原创 刘晓博
1、2021年楼市的整体温度会略超2020年。地方财政压力在进一步加大，地方债发行增速受到控制，楼市库存量也进一步加大。所以，2021年楼市整体上仍然需要升温，而不是降温。
2、预计2020年全年，全国新房销售17.2亿平方米左右，基本跟2019年和2018年持平，销售额会接近17万亿，全国均价第一次逼近或者突破1万元大关。展望未来，新房销售面积已经见顶，很难提高。面积虽然见顶了，但价格不会止步，否则房地产对经济拉动作用将下降。2021年，全国新房销售额有望突破18万亿。
3、整个“十四五期间”，楼市都将维持“板块轮动”、“轮流吃饭”的态势，大周期基本被强监管抹平，只允许有小周期。基本上每半年，就会有一个小周期。松松紧紧，目标是让楼市尽可能长时间地为经济“拉车”。
4、2021年，哪些地方的楼市会回暖？从紧迫性上看，华北、东北、西北、中部都需要回暖。比如北京、济南、青岛、石家庄、郑州、太原、大连、沈阳等等，都是如此。目前大湾区已经比较热，长三角也比较热，京津冀可能是下一个整体回暖的区域。
5、整个2020年，北京的土地出让基本上不限价了。这给2021年北京楼市整体回暖奠定了基本条件。北京回暖之后，会带动整个京津冀乃至华北地区回暖。
6、大城市全面放松5限（限购、限价、限贷、限售、限商）难度极大，概率很小。只能通过放松人才落户的方式，增加房票（购房需求）的供给，然后微调贷款政策（比如降低利率上浮的幅度，加快贷款审批）和限价政策，但后面两个微调不会宣布，只会悄悄执行。
7、2021年房地产税立法会有进展吗？不会。日前全国人大法工委公布了2021年23项立法，没有提及房地产税立法。但十四五期间，房地产税立法会启动。
8、围绕着房地产的税收，可能会增加。国家正在逐步加大税收调控力度，用来取代部分行政调控措施。因为要对实体经济减税降费，地方财政比较紧张。所以未来围绕房地产的整体税收会加重。
9、两大国家战略——《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》、《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要》的全文，会在2021年上半年公布。这对于成渝地区，以及黄河流域经济发展，将产生重要影响。也是这两个地区房地产行业的重要利好。
10、“深圳都市圈”规划，是大湾区最值得期待的重要文件。深圳面积狭小，所以地均经济总量、资金总量、上市公司市值和人气，都在全国首屈一指。深圳外溢能力也高居全国第一，超过北京上海，更远超广州。所以，深圳都市圈将是中国第一个紧密型都市圈。深圳“扩权”成色如何，对东莞、惠州等临深地区影响有多大，都要从这份规划来观察。这是未来大湾区房地产行业最大的题材，将会被市场充分关注。
11、2021年，会有更多的中心城市落地行政区划调整，主要是“内涵式扩容”，是中心城市把代管的县或者县级市变成区，比如郑州就有可能。也可能会有“外延式扩容”，拿下旁边的市县，比如武汉就有可能。
12、如果疫情不出现重大反复，疫苗基本有效的话，中国的宏观政策在2021年大概率会重返常态。也就是说，宽松力度不如2020年。但不可能加息（LPR利率），也不可能提高存款准备金率，社会融资规模增速会有所下降，广义货币M2的同比增速会重返个位数。
13、2021年，央行会降准吗？可能会有。降准，不代表宽松，而是把前些年超发的货币释放出来，让中国偏高的存款准备金率逐步常态化。如果央行担心市场误解，或许不降准，而是采用增加逆回购或者中期借贷便利方式来给市场“补水”。
14、市场利率会走高吗？虽然央行不加息，但货币供应会有所控制，这样可能造成市场利率反弹。不过央行会继续打压存款端的利率，来遏制贷款端利率的走高。最近采取的方式有，在互联网大平台下架银行存款产品，禁止没有金融牌照的互联网平台代销银行子公司发行的理财产品等。这些都是存款端的降息，有利于维持2021年利率的稳定。说到底，央行不希望在2021年看到利率走高。
15、人民币对美元的汇率会破6.5吗（主要是指在岸价、中间价）？如果美国疫情继续失控，美国继续无限量宽松，会的。但破6.5之后，对中国的出口是不利的，也难以持久。比较适当的汇率水平，是在6.5到6.6附近。
16、人民币会在2021年突然贬值吗？除非中美关系再度恶化，否则不会。而中美关系恶化的可能性偏低，因为拜登主要还是视俄罗斯为最大敌人，而且习惯在多边体系内解决问题。人民币维持高位横盘，有利于中美贸易平衡，也有利于中美关系改善。
17、A股大概率在一季度末之前，提前走出2021年的吃饭行情，幅度不会高，但有可能创出2年来新高。然后随着宏观政策略微收紧，会有一波幅度稍大的调整出现在二三季度。然后随着四季度政策再度有所放松，出现新的反弹。高——低——高，大概是2021年上证指数的基本轮廓。
18、2021年将是互联网企业估值受压的一年，反垄断、抑制资本无序扩张、去金融化，以及明确数据资产产权归属（可能部分归国家），都会让这些高溢价公司“挤出泡沫”。
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