对于中国人来说，房子具有极其重要的地位和作用，原因可以归纳为三点：一是有房才有家，安居才能乐业，这是根植于中国人心目中的传统观念。二是随着经济社会的发展，房子已经成为了一把打开人生重要节点的“钥匙”，在工作的城市安家落户，踏入婚姻的殿堂，将来孩子上一所好的学校，几乎每一步都离不开房子。三是伴随房地产市场的快速发展，房子已经成为了普通家庭最大的财富，数据显示，在我国家庭总资产当中，房产占比高达70％以上，房价涨跌直接关系到财富的多寡。
正是因为房子太重要了，再加上过去十多年，房价几乎一直保持上涨的态势，所以国人对于买房投入了极大热情。但是，从2016年开始，随着房地产调控的逐渐深入，全国房价进入到了平稳调整的阶段，而且很多城市的房价还迎来了明显下跌。比如，根据国家统计局11月70城房价统计数据显示，全国有26个城市的房价跌回了一年前，其中不乏郑州、天津、济南、青岛、石家庄、重庆、贵阳等重点城市。因此，在这样的一种市场状态下，越来越多的购房者开始关注接下来楼市和房价到底会怎么走呢？未来5年，应该继续“买房”还是“持币”呢？
对于未来5年的房地产走向，国家一锤定音了
影响房价走向的因素有很多，但笔者认为，起决定性作用的还是楼市政策。毕竟，作为衣食住行中的重要一环，房子不仅关系到老百姓的生活起居，也与国民经济息息相关。因此，在很多时候，我国的房地产市场就是一个“政策市”，换句话说，要想了解未来的楼市和房价走向，购房者就需要充分理解国家对于房地产的政策定调。
就在前段时间，住建部部长王蒙徽撰文解读了国家十四五规划中提出的要“实施城市更新行动”，其中对于未来五年的房地产走向进行了明确的解读和定调，现摘录其中比较重要的3个方面，供购房者参考。
1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善住房市场体系和住房保障体系，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。
2、全面推进城镇老旧小区改造工作，力争到“十四五”期末基本完成2000年前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
3、健全城镇体系，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。
国家一锤定音，至少释放了4大信号，预示未来5年楼市轮廓基本形成
1、房住不炒定位长期持续，平稳是房地产市场的主基调。
在2016年年底的国家经济工作会议上，国家首次提出了房住不炒的定位，明确强调了房子的居住属性，要逐步降低房子的投资属性。根据此后四年以来的调控政策可以看得出来，房住不炒一直是楼市调控的基本定位，比如防止资金违规流入房地产，提高二套房以上的房贷成本，延长房产的限售时间等等。
如今，房住不炒的观念早已深入人心。这一次，房住不炒又被写入到十四五规划，这意味着房住不炒将是一个长期的定位，而且稳房价将是未来五年继续坚持的一个调控目标。比如，日前厦门就公布了十四五期间住房发展的总体目标，其中一条就明文规定：商品房价格年度涨幅不得超过5%。
2、多种住房方式“遍地开花”，买房将不再是唯一的选择。
过去20年，伴随城镇化进程的推进，购房需求呈现爆发式增长，但由于住房供应体系相对单一，购房需求几乎都涌入了商品房市场，从而导致房价一直居高不下。但随着完善住房市场体系和住房保障体系写进十四五规划，未来单一的商品房市场或将迎来变革。
对此，住建部住房政策研究中心主任秦虹也明确表示，未来将建立四类住房体系，除商品房以外，还包括公共租赁房、共有产权房、市场租赁房。笔者认为，在这四类住房体系下，对买不起商品房又不愿意租房的来说，可以选择共有产权住房；对不想买房子或暂时买不起房的来说，可以选择租赁住房。随着多种住房方式“遍地开花”，商品房就不再是唯一的住房选择了，人人住有所居也必将实现。
3、房地产进入存量房时代，旧改取代棚改，大拆大建阶段渐行渐远了。
长期以来，随着城镇化的快速推进，城市人口和住房建设量都在不断增加，购房需求也主要来自于新房市场。但是，如今城镇化开始进入到了下半场，未来流动人口逐步放缓是大势所趋，与此同时，目前我国城镇家庭住房拥有率也已经达到了96%，所以新房市场不可能一直保持高速增长的态势，未来存量房市场超过新房市场将会是大势所趋。
实际上，目前北京、上海等一线城市，南京、厦门等二线城市已经进入存量市场。存量房时代逐渐到来，意味着住房总量开始趋于饱和，所以接下来房地产将从大规模增量建设逐步转变为存量住房提质改造阶段。关于这一点，国家早已开始行动。根据规划，未来五年，棚改将逐步退出，旧改将全面推进，而且要完成2000年前建成的老旧小区的改造任务。显然，房地产大拆大建的阶段开始渐渐远去，当拆迁、棚改热潮褪去了，地价水平就会进入一个稳定期，房价上涨的动力自然也会被削弱。
4、国家明确强调发展城市群和都市圈，房地产或迎来大分化阶段。
目前我国的城镇化水平已经超过60%，伴随城镇化进入下半场，城镇化格局也发生了变化。回顾这一年发现，国家多次明确表示要深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。这一次，又将构建以都市圈、城市群为主体的城镇格局纳入到了十四五规划，这意味着小城镇化战略或开始渐渐退出，未来人口、产业、资源等将进一步向都市圈、城市群集中。
伴随城市群发展壮大，再加上房地产调控持续深入，楼市不可避免地会进入到大分化阶段：对于那些人口吸引力强，经济发展水平高，产业基础好的城市来说，房价高位横盘或稳步上涨是大势所趋。反之，对于那些偏离城市群、人口持续流出、库压力大较大、住房供大于求、房价透支严重的中小城市来说，房价不可避免的要迈入下行调整的阵营。
鉴于此，未来5年，应该“留房”还是“持币”？
未来五年，在房价保持平稳的趋势下，考虑到资金成本、房子折旧成本、物业费、取暖费等持有成本，如果房价不上涨或者涨幅比较小，持有房产基本就会出现亏本。同时，房地产开始进入到存量房阶段，住房渐渐趋于饱和，如果一直卖不掉，结果可能就会砸到手里。因此，对多套房群体来说，持有房子的原则是在精不在多，对于那些占据黄金地段，坐拥优质学区配套，临近休闲公园、配备优质物业的房子来说，市场上一直比较稀缺，所以具备较高的溢价空间，可以继续持有和保留，而且以后与普通房产的区别会越来越大。
伴随城镇化进入下半场，都市圈、城市群是下半场的重头戏，比如长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝城市群等等。随着人口大量涌入，未来的住房需求将会进一步释放，所以房价易涨难跌，如果是占据地段、学区、交通等优势条件的房子，那就更加稀缺和珍贵了，所以房子仍旧是硬通货，留房子要更靠谱一些。但是，对人口净流出的城市来说，房子将会迎来供大于求，从而面临不容易出租，也难转手的情况，靠买房跑赢通胀越来越难。在这种情况下，持有过多房产只会增加负担，所以可以考虑暂时持币，然后挑选一些稳健的投资理财渠道。
最后，对于普通购房者来说，随着多种住房方式“遍地开花”，住房方式的选择将会更加自由灵活，这是一个好消息。但是，笔者认为，如果没有长期租房的打算，一旦遇到高性价比的房子还是应该趁早入手。毕竟，从国内来看，货币供应M2增速仍在缓慢增长，从世界主要经济体的动向看，量化宽松的货币政策还在持续。因此，把辛苦赚来的钱一直存在银行或者等到攒够首付再买房子，在这期间将会面临不小的货币贬值压力，而且根据以往的经验来看，年贬值大约为7%左右。对于这一点，购房者应该理性选择，做好二者之间的权衡。
那么，未来5年，你认为应该留房还是持币呢？欢迎评论区留言讨论。
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