板块两个字，不简单。
它是购房者“起了购房心思之后”开始搜索的关键词；
它是购房者之间，关于地段描述的专业名词；
它还是房地产赋予非行政的区划专有名词。
板块，从房地产总经理嘴巴里开始叫响，现在连市长都开始拿来运用了。
板块：说得多，但很少多说。
黄欣伟：板块的前世今生
一、板块是各方人士的护身符
很难再去追溯“板块”一词的出处及其年月，
更难以追溯是谁最早使用了“板块”的说法，
但今天之所以被各方人士口口相传，皆因板块已和各方休戚相关：
地方政府需要勾画板块，由此确定区域发展的规划，或也影响起拍价；
开发商需要先界定意向地块的板块，从而考察规划、竞品以便做投资分析；
购房者需要先了解板块，由此买房的漫漫功课路可以开始付诸行动。
板块，是地块未来愿景的描述，其或客观或人为地“被划入某板块”，可能决定了地块起拍的指导价格，可能影响其未来和区域大配套的距离联姻。
当然，这种所谓的划拨板块，不可能幅度大到像黑哨一般“把球从网里吹出来”，而是在可进可出的边缘镜像，本来就是可左可右，当然也非“一划了事”，最终还得开发商、购房者用脚投票地认同。
黄欣伟：板块的前世今生
于是关于板块的目光聚焦，板块成为彼此两两之间背靠背的讨价还价。
当然，板块两个字的内涵，绝非“划来划去”这么简单和纯粹，说到底是和区域配套和资源的匹配、分享、亲疏决定了价值，确切地说是“板块+建筑物”的愿景生活价值。
正是因为板块成为项目宏观的第一定位要义，所以今天在新房的售楼处和二手房门店，销售员接待和讲解的第一段落，都会将项目的阐述依附在“隶属于某某板块”，言下之意都是——用隶属板块为项目获得第一面的认同印象。
板块认同就是区域认同，反之板块不认同，后面要想通过产品力来跑赢地段，即使在北上广深的一线楼市中，也因配套分享不足、板块价格级差等隐形差别，或多或少地为购房者是否购买定下了基调。
就算下沉到45678线城市，就算下沉到观感极差的老破小，板块的前缀或隶属都像穷小子搬出自己的老子来加持底气，一时间板块纸贵。
黄欣伟：板块的前世今生
二、傍板块蹭板块做东板块，多少会心一笑
正因为板块的重要，房地产销售的第一区隔，就是“板块决定洽谈氛围”，所以大部头的营销报告、数百页的PPT，关于板块的认定和赋予都在前列。
说到板块，这么多年以来，从营销对自己项目板块的设定，可以看出城市发展和扩张的幅度和兑现力，那些今天看起来会心一笑的板块往事，当年很是撑死胆大的饿死胆小的：
刚有房地产开发的时候，开发商和购房者都没有经验所以都胆小，营销更是很谨慎地“以周边配套为座标确立项目板块”，起步很是借助了商圈的划分方式，即使人民广场3公里，在宣称“人民广场板块”时候还颤颤微微！
彼时，因为即使市中心也配套有限，所以能和某个商场“打个包称板块”，已经脸上有光，像同好者之间的接头暗号，此曰傍板块。
但在销售方的立场，如何界定这个板块决定了客户认同与否，也决定了自己未来拓客的范畴和方向，所以就算胆大也要慎重，因为具体工作要跟着自己的定位去实施，忽悠也会害了自己！
有趣的实例是当年位于沪西金汇的某项目，在定案名的时候，前缀究竟用“古北还是虹桥”很有一番争议，少说几个晚上一众人等在会议室通宵达旦地辩论，策划要灌输给销售，销售根据自己有限的客户判断经历来赞成或驳斥策划。
那个认真到较真的年代，说到底是因为楼市刚起步，彼此信心不足。
到了千禧年，随着当时被上海人称为乡下（如今叫五大新城了）的地方，因为地价低廉也吸引了一部分或有眼光或实力有限的开发商进入，因为现状实在难以言说，但正因为如此更加看重板块——之于购房者的想象力，让购房者相信沙盘相信说辞相信规划，板块如何确定更加重要！
黄欣伟：板块的前世今生
只是那时候的矛盾楚河汉界：
一方面，项目地段偏远，需要板块附着在案名来提升底气；
另一方面，“周边3公里”已不足以“傍”到成熟配套，需要拉长距离。
于是，徐泾的项目开始打着虹桥的旗号，但底气实在不足，于是又偷偷地在前缀前面再加了一个“新”字，算是圆了自己的灵魂拷问。
这种隔空的姊妹联姻（还是单方面官宣的），权且称其为“蹭板块”，毕竟房地产开发的大开大合不可能完全以摊大饼的方式一圈一圈延展出去，于是“人民广场向西20公里”的生无可恋，也只能恶向胆边生地隔空蹭一下，反正一将功成万骨枯。
再看今天，“大虹桥”已经名正言顺地和虹桥乃至虹桥路没什么关系了，甚至今钿青浦的项目也不再“加一个新字”地审慎，如果再用固化观点去质疑：“这里怎么是虹桥？”最后一定是落得一个灰头土脸的收场。
于是，很喜感的景象出现了，距离市中心更近的项目还“新虹桥”着，倒是更一路向西的正大光明地“虹桥”两字上身！
2008年，享誉华南的星河湾莅临上海，前方传来的惊悚：“某总说了，之前用过的所有方案都不要”，惊悚之余，企划站在项目现场，在笔记本电脑上写下：“做上海第一个以自身项目名称为板块的项目，星河湾板块”。
虽然这个设想最终没有付诸于行动，但那都是属于项目的成长故事。
时代不同了，从傍板块蹭板块做东板块，虽然内里各有往事，或许也仍然褒贬不一，但也反衬出城市发展的速率和步伐。
傍也好、蹭也罢、包括做东的底气，毕竟吹过的牛逼今天都兑现了。
黄欣伟：板块的前世今生
三、在拿地过程中，板块思维需前置
当然，写到这里，当然不仅仅是为了回忆。
今天开发商不仅去郊区更去了外地，而且异地的距离越来越远，对进入一个陌生城市而言，板块之于项目的背景衬托价值显得更加重要。
在产品竞争的年代，还可以借口说：“一个项目打下第一根桩，命运已经决定”；
如今则悄然改成了：“拿地拿砸了，项目就都砸了”。
黄欣伟：板块的前世今生
这改变背后，不仅是城市级差被广泛认同，区域之间天差地别的价值认同，都将决定了异地市场需求有限背景下的“一边是海水一边是火焰”。
既然拿地这么重要，就少不了在前期研判中“前置板块思维”去判断：因为城市配套不像上海这么丰富，有限资源被板块内外有别地决定着一个项目的命运，所以“该地块隶属于什么板块（包括未来的什么板块）”定位，就成为选地过程的开门7件事。
怕就怕拿了“非驴非马的板块之外”，既不算张三也不入李四的边缘位置，就算产品经理再创新、企划经理再忽悠、销售经理再如簧都没用了，容量有限的城市，还真的是“拿地定生死”，毕竟人口导入及其有限，原住民又对距离有顽固尺度。
也曾想过如何解决那些【板块之外】的命题破解，但屯于不同城市能级和容量，再没有就事论事的微观载体面前，还真的难以总结出所谓的指导原则。
黄欣伟：板块的前世今生
在房地产愈来愈追逐细分的大趋势下，板块很难在后续被人为改变和扭转的，所以看似不经意地一句套路步骤，其中却蕴含着亘古不变的道理。
像下象棋：“当头炮、把马跳”，你说这有何科学论据？
但能被流传下来，本身已经彰显其不灭的生命力。
别迷信产品力致胜，死在板块无畏面前的例子还少吗？
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