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编者按：尽管去年行业曾经悲观地预测：站在未来，去年可能是最好的一年。疫情的黑天鹅落下之时，行业也曾经悲观地喊出：失去的春天。我们依然看到在逆境中坚持产品品质的企业，看到营销人们从线下到线上的全面探索，看到了竞合出的未来，看到了在第二赛道不断探索的身影。劳动不仅光荣，更应该能致富。于是，整个行业收获了五年来最好的金九银十，在错过了一个春天的情况下，依然有企业提前一个月撞线全年业绩。欣喜之余，我们必须更加清醒地看到在行业不确定性更加突出的当下，有的问题迫在眉睫。已经接近公开报价的销售榜，“三条红线”尽踩的品牌房企们，被渠道绑架日益严重的销售，以及靠优化、卖资产活下去的“问题宝宝”，资本泡沫破裂的物管行业……在2020年的最后一个月，北京商报新北京楼市周刊推出年终特别策划《拾问·2020》，回看整个行业。
融资“三道红线”预期之下，近期众房企降负债动作愈发频繁。北京商报记者根据同策研究院数据梳理发现，今年三季度，在所统计A股的93家房企中，绿色档（三条未踩线）房企仅有33家；而在所统计H股的40家房企中，上半年财务指标处于绿色档（三条未踩线）房企仅有6家。随着房企未来“成长”空间被收紧，安全成为了第一要义。项目转让、引入战投、分拆上市，以及“借新还旧”调整长短债，关注资金安全成为“过冬”的关键，如何“去杠杆、降负债”，众房企也采取了不同的应对之道。
（图片来源：视觉中国）
133家房企名单“踩线”占比70%
房企融资“三道红线”即将于2021年起在全行业全面实施，从数据层面来看，多数房企都存在”降负债“的硬性需求。
按照设置标准，红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。
北京商报记者根据同策研究院数据梳理发现，今年三季度，在统计A股的93家房企中，绿色档（三条未踩线）房企33家，占比35.48%；黄色档（一条踩线）房企27家，占比29.03%；橙色档（两条踩线）房企14家，占比15.05%；红色档（三条踩线）房企19家，占比20.43%。
而在所统计H股的40家房企中，上半年财务指标处于绿色档（三条未踩线）房企6家，占比15%；黄色档（一条踩线）房企17家，占比42.5%；橙色档（两条踩线）房企10家，占比25%；红色档（三条踩线）房企7家，占比17.5%。
北京商报记者注意到，在红色档的26家房企中，不乏头部房企和千亿规模房企的身影。头部房企包括中国恒大和融创中国，而在年中的业绩会上，降负债也成为了两大头部企业的高频词汇。据恒大管理层透露，“力争2020－2022年，有息负债平均每年减少1500亿元。”也就是说，未来三年恒大降负债总额将达到4500亿元。
千亿规模房企中，富力地产、中国奥园、泰禾集团、华夏幸福、中南建设、金科股份等诸多房企皆处于红色档内，此外，还有类似弘阳地产这种近几年追逐千亿目标的房企。
而在众多红色档房企中，包括富力地产、泰禾集团、新华联、华远地产等21家房企的净负债率高于130%，亟需降负债以摆脱高危压力。
事实上，自融资“三道红线”8月流出后，恰逢众房企2020年中期业绩报告发布，“去杠杆、降负债”的战略规划被广泛提及，房企端已开启积极应对，通过多种渠道和方式改善自身财务结构。
项目转让、引入战投
众房企主动“降档”
为进一步拓宽融资渠道，包括恒大、融创、华润等在内的多家房企均于年内实施了分拆上市动作。北京商报记者梳理发现，截至目前，年内共有15家物管企业成功上市，远超于去年规模的12家，但整体表现却与去年大相径庭，即便是恒大物业，在上市首日亦出现了破发。
虽然物业上市不得意，但是在销售端恒大却取得了不俗的成绩。今年9月，恒大集团董事局主席许家印连夜召开集团营销工作会议，定下了“金九银十”两个月，单月销售额冲刺1000亿元的目标，并给出了恒大全国楼盘全线7折的优惠。
12月3日，中国恒大集团公布2020年前11月销售数据。今年前11月，恒大累计合约销售金额6786.6亿元，较去年同期增长约16.9%。据此测算，恒大提前完成全年销售6500亿元的目标。
值得一提的是，恒大于年内解除了一场超千亿的对赌“警报”，这也为其应对“三道红线”奠定了基础。
相较于头部房企的“翻转腾挪”，部分债务压力过大的房企并没有太多的施展空间，随着融资窗口收紧，房企“瘦身”动作近期也愈发频繁。
11月9日，富力地产发布公告称，公司与黑石联属的基金附属公司正式签合并事项协议，拟将广州富力国际空港综合物流园内的物业作价63亿元，其中70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。彼时富力方面称，此次合并事项有利于优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率，更有利于提高抗风险能力。
北京商报记者注意到，上述动作也符合富力业绩会上所透露的计划安排“年内拟出售一些投资性物业和地产项目,规模在120亿元左右”。
地产分析师严跃进表示，项目转让可以起到尽快回笼资金的目的，缓解短期债务压力。同时，剥离财务表现欠佳的资产，也有助于优化负债结构。
当“卖卖卖”无法自救，最终的道路唯有走向转让公司控股权。例如，年内京汉股份正式“卖身”中国奥园，郭梓文取代田汉成为京汉股份的实际控制人，企业名称也于近期变更为“奥园美谷”，据说要进军美丽健康产业。
除了加快销售节奏、分拆物业上市，在“瘦身”动作之外，引入战投也是众房企降低负债的有效措施。今年9月，房地产市场上演两起险资与房企的“联姻”大戏，但最终招商蛇口引入平安失败，阳光城成功牵手泰康。
北京商报记者注意到，截至今年三季度，阳光城剔除预收款后的资产负债率为79.21 %，净负债率为108.35%，现金短债比为1.37，踩中两条红线，处于“橙档”名单内，优化财务指标势在必行。
为了能成功与泰康牵手，阳光城还签订了对赌补偿协议，其中最主要的在于业绩表现对赌。以阳光城2019年40.2亿元的归母净利润为基础，前五年（即2020－2024年），阳光城归母净利润每年年均复合增长率不低于15%，且前五年累积归母净利润不低于340.59亿元。业绩承诺期的前五年（即2020－2024年），如出现任一会计年度的年均复合增长率低于15%，阳光集团应对阳光城进行现金补偿；业绩承诺期的后五年（即2025－2029年）内，如出现任一会计年度的实际归母净利润小于承诺归母净利润，阳光集团应对阳光城进行现金补偿。
负债“降档”势在必行，众房企也采取了不同的应对之道。大房企可以利用自身的品牌效应，以价格来打动购房者，还可以利用自身的规模效应，开拓新的“输血”渠道。但中小房企的选择空间有限，对于它们来说，如何闯过生死线，仍不容乐观。
11月融资规模反弹
“借新还旧”调整负债结构
整体来看，在融资“三道红线”信号传出后，压缩发债规模成为共识，不过作为资金密集型行业，房地产开发商在规模高速增长的同时，普遍面临着高负债压力。因此，目前虽有融资“三道红线”压顶，但众房企还需慢慢解套，尤其是在短期偿债压力逼近的情况下，部分房企仍继续融资，“借新还旧”调整长短期负债结构。
同策研究院资深分析师肖云祥表示，其实在“三道红线”消息传出后，政策效果已经有所显现。从同策研究院监测的40家典型房企融资数据来看，在6月（1303亿元）融资规模达到高位后，紧接着的7月（990亿元）、8月（827亿元）、9月（402亿元）三个月房企融资规模持续下跌。到了10月，融资规模有小幅反弹，仍处于低位。直到11月，融资规模才出现了强势反弹的情形，从结构上看，11月融资规模比重最大的分别是其他债权融资、公司债和境内银行贷款，其增长率分别为542.26%、18.54%和11%。
肖云祥称，其他债权融资方式融资规模增加来源于多元化融资方式：定向计划、债权转让、应收账款转让、股东借款、永续债等。其中债权转让与应收账款转让的规模与频率有显著提高，例如招商蛇口通过股加债融资41.4516亿元，绿地香港通过股加债融资72.6亿元。
根据贝壳研究院统计，2021年房企到期债务规模（未含2021年未发行的超短期债券）预计可达12448亿元，同比增长36%，房企偿债压力继续攀升。虽然融资新规对未来房企整体发债增速将起到一定的制约作用，但按照近五年房企债券融资发行周期推算，预计未来房企债券融资到期债务压力实现实质性下降仍需3-5年时间。
“房企短期内仍离不开发债需求，但发债融资的规模已然被压减。”严跃进指出，目前头部房企仍有发债融资的机会，但中小房企已经越来越难了，而且普遍发债利率偏高。因此，未来房企会选择“节流”，相关费用支出以及拿地会愈发谨慎。
中南建设CFO辛琦曾在年中业绩会上表示，“三道红线”是针对房企、金融机构双管齐下的长效机制。限制负债增长规模，对于头部房企来讲，可能会更加稳定，但未来逆市飘红、弯道超车的机会可能越来越难，打消部分房企狂飙突进的念想。
就“三道红线”问题，北京商报记者也与某千亿踩线房企有过交流。其表示，“三道红线”是在国家保持流动性充裕的环境里，希望地产减少对有息负债的依赖，真正贯彻“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，从而能实现平稳健康发展，“由于公司起点低、积累少，融资成本高，所以通过增加有息负债、增加杠杆来发展效果并不好，未来希望通过提高运营周转效率、提高回款水平来获得发展机会，这也更适用于有息负债收紧后的环境”。
记者丨卢扬 王寅浩
编辑丨胡可
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