生育率下降，表明未来年轻人数量下降，对住房的刚需下降，这需要几乎一代人的时间，才能显现出来，大概要到2035年或2040年。但是，如果房产税出来了，加上出生人口下降，二者效应叠加，房价下降就会快些。如果未来再出来遗产税，三重因素叠加，房价下降更快些。所以，楼市走势，短期看政策，长期看人口出生率。
这些天，低生育率问题，又成为焦点问题。
2014年放开单独二孩，2016年全面二孩，初期出生人口有了一定拉升，但到第三年第四年，基本就没有任何效果了，人口出生率继续下降。
人口下滑带来的风险，每个家庭，微观层面其实是感受不那么明显的，但宏观层面，人口下滑意味着代际传承危机，影响的因素太多了，一言以蔽之就是社会运转要崩溃。
现在智库专家们除了关注生育率下降的问题之外，另一个问题就是延迟退休，这些问题其实都统一的，就是让缓解人口问题给经济社会带来的压力。提高生育率能力提高劳动力，能够为养老金账户持续注入资金，那边推迟养老，让中老年人再多干几年，多拿几年工资，晚几年领退休金，减缓社保养老压力。
具体到生育率低的问题，我觉得未来最先受到冲击的是1985-1995年间出生的这代人，现在是20-35周岁。我之所以用“风险”二字，是因为我觉得我们现在重视低生育率问题应该还算及时，留给我们扭转的空间还有，但是真的等不起了。
之所以说是现在25-35周岁的人最先受到冲击，是因为这十年间正好是生育率急剧下滑的十年。
不光是生育率下滑，这代人几乎什么都赶上了：
独生子女，从这代人开始，未来夫妻两人供养四个老人，
福利分房时代结束，房价进入大规模普遍性上涨周期，
就业压力明显加大，
生养孩子的成本急剧上升
……
这其中，最大的压力就是房价了，我个人觉得，没有之二。
本文讨论的是低生育率问题，那就聊聊房价对生育的影响。
专家们直呼应该放开三孩，鼓励大家生，二孩都不想生了，三孩放开了又有什么用。在生孩子这个问题上，所有人都很清楚，不是要不要生的问题，而是生不生得起的问题。
这已经导致很多年轻人不是敢不敢生的问题，连结婚都不敢结婚，同居不结婚这种事，我以前只在新闻里听说过，但是现在这种情况就真真出现在我周边的朋友当中。
为什么说高房价是生育最大的拦路虎，因为它影响了方方面面。
十年前，北京买套房，200多万可选度非常大，十年后的北京，200万，大家可以用地图找房筛选一下，无论是新房还是二手房，看看筛选出来的都是什么房子。二手房就不说了，我甚至搜出来了一堆车位。以前说“老破小”不要，要“远大新”，现在这预算只能是“远小新”，而且是真的远，通勤单程两小时上下……
养孩子要考虑教育问题吧，学区房更是老大难。现在别说精英教育了，像北京上海这种城市，有了房子没户口也是白搭，孩子高考还得回老家。有户口的家庭，拼学区房到什么程度，只能说我的脑洞完全不够用。学区房现在依然是稀缺资源，价格非常坚挺，这背后则是教育资源问题，如果不能给孩子好的教育，不能让孩子过得比自己过得更好，自己在大城市打拼，孩子回老家当留守儿童，谁愿意生呢？
现在25-35岁的这代人，他们当中很多人也已经背上了房贷，这就消耗掉了一大块收入。很多人还是双方父母一块凑的，敢生一个孩子就不错了。当大家都这么想的时候，生育率自然提不起来。
六个钱包买房，其实真的挺可怕的，你透支了父母的养老钱，未来这笔钱多多少少还要吐出来，可已经都上供给房子了，哪里来的这笔钱呢？省吃俭用，少生孩子是必然结果。
周小川最近一篇文章提到，资产价格应该纳入通胀，其实真的应该引起大家的重视，他说资产价格上涨会推高养老成本，25-35岁这代人应该会最早体会到了。虽然从个人的角度来说，投资买房，置下一份产业对养老有好处，但从全社会来说，当房子从两三百万飙升至五六百万的时候，投资房产的回报率就在下降。
生孩子归根结底就是两大因素决定的，时间和金钱，缺一不可。
但是现在的年轻人，这两样都非常缺。年轻人在大城市努力拼搏，先要解决的大难题都是一套房子，然后才是其他。要攒出首付，你就得996这么干下去。当房子搞不定的时候，其他的决定很难下。
要解决高房价问题，这真的是个系统性问题，直接把房价拉下来，是不可能的，要稳住节奏，让收入赶上去，且不说要花费多长时间了，能不能赶得上也是个大大的问号。
在低生育率的问题上，高层会不知道吗？当然不是，与其说是不想解决，更现实的问题是，现在没能力解决，没有多余的资源来激励大家生孩子。
就说房价吧，地方政府现在收入就三大块，税收，举债和卖地。税收那点钱用来城市发展上面是远远不够的，现在债务问题越发引起大家的重视，卖地收入这一块更得稳住了，怎么稳？一要卖得多，二要卖得贵。从规划的层面来说，很多城市用地指标都是未来几年都报批定死了的，要改规划可不是件容易的事，所以卖地节奏和地价就显得尤为重要了。
虽然很多城市限定了最高价，但这个玩法不可能根本上改变。
上千万的房子眼睛眨都不眨一下，买房子真跟买白菜一样，就知道现在是哪些人在买房了。要想让大家敢生，先让工薪阶层看到买房的希望再说吧。
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