是购房者作为弱群体，最后这笔钱大多落在了购房者身上。房产评估完之后，就可以安排面签，通俗来讲，就是中介协同购房者带着自己的贷款资料和证件到贷款银行进行面谈并办理签字的手续。面签结束，几个工作日之后，就可以出批贷结果。
第五步，做资金监管、缴税、过户
如果贷款审核通过，就可以进行下一步，也就是做资金监管，购房者把自己的首付款打到建委给的资金监管账户里，之后去缴纳二手房交易过程中产生的税费，就可以办理过户手续，房产过户到购房者名下，监管账户的资金就可以解冻，打入原房东的账户。如果过户失败的话，资金会返回买方账户。
综上，买二手房一共会交三笔费用，一是定金，交给房东；二是税费，交给税务机关；三是首付款，打到第三方账户；其中前两个是过户之前交，而首付款是过户完成，购房者拿到新的房产证后，首付才会进入房东个人账户。
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