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5年后,房价“贱如葱”还是“贵如金”?王健林、李嘉诚观点一致

房产 楼市新观

两周之前,朋友圈里的中介和开发商置业顾问就开始铆足干劲宣传“明年1月1日起,所有楼盘将收回优惠,全面提价”。一时间,很多普通刚需购房者如坐针毡,纷纷跑来咨询:消息到底是真是假?2020年只剩最后十几天了,到底要不要趁着开发商没收回优惠之前,赶紧“咬牙买房”?

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每到年中岁末,地产圈的销售都会上演这么一出“拿涨价来刺激买房”的老掉牙戏码,对此我早就见怪不怪了。今年的市场行情下,我更加不觉得意外——开发商的处境普遍艰难,但凡是能够有利于销售回款的策略,他们都必然会拿来尝试:一方面,“三条红线”新禁令压缩了 房企融资、扩张的空间,叠加明年将有巨额债务要还,开发商势必要想尽一切办法加快销售回款;另一方面,根据亿翰智库发布的2020年1-11月典型房企销售目标完成率榜单数据来看,今年至少将有4成房企无法达成年度目标,其中不乏融创、世贸、远洋、新城这样的top50房企。另有2成或只能完成80%销售任务。这种背景下,一年的最后二十天,尤其是最关键的传统营销旺季时期,开发商自然要利用任何机会来刺激购房者的买房欲望,其根本目的就是为了拉动销售,加快回款。

结论就是,当前阶段开发商的日子比我们想象的更难,尤其是无融资渠道、销售严重遇阻的中小房企,几乎已经到了断粮断水的地步了。所以着急的应该是他们,而不是普通购房者,尤其是很多从下半年起就已经迎来了买方市场的城市,购房者实际上在整个销售中是起主导作用的。

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事实上,过去两年多以来,建议抓紧卖掉手中多余房产的专家不乏其人:地产大佬余英说,在三四线城市有土地、有房产的人,应该尽快卖掉,落袋为安;地产大佬王健林说,汽车城底特律的今天将是绝大多数三四线城市未来的真实写照,这些城市房价已经没有继续上涨的基础了;实干家曹德旺更直言,手里有多余房产应该尽早卖掉,未来这些房子卖不掉、租不出,都是累赘。

有人可能会反驳说,中长期来看,有钱还是应该买房。5年后,房价依然会“贵如金”,那些相信马云“房如葱”言论的人,迟早会追悔莫及:一方面,很多城市对房地产有高度依赖,这决定了未来房价依然会“只涨不跌”;另一方面,绝大多数国人都有“有房才有家”和“买房造富”的思想,这推动中国房地产已经持续繁荣了四十多年,这种思想短期难以扭转。所以买房毫无疑问仍然是普通人最好的投资方式。

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事实到底如何,2020年,“咬牙买房”还是“抓紧卖房”?5年后,房价“贱如葱”还是“贵如金”?

首先,我们前面的文章不止一次提过,从开发商的角度来看,明年他们降价卖房的概率更大。因为超过半数的开发商都面临销售、回款、还债、融资等多重压力,降价卖房是他们加快回款的唯一路径。换言之,中介和开发商宣传的“全面提价卖房”绝不可能出现。

事实上,最近一段时间,全国有淮安、东莞、西安、深圳等十余个城市都出台了政策,明令禁止开发商“价外加价”、“捆绑销售”。此外,为了防止楼盘烂尾,及从根本上遏制房企挪用,全国已经刮起了新一轮“购房资金监管”新政大潮。据澎湃新闻12月10日统计,目前已有至少26个城市加入到了购房资金监管的行列。所以,如果购房者是担心明年开发商会涨价卖房,购房成本会增加,因此才提前买房,这大可不必。尤其是存销比超过18个月的城市,明年开发商以价换量促销的欲望更强,这些城市的房价或更超出大家的想象。

基于此,我们认为,2020年最后一个月对于绝大多数刚需而言,绝不是最好的买房机会,“咬牙买房”更没必要,因为从开发商的基本面来看,明年“捡漏”的机会更多。相反对于那些在三四线城市持有多套房的人,更应该“抓紧卖房”:明年降价促销潮如果属实,二手房市场也将跟着降温,尤其是“三无”三四线城市,开发商降价的力度会高大,这意味着未来“卖房变现”会更难。

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其次,房地产的天花板已经来了,楼市已经告别“普涨”时代,跟风闭眼买房躺赚的幻想已经彻底破灭了。一方面,房地产不再是刚需,我国城镇居民基本不缺房——央行报告显示,城镇家庭住房拥有率已经高达96%,户均更是有1.5套房,有两套住房的占比31%;另一方面,居民部门的负债已经到了“无可复加”的地步——金融时报数据显示,目前中国居民的负债率在120%左右,更有50%的家庭没有存款。

所以,很多专家直言不讳指出,人口、金融、经济和房屋总量等基本面决定了,未来房价上涨的空间狭窄。地产大佬冯仑也直言表态,未来买房逻辑已变,跟风投资买房不仅赚不到钱,还有可能“血亏”。他认为,未来想靠房子赚钱,一个城市的房价年度涨幅将不得低于7%,但是放眼望去全国能够满足这个条件的城市寥寥无几。即使是很多一二线城市,其实仔细算账会发现,这两年投资买房都已经很难再有利润了——刨除资金成本、税费、以及经济因素导致的购买力降低等,买房能勉强保持资产不缩水已经不易了。

结论就是:5年后,全国大多数城市房价和现在相比差别不会太大,以5年后的购买力来看,未来的房价虽然不能算作是“贱如葱”,但也绝不可能是“贵如金”。尤其是很多三四线城市,未来5年房价下跌的概率较大,如果房价真的回调30%,对于绝大多数人来说,房价就是“贱如葱”了。

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再者,我们应该听听业内大佬的意见。2020年,该“咬牙买房”还是“抓紧卖房”,王健林、李嘉诚早有暗示。

两年前在提到房地产未来的走势时,王健林曾以“万达转型”为例暗示,房地产已经不复往日光彩——很多人已经凭着运气赚了一大笔,但是如果认不清事实,继续幻想着靠房地产造富,可能要付出惨痛代价。他特别指出,三四线城市房子已经严重过剩,早就无人问津。还拿美国汽车城底特律举例说明,一个城市没有产业支撑,就没有未来。现在绝大多数三四线城市就是在重蹈底特律的覆辙。换句话说,王健林这是在暗示大家不要再投资炒房,而是应该理性处置手中多余的房产——真刚需,需要可以买来自住,但是幻想靠楼市狠赚一笔,这种思想该摒弃,尤其是拥有多套房产的人当前阶段更应该做的是“抓紧卖房”。

李嘉诚也有类似暗示。过去7年他一直在身体力行抛售地产业务,尤其是2017、2018两年时间,就套现了800多亿。今年他再一次出售成都某商业地产项目,更是引起热议。我们曾经说过,看房地产的大势,不要看开发商怎么说,而是要看他们怎么做。李嘉诚7年累计出售地产业务变现金额高达1800亿,给出的暗示很清楚:房地产已经不再适合投资,尽早处理掉手中多余的资产才是明智之举。所以,聚焦到2020年最后一个月,李嘉诚的看法也很明确,现在不是“咬牙买房”的时候,而是多套房者抓紧时间优化配置手中多余房产的国家时期。特别是很多专家都预测“明年房地产市场将更不易”的情况下。

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王健林曾经说过,房地产就是一场“击鼓传花”的游戏,未来总有落幕的一天。纵观全世界各个国家房地产的发展历史,没有哪个国家的房地产兴盛能超过50年的。满打满算,中国房地产的兴盛期限不会超过5年。尤其是当前国家重拳调控的背景下,我们几乎可以肯定,未来5年房价不可能出现大涨的可能。当然,未来城市分化会很明显,房价也会高度两极分化。

基于王健林的观点,以及楼市最根本的基本面情况分析,我们认为,未来5年楼市将保持稳定微调的态势发展。站在今天看未来5年的房价,我们觉得,未来国人买房的难度会有所降低,尤其是人口外流压力大、产业发展滞后、经济增速缓慢、无地理位置优势的80个“收缩型”城市,未来房价大幅下跌的可能性很大,比如黑龙江鹤岗、甘肃玉门、威海乳山等。这类城市的房子就是一堆钢筋水泥砖头,毫无价值,房价对于绝大多数人来说就是“贱如葱”。当然,有人口增量、有产业加持、有丰富资源的大中城市,房价对于普通人而言,还一如既往是“高不可攀”。比如北京、上海、深圳这类城市的房价,无论到什么时候,对于普通工薪阶层来说都是“贵如金”。

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对于未来的房价走势判断,李嘉诚和王健林的观点一致。他去年底时曾说过,未来5年内,香港和内地的楼市都会迎来“大风暴”。不仅如此,他还直言认为,刚需买房自住可以,炒房不建议。

结合上述李嘉诚持续7年抛售地产业务,不难发现对于未来的房地产发展趋势,李还是比较悲观的——尤其是从他劝投资炒房客卖掉多余房产,可以直观感觉到,对于5年后的房价,他个人还是认为下跌的概率更大。换句话说就是,5年后绝大多数城市的房价会更趋向于“贱如葱”,只有极少数城市还会维持房价不断上涨趋势。

当然,我们也说过,对于任何人的意见都不能盲听盲信,不管他是地产大佬王健林还是曾经的亚洲首富李嘉诚。到底该不该买房,要从实际出发考虑:有强烈的购房需求,而且具备购房条件,我们认为还是应该尽早出手,给全家人一个干净舒适的家,比什么都重要。

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