总结一下近几年楼市的发展，2016年国家开始大力调控楼市，2017年的时候，多数核心大城市的房价已经逐渐稳定下来，比如郑州现在的房价均价，和2017年基本没有多大区别；石家庄和天津的房价，比起2017年的房价峰值，已经回落了很多；北京和上海的房价在最近3年中基本上处于横盘状态，不过北京二手房房价有所调整。当然2017年之后，也有部分核心城市的楼市局部火热，比如深圳、东莞、宁波等城市，不过总体而言2017年开始，我国大城市的房价基本上已经大局已定，很多城市在最近3年都处于调整期。
而2017年和2018年是三四线城市房价大涨的两年，这两年三四线城市房价大涨主要有两个推动因素，首先是棚改政策的全面推进，让很多三四线城市的老百姓手中获得了很多拆迁补偿，最终这些钱还是流入了楼市；另一方面由于一二线城市房价开始调整，炒房客和开发商开始进军三四线城市。
从2019年开始，不管是一二线城市还是三四线城市，楼市基本已经开始平稳下来，甚至有部分城市的房价开始出现不同程度的调整，2020年虽然经历了楼市寒冬但是楼市依然延续了2019年的平稳。
结合最近几年的楼市走势，我们会发现楼市经历了几个发展阶段：2017年之前全国房价都是普涨状态；2017年和2018年是局部上涨阶段；2019年和2020年基本已经达到稳定的状态。根据前几年的房价走势，2021年的房价该如何走，是延续2020年楼市稳定的趋势，还是明年的楼市可能会迎来“艰难时期”，笔者认为楼市稳定是未来很多年楼市发展的总基调，不过2021年的楼市也注定会非常艰难。
01
从楼市的调控层面来看，楼市调控依然不会放松。今年最令人瞩目的调控新政就是“三道红线”新政，央行前一段时间央行邀请了12家重点房企召开座谈会，并给房企划出了“三道红线”。很多房企都是高负债的运营模式，因此房企比较依赖融资，而“三道红线”的政策就是限制房企融资的新政，如果房企不能3个标准不能完全达到成为绿档房企，那么未来房企的融资将会受到很大影响。如果3个指标都不能合格，那么房企就需要先努力进行去负债，变为绿档房企。
对于房企来说，在“三道红线”政策的规范下，房企就需要想办法进行去负债，也不能再像过去那样盲目扩张。因此“三道红线”新政有利于房企朝着健康的方向发展，也有利于房地产行业朝着健康的方向发展。
除此之外，下半年的楼市调控可以说是风起云涌，深圳715新政可以说拉起了楼市调控的序幕，在深圳楼市最火热的时候，深圳住建部推出了号称史上最严厉的调控政策，被广大网友称为是长沙楼市调控的升级版。深圳楼市调控可以说开启了下半年楼市调控的先河，深圳楼市调控出台之后，杭州、南京、宁波、东莞等城市纷纷升级调控。根据中原地产研究中心提供的数据显示，7月份以来，全国已经有超过30个城市加码楼市调控政策。
02
从楼市的供求关系来看，楼市正在从过去的供不应求逐渐转变为供大于求。前一段时间央行对城镇家庭的住房情况进行统计，统计结果显示，城镇家庭有将近96%的家庭拥有住房，户均拥有住房1.5套。根据央行的统计数据我们可以知道，现在城镇家庭基本上已经不缺房子，单从城镇家庭的购房需求来看，现在楼市已经呈现出供大于求的状态。
同时根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告表明，我们国家的住房空置率已经超过20%，基本上相当于每5套房子就有超过1套房子空置。其中一线城市的住房空置率达到16.8%，二线城市的住房空置率达到22.2%，三线城市的住房空置率为21.8%。除了一线城市的住房空置率低于20%，二线城市和三线城市的住房空置率均低于20%，相信四五线城市因为人口外流，住房空置率会更高。
按照国际标准，住房空置率低于10%算是正常水平，高于10%已经偏高，当住房空置率高于20%的时候，属于严重偏高水平，住房已经明显过剩。我们国家现在的住房空置率基本上就属于严重偏高，住房已经明显过剩。总而言之，随着楼市的发展，还会不停地建房子，因为房子的存在的年限比较长，建房的速度远高于房子被淘汰的速度，因此未来楼市供大于求的趋势将会越来越明显。
03
从人口的发展趋势来看，目前我们国家的新生人口数量逐年降低，同时老年人的人口比例不断增加。从2016年开始，新生人口的数量就开始逐年下降，公开资料显示：2016年我国新生人口数量达到1786万，2017年新生人口数量为1723万，2018年新生人口数量仅为1523万，到了2019年，新生人口数量只有1465万。有人认为人口出生率持续降低并不会短时间内引起总人口减少，因此并不会对房地产行业产生很大影响。
其实分析人口对房地产行业的影响，不能仅仅分析总人口的数量，应该看重人口结构的变化。随着人口出生率的逐年降低，同时平均寿命的逐渐延长，老年人的人口占比会逐渐增加，年轻人的比例会逐渐减低。我们都知道房地产行业是一个非常吃人口红利的行业，但是楼市需要的是相对年轻人的人口，老年人基本没有买房需求，即使想买房，银行也不会给老年人贷款。因此未来随着年轻人口的比例逐渐降低，对房子的需求量也会逐渐减少，因此从人口结构的角度分析，未来房地产行业的发展将会越来越艰难。
结合以上3个层面的分析，未来的楼市还面临着很多非利好的消息。虽然说在国家的长期调控下，未来的楼市依然会长期处于稳定状态，但是2021年开始，楼市可能会迎来比较艰难的时期。对于那些大城市来说，房价可能会长期处于稳定状态，有些城市的房价也可能会稳步上涨，但是有一些经济发展滞缓的小城市，人口处于持续流出状态，同时又没有大型产业支撑，这些城市明年的房价可能会超出多数人的想象。
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