观点地产网应华匆匆走进会议室时，我们正与摄影师讨论着光线问题与位置。与他对视的第一眼，能感觉到这是一位充满热情活力的职业经理人。
2021新年伊始，我们见到了这位新上任中城投资董事、总裁——应华，虽是初次见面，但他的脸上时常挂着标志性的笑容，让人感到亲切。
冬季尚未过去，那天的上海依旧冷冽。应华穿着一套整齐的西装，系着深蓝色的领带，在交谈中一点也不拘束，娓娓道来。
事实上，这场对话有着不同的意义，既是总结过去的这一年，中城投资所做改变和成绩，亦是站在18周年节点上看中城投资的未来。无疑，应华正努力留下自己的印记和风格。
这一年，他从沉浸逾20年的银行、信托行业转向私募行业，接棒中城投资。十八而志的中城投资以专业立本，奋进笃行，未来的路也更加明晰。
作为国内历史悠久的房地产私募投资管理机构，截至目前，中城投资旗下基金管理人累计投资规模逾1600亿元，专注于房地产全产业链的投资管理，是国内首屈一指的地产私募基金管理人。
应华对于中城投资的运营发展和投资逻辑很清晰，尽管上任才一年时间，从交谈中得到更深的体会是，他更像是把整个公司的脉络都刻在脑海中，他总结过去这一年时感慨万分。
“2020年不管是对他还是对中城投资而言，都是蜕变的一年。”蝴蝶破茧才能成蝶，凤凰浴火方得重生。
蜕变的一年
变化来得很突然，2020年一场始料未及的疫情打乱了原有的节奏，应华选择走出舒适圈从事地产私募行业，他笃定地认为，这一行业依然欣欣向荣。
对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金时代；对于中城投资而言，它从2002年创立以来就伴随着房地产和私募基金行业一路向前。
行至当下，地产行业的“天花板”论早已被业内讨论了无数个春秋岁月，而应华对地产行业的未来始终保持乐观。
“到了山顶以后会发现有更高的山峰，每一个行业都有自己晋阶的过程。”同时，他也是谨慎和稳健的，不做没有把握的事。
作为IT理工出身，应华天生便对数字敏感、观察敏锐，他在金融行业沉淀了20余年，曾就职于上海国际信托公司及浦发银行，这段经历也让他打下扎实行业基础，在中城投资的这一年更加得心应手。
“过去的一年是一个完整的学习年度”，应华的言语神态中始终透露着谦逊，“2020年收获很多，对中城投资来说，这是蜕变的一年，有一些脱胎换骨的变化，更加市场化，更明确自己要走的方向。”
2020年在新一届董监事会的带领下，中城投资战略升级，向有质量的增长转型，并做出了一系列战略性变革，以专业匠心坚守投资本源，助力建设美好城市。
这是回归核心的时代，中城投资更善于发挥房地产基金的特性，充分运用专业化投研，做到了管理能效、产品迭新、客户口碑等多维提升，持续稳健发展。
与此同时，中城投资全面革新组织运营观，以企业文化为驱动，推动人才成长，打造核心内生动力，稳步搭建起富有中城特色的人才管理体系，为公司发展提供了强劲的中坚力量。
应华谈到，投资美好生活，离不开美好的服务体系。2020年，中城投资在数字化建设方面也狠下苦功。中城投资全面搭建客户一站式服务平台，客户可安全便捷地在该平台上进行电子签约和存续服务体验。
不仅如此，中城投资还在构建一个全面覆盖、专业专注、高效运作的大投研体系和基金全周期管理系统，通过系统承载、创造了“有智慧”的管控平台，进一步精细化运营管理，为公司建立扎实的长期竞争力。
在应华看来，一个企业最重要的是价值观。“我们最重视的价值观之一，就是合规、专业、独立”。
中城投资拥有53家股东，构成这家公司独特产业资源的同时，应华更加强调要遵循市场化运作、独立化运营，这也正符合当下房地产私募基金更加强调基金管理人独立性的趋势。
在他的预判中，未来房地产私募基金还是要回归投资本源，股权投资、长期投资、组合投资是大趋势。他坦言，中城投资始终在坚持难而正确的事，在产品端不断打磨与升级，持续加大股权投资、组合投资。
可以说，2.0和3.0组合基金是中城投资在业内的首创产品。以基金投资策略为引擎，通过优选操盘手、优选区域、优选项目、组合投资、分散风险及严格的投后管理来实现风险收益比最优化。
“组合基金的模式也能满足开发商权益性融资需求，优化开发商的经营管理。目前，此类产品已累计发行近250亿元的规模，在这方面我们也有了非常深厚的积累和经验。”炯炯有神的眼睛里透露着他对这家企业寄予了厚望。
他的嘴角微微上扬，“经历了很多事情，做了很多调整，和我想象的差不多，甚至公司的发展情况比我想象得要好，我个人还是比较看好房地产行业，也比较适应，所以还是很开心的。”
未来之问
18岁的中城投资正值步入成熟，走向稳健发展的阶段。
“这个行业的下半场才刚刚开始，后面会好多少年不好说，但这个行业整体是非常健康的，可操作、可投资，目前相对来说步入了一个比较稳定的期间，每年的收益相对来说可预测。”应华说道。
只是任重道远。谈及未来要怎样才能走的更远，在新的发展环境中如何保持自己的竞争优势？应华笑着说道，“这是我们一直在思考的。”
桌上茶杯里的水已经放凉了，在两个小时的采访中，他依然精神充沛，语速不紧不慢地聊着中城投资未来的发展战略。
在他描绘的发展蓝图里，未来五年中城投资整体投资规模会超过2000亿元。同时他强调，规模不是最核心的，最核心的是利润和收益。
“今年有信心做到税后净利润1.6-1.8亿元，我们人员控制得很紧，人均净利润或将近200万元。五年内净利润达到4、5亿，是我们的目标。”
不苛求规模在于符合监管要求以及自身的经营战略，他认为，中城投资不盲目做大规模，但更注重做强，更重要的是夯实专业能力、实现有质量的增长。
他也介绍道，目前中城投资存续基金里项目都非常安全，客户平均投资收益都较高，基金的平均退出期限基本在两到五年之间，这在行业看来是具有吸引力的。
谈及募投管退，应华认为，长期限资金、投资能力、投后管理能力将成为管理人竞争力的关键因素，而主动管理能力是基金区别于其他金融机构的核心能力，也是我们最为重视的。
至于中城投资未来会关注的投资机会，应华表示，目前聚焦结构性的开发投资机会的同时，中长期还会重点关注三类投资机会。
“一是城市更新、商业不动产的投资机会；二是双循环新发展格局所带来的产业园区、仓储物流、数据中心等资产投资机会；三是从金融产品的角度，标准化产品、权益类产品未来将是重点发展方向和政策鼓励方向，资产证券化特别是REITs是未来长期重点关注的投资机会。”
在探索中城投资的同时，我们对背后支撑它的人有了更多的好奇，话题亦不免有所延伸。
问及在这么多年的事业生涯中，哪个阶段是最具挑战性的？应华直言这个问题并不陌生，不论是战略经营，还是挑战未来，每个阶段都有它的挑战性，能从他热情的语调中感受到，他对所热爱的事业一种全心奉献的态度。
他对于一路以来陪伴中城投资成长的员工，铭记于心；对于支持中城投资的合作伙伴、投资者们，则以更加优秀的中城投资作为回报。
身边多重力量环绕，让应华对未来依旧充满激情与信心。作为职业经理人，他期许未来公司的独特风格能更加鲜明，行稳致远，将优势做到极致，成为中国房地产金融服务的引领者。
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