去年因受疫情影响，大多房企都“叫苦不迭”，而万科除了2月受疫情影响较大外，其他月份的销售额几乎都在500亿以上，甚至12月的月销售额突破了一千亿。但是，万科的股价并没有太大波动，市场反而担心，“不囤地”的万科“未来卖什么”。事实上，自2018年郁亮提出“活下去”之后，万科拿地速度逐渐放缓，土储缩减又导致公司业绩增幅减小，毛利率、净利率都有不同程度的下滑。
1月6日晚，万科公布业绩简报，仅去年12月就实现销售额1015.4亿元，成为唯一年月销售额破千亿的房企，全年的销售额为7041.5亿元，位列房企第三位，仅次于碧桂园、恒大，除了2月受疫情营销销售额不佳，5、6月的月销售额都超过600亿，恢复速度很快。
不过，如此好的业绩，公布业绩的第二天，万科的股价表现“平平无奇”，仅上涨0.14%，而且还是高开低走。截至1月20日，万科下跌2.49%，报30.5元，市值为3543亿元。
万科的股价与业绩不匹配在近两年已司空见惯，自从2018年年初股价涨至37.68元后，股价便一路下跌，处于波段震荡状态，尽管2018年、2020年销售额分别突破六千亿、七千亿大关，但公布业绩后的两年多来万科的股价再也没有突破2018年年初的这一最高价。
万科卖的越多，市场反而越担心万科“未来卖什么”。这在“规模为王”的房企圈里算是比较特别，究其原因是市场担心万科的土储面积已经“不配位”了，“造血细胞”不足或将直接影响到万科的业绩。
过犹不及？
自2018年，万科喊出“活下去”这一口号，降杠杆、降负债收效甚好，截至2020年三季度，“三道红线”，万科只有剔除预收账款的资产负债率踩中红线，为74.2%，比上限要求只高出4.2%个百分点，净负债和现金短债比远在“红线”之外，其中净负债只有27.6%。难能可贵的是，尽管降低了负债，万科的销售额依然能稳居行业前三。
但是，除了排名，万科的其他数据并没有那么漂亮了。有券商统计，万科2018年的市场占有率以0.09%的增长平滑过渡后，2019年，市占率从4.05%降到4%。
2019年万科的销售额虽有6308.4亿元，同比增长3.9%，首次出现个位数增长，2018年的同比增速也有所放缓，为14.5%，而2016、2017年万科的销售金额分别同比增长39.5%、45.3%。且据克而瑞统计，2019年，万科的权益销售额为4103亿元，相比2018年的4248亿元，甚至还下降了3.4%。
近两年万科为了降负债，拿地面积缩减了不少。
2015年—2018年，万科获取的新项目分别是68个、43个、216个、227个，然而到了2019年万科获取的新项目快速降至147个。获取项目数减少，直接导致其新增土储直线下降，2019年万科的新增土储为3716.5万平米，相比2018年的4681.4万平米，下降20.6%。
经过两年的紧杠杆后，2020年万科在拿地上稍微放开了口子，新增项目167个，合计拿地金额为1423亿元，虽然相比2019年的1550亿元下降了8.2%，但总算超过了2018年的1351亿元，且在行业排名第二，仅次于碧桂园的拿地金额。
通过分析各月新增项目数还发现，万科尤其在12月份新增项目数最多，为34个。公开信息显示，2020年12月，万科新增的34个项目分别位于深圳、三亚、南宁、柳州、江门、广州、中山、珠海、惠州等城市，对应需要支付的权益地价为393.82亿元，占全年总金额近30%。
为了广州、深圳两宗大体量商住项目争夺的尤其激烈，拍卖均超过数个小时。其中，其中，在广州，万科与华润、金茂及越秀地产竞价84轮后，以63亿元拿下了新塘东洲近50万平的住宅项目（可兼容商业），溢价率15.36%。近些年极小在深圳公开竞价，为了深圳宝安西乡商住地，万科经过百余轮竞价后以最高限制地价59.98亿元竞得。
可以看出，万科在拿地方面又开始发力了，且这种势头一直延续到2021年初，万科在杭州又再次以上限价格40.6亿元竞得拱墅区宅地，溢价率29.71%，自持面积比例3%。
尽管加大了拿地力度，但万科2020年新增土储面积并不理想，中指院统计显示，万科2020年拿地面积只有1981万平米，位居行业第6，前五名分别是碧桂园、恒大、绿地、新城和保利，且深耕一二线。
万科在长三角的拿地面积并不如碧桂园、绿城、新城；仅在“老家”粤港澳大湾区拿地排名靠前，位列第二，次于保利。从2020年12月和今年年初的拿地来看，万科或更倾向于商业和高端地块，普通住宅的拿地面积相对还是少。
因此，万科销售额节节攀升之际，市场在质疑，没有充足的土储，万科未来还能卖什么？又如何保住前三甲的位子？
“紧衣缩食”就没有利润率
2019年3月，在万科的业绩会上，有媒体问郁亮，万科的土储只能维持2―3年，和你们同等规模的企业，土储能够维持3―5年。为什么要坚持？郁亮回应称，最重要是能力，而不是土地。
同年4月，世联行的监事袁鸿昌在接受采访中表示，正如郁亮所说，能力对于开发商最重要，而这个能力包括企业的融资能力、产品溢价能力、营运能力等。
毋庸置疑，没有人怀疑郁亮及万科管理层的能力，在融资政策收紧的背景下，郁亮甚至可以做到把万科2019年平均融资利率控制在4%以下，万科的营运能力在近三年也一直保持平稳的状态。
然而，土储不足，万科近两年的业绩增速还是放缓了。财报显示，2019年营业收入3678.9亿元，净利润388.7亿元，增长15.1%，相比2018年的20.4%，增速稍有放缓。
截至2020年三季末，万科实现净利润为198.6亿元，同比增长8.9%，跑赢营收增幅1个百分点。不过，从增速来看，有放缓迹象。2019年同期，万科营收、净利润增幅分别为27.2%、30.4%，约是今年的3倍。尤其营收增速，从2018年三季末的50.3%下滑至7.9%。
值得注意的是，2019年，万科对联营和合营企业的投资收益只有37.91亿元，相比2018年的62.8亿元，减少了40%，这也是万科净利润减少主要原因之一。
另外，万科这两年的毛利率、净利率连续下滑。2019年、2020年前三季度的财报数据显示，万科这两个时期的毛利率分别从2018年的37.48%下降至36.25%、29.94%；净利率从2018年的16.55%下降至14.99%、12.45%，且净利率还不如五年前。
万科别无二致的纾困之道
国盛证券研报称，充裕的土地储备，有利于满足房企未来项目开发，实现现金回流。但另一方面，过多的土地储备，会造成一定的资金占用。
因此，土储过多过少都容易出现问题，尽管万科目前负债良好，但想要增加土储，融资问题依然是关键，继融创服务、恒大物业等一线龙头相继上市后，按兵不动的万科物业一直是市场关注的焦点。要知道，物业分拆上市将为房企提供更方便的融资渠道。
2021年初，万科物业又再次传出了整合业务计划上市的消息。据相关媒体消息称，万物云正计划打包物业和科技业务一同上市，不过最终方案还未确定。对此，万物云回应称，目前的确没有收到相关信息，如有进一步消息将及时同步。不过在去年10月郁亮就曾说过，万科物业一定会上市，但时间还没确定。
2020年10月31日，万科物业宣布更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云”），对此，万物云CEO朱保全称，我们希望万科物业这个名字将聚焦回归住宅物业的专属品牌。万物云则是一家致力于空间科技服务的企业，与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系。
2020年12月万物云又新创立了“深圳市万科物业控股有限公司”，并100%持股。成立后，万物云将万科物业、深圳万科物业、大连万科物业等29家万科旗下物业共公司转入万科物业控股。
截至目前，万物云分为三大板块，Space、Tech和Grow，其中Space板块包括万科物业、万物梁行（商业物业）、朴邻发展（负责资产管理）、万物云城（城市服务品牌）；Tech板块包括万睿科技和第五空间，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；Grow模块只有万物成长，是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。
近两年，房企分拆上市提估值的“噱头”，大都鼓吹“增值服务”，因其有较高的毛利率，只要管理面积多，未来就会有较强的盈利能力；而真如媒体所称的万科欲打包科技和物业业务一同上市，估值空间或更高。
不过，在物业不甚受欢迎的“节骨眼”上，投资者是否愿为高估值买单就未可知了。
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