2021年，房地产行业三条红线和贷款集中度管理的进一步升级，提升供给端的调控力度，并强化了资金融出融入的双重调控，抑制行业过渡加杠杆的冲动，修改了行业的游戏规则，推动房地产进入新的发展阶段，打造择优汰劣的新格局。
在此形势之下，2021年房地产行业头部企业成为南下资金持续加仓的对象。其中，碧桂园（02007-HK）、恒大（03333-HK）、融创（01918-HK）、万科(02202-HK)成为主要加仓的主力对象。
1.2021年房地产：寒冬已过，暖春已至
2020年，对于房地产行业而言，挑战大于机遇。
新冠肺炎疫情“黑天鹅”的问世，给全球经济带来不小的打击，我国房地产行业的销售及开发投资规模也面临历史性的挑战。
受此影响，2020年A、H股市场房地产股受到各路资本的摒弃，整体二级市场表现差强人意，对长线投资者投资策略提出了严峻的考验。
投资之路，充满多重挑战及荆棘，取胜之道，则贵在坚持。
随着“寒意十足”的2020年楼市已过，各大房地产商陆续发布全年销售快报，让坚持投资龙头房企的投资者喜上眉梢。
2020年全年，销售面积TOP30房企合计实现销售面积57,965.99万平方米。其中，房企销售面积第一阵营未变，恒大、碧桂园、万科、融创仍然位居前四。碧桂园、恒大均实现销售面积超6,000万平方米，在当年销售面积TOP30房企中位列前两名，万科、融创、保利紧随其后。
销售额方面，依旧是第一梯队碧桂园、恒大、万科、融创及保利领跑。2020年全年，销售额TOP30房企合计实现销售额78,382.1亿元，碧桂园、恒大、万科、融创及保利前五名销售额均超5,000亿元大关，前五位销售额合计达30,761.68亿元，占比高达39.2%，较去年同比提升了不少。其中，前五名房企销售额增速较去年同期相比，均取得不同程度的上涨。
2020年房地产销售面积及销售额两大核心销售指标的表现，足以反映出头部房企较中小房企，整体抗风险能力及核心竞争力是非常强劲的。受此消息影响，2021年开市之后，碧桂园、恒大、万科、融创及保利五大头部大房企股价均出现不同程度的上涨，让不少坚持持有龙头房企的投资者，享受到2021年第一波房地产投资收益。
展望2021年，三条红线的实施及贷款集中管理制度的出台，将进一步放大领头房企的核心竞争优势，亦为坚持持有龙头房企的投资者带来更多投资收益的可能。
2020年12月31日，央行、银保监会发布《银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》（下称“贷款集中管理制度”），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。国信证券表示，贷款集中管理制度将对大中型房企负面影响有限，经营稳健的房企优势将更加明显，将加速行业集中度提升。
从2021年1月1日起房企正式进入降杠杆测试期，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
整体来看，在“三道红线”房企融资边际收紧背景的影响下，国内贷款和自筹资金增速已呈现边际放缓趋势，而来自内生回款的资金，如定金及预收款、个人按揭贷款，由于销售在疫情后的快速反弹，增速持续维持高位。因此，在接下来的时间，将考验房企内生造血能力。从过往销售额及销售面积来看，领头房企造血能力将强于中小房企。
诚然，2021年房地产行业三条红线和贷款集中度管理的进一步升级，提升供给端的调控力度，并强化了资金融出融入的双重调控，抑制行业过渡加杠杆的冲动，修改了行业的游戏规则，推动房地产进入新的发展阶段，打造择优汰劣的新格局。2021年，龙头房企大有可为，亦大有所为。
2.2021年房企机遇已至，择谁？
随着各大房企2020年全年销售快报的发布及房地产政策的陆续出台及落地，聪明的资金已通过港股通持续买入内房股。其中，碧桂园成为南下资金的首选。
2020年，南下资金净流入创出历史新高的6721.3亿港元，较去年同期增长了170%。2020年南下资金除了大举买入资讯科技板块、金融板块外，悄无声息净买入地产建筑板块约42.3亿港元，大部分南下资金都是在下半年流入。
步入2021年，南下资金开启疯狂的抢购港股，短短12个交易日南下资金已经净流入1852.9亿港元，相当于2020年全年净流入的27.57%。南下资金主要流向是以腾讯、美团、移动等为代表的执行科技板块。但是，2021年这波南下资金开始有意加大对地产建设板块流入。其中，碧桂园获净流入资金不断提升，远高于其他房企。
截至2021年1月20日收盘，最近20日，碧桂园获港股通净买入1679.2万股，港股通持股比例为1.23%，较2020年12月31日的1.14%，提升了0.09个百分点；恒大最近20日港股通净买入181.8万股，港股通持股比例为0.99%,较2020年12月31日的0.96%，提升了0.03个百分点；融创最近20日港股通则是净流出767.8万股，港股通持股比例为16.7%,较2020年12月31日的16.84%，下滑0.14个百分点；万科最近20日港股通净买入64.4万股，港股通持股比例为14.81%，较2020年12月31日的14.94%下滑了0.13个百分点，这主要是近受近五日港股通资金加速流出所致。据富途数据显示，万科近五日港股通净流出843.7万股。
那么，在TOP5房企中，南下资金为何只钟意碧桂园一只呢？
从估值角度来看，碧桂园估值优势明显。据Wind数据显示，截至2021年1月20日，碧桂园市盈率PE为5.55倍，处于近3年低点位置。第一梯队的恒大市盈率PE为22.9倍，万科企业市盈率PE为7.89倍，融创市盈率PE为5.4倍。此外，另一大估值指标市净率PB，碧桂园同业是低于房企第一梯队的竞争对手。截至2021年1月20日，碧桂园市净率PB为1.26倍，分别低于恒大的1.56倍，融创的1.53倍及万科企业的1.58倍。
从成长性来看，碧桂园在一到六线合理均衡布局的战略，提升了盈利能力。按项目所在地分，碧桂园位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。碧桂园合理的土地储备分布保障了公司盈利能力的稳步提升。这一点也获得券商看好。据中信证券研究报告指，碧桂园三四线区域的市场整体纵深，要明显好于市场预期。而且凭借所在区域优势和自身努力，公司或在2021年迎来销售利润率反弹。
从回款能力及资金充裕度来看，碧桂园回款能力强劲，资金充裕。据财报显示，碧桂园2020上半年权益销售回款2509亿，权益销售回款率高达94%，连续5年超过90%。碧桂园这一优势，对于考验房企回款造血能力的2021年来讲，至关重要。
此外，碧桂园可用现金余额高达2,055亿元，另外还有约3,288亿银行授信额度尚未使用。回款能力及资金充裕度均处于行业领先位置。
从信用评级及财务结构来看，碧桂园的信用评级高，财务从容稳健。2020年9月份，国际权威评级机构穆迪，将碧桂园的发行人评级和高级无担保债券评级均调升至投资级Baa3，展望稳定。此次调整后，碧桂园发行人评级由原来的非投资级“Ba1/正面”上升为投资级“Baa3/稳定”，而高级无担保债券评级更是罕见地连跳两级上升至投资级“Baa3”。
穆迪报告指出，碧桂园的Baa3发行人评级反映了该公司强大的品牌实力、多元的地域布局、强劲的流动性和穿越周期的具有弹性且稳健的运营记录。公司在中国各主要地区拥有丰富的土地储备，足以支撑未来三至四年的业绩增长。
投资者关心的债务结构方面，碧桂园同样表现的非常出色。上市以来，碧桂园净负债率连续12年保持在70%以下。2020年中期报显示，公司的有息负债总额降至3,420亿，较上一年年底下降7.5%，净负债率为58%、现金短债比为1.90。此外，融资成本仅有5.85%，同样处于行业较低的位置。
盈利能力方面，在现阶段房地产行业趋于高质量及重运营的发展形势之下，高盈利能力的碧桂园，更加值得投资者长期关注。据Wind数据显示，碧桂园的ROE及ROA分别为28.95%及2.24%，其中ROE分别高于行业平均值的19.39%、恒大的12.4%及万科的22.61%。
尾语：
春江水暖鸭先知。
2021年开年伊始，南下资金选择持续加仓以碧桂园为首的内房股，足以反映出资金对2021年房地产行业发展持乐观态度，亦折射出在房地产行业进入新的发展阶段，资金更加钟爱安全边际更高的龙头房企。2021年，房地产行业看点在第一梯队房企。第一梯队房企投资亮点，在成长性良好、现金充裕及债务结构稳健的房企中。
文：无为
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