曾号称房地产"华南五虎"之首的富力，难过年关。
近日，一张《富力25载 员工感恩回馈》的海报刷屏地产圈。海报显示，2020年12月23日至2021年1月22日，凡富力集团、全国及海外各分公司、子公司的员工，购买2020年全国在售项目，均可享受最低75折优惠，且可以免费更名，不限套数。
侃见财经就此事向富力员工求证，得到的答复是，确有此事。
也就是说，一套500万的房子，富力员工用此优惠政策购买可节省125万元，优惠力度非常诱人！而且，可以一年内免费更名，转手卖给客户，但必须全款认购。
很显然，富力集团推出员工75折买房，是一种变相促销的方式，看起来是员工福利，其实也是一种销售手段，大部分销售人员会将折扣让客户，富力则可以在年底加速回款。
值得一提的是，75折仅限于12月23日至12月28日的5天内，跨过年关，折扣力度便会缩减成85折。
而打折卖房的背后，是富力对巨额债务与"三条红线"的焦虑。
200亿接盘万达酒店，把富力害惨了
就在半个月前，富力陷入"裁员风波"。
12月10日，自媒体"猫哥观地产"曝光一份富力地产（02777.HK，下称"富力"）内部签字的《关于2021年营销体系各岗位人效管控的通知》。
文件显示，富力内部针对营销系各编制人员进行梳理，各地区即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作，并在12月31前完成人员配置及新员工上岗培训。
其实，富力裁员几乎贯穿了2020年全年。有内部员工表示，今年疫情过后，部分子公司员工人数优化了15%左右。
同时，富力的财务报表也证实了这一点，截至2020年6月末，富力员工总数约39244人，而2019年末为62305人，半年内员工人数降幅超37%；总员工成本亦同比减少18.89%至14.6亿元。
裁员、降薪的背后，是富力地产正遭遇最危险的时刻，深陷"周转慢、重资产、高杠杆"的怪圈。
三年前，富力斥资189亿元接盘了万达的73家酒店资产包，本以为捡了个大便宜，没想到现在却严重拖累了富力的现金流，成为了一个难以甩掉的包袱。
摇身一变成为"全球最大豪华酒店巨头"的富力，本想在酒店行业大赚一笔，却遇上了前所未有的疫情，让酒店业务全面下滑。据2020年中报数据显示，酒店业务只贡献13.96亿元的营业额，降幅超过58%。
要知道，在拿下万达73家酒店之后，富力地产的董事长李思廉曾放出豪言：在2020年要实现3000亿元的销售额。
不仅酒店销售惨淡，富力卖房的业绩也不容乐观。今年前11个月，富力地产累计实现合约销售金额约1172.8亿元，同比下降2.55%，目标完成率仅有77.18%。
与此同时，2020年以来，富力显著放缓了拿地节奏，上半年，富力购置土地储备权益可售面积为243万平方米，同比下降62.6%；权益拿地金额60亿元，同比下降66%。
而这一切，都是为了还债。
500亿资金缺口，怎么补？
富力的债务压力，到底有多大？
国盛证券在研报中指出，2020年上半年，富力的经营性现金流仅有74.3亿元，预计全年经营性现金流难以超过200亿元；而未来一年有695亿元非流动负债到期。即使企业放缓甚至停止拿地，也存在500亿元左右的融资缺口。
据富力地产的财报显示，截止2020年9月30日，富力的总负债高达3532亿元，即使扣除预收款后，负债规模也超过3169亿元，其中短期借款更是高达2381亿元。
在2020年底之前，富力地产将面临150亿元境内债券回售，2021年1月份还将面临近100亿元债券集中到期。另外，富力的存续债券总规模超700亿元。
然而，三季度末，富力手中持有的现金及现金等价物只有360亿元，显然无法填补500亿的资金缺口。
到期债务，火烧眉毛，但富力地产借钱融资的难度也越来越大。
在各大评级机构眼中，富力的偿债能力堪忧，穆迪、标普、惠誉接连下调了富力的信用评级，这也直接导致，富力发债的成本越来越高。
11月12日，富力公告发行一笔3.6亿美元的优先票据，年利率高达12.375%，比富力上半年11.7%的净利润率还要高。
屋漏偏逢连夜雨，困境之下的富力地产，即将面对一个更致命的政策："三道红线"。
"三道红线"之下，富力没有未来？
今年年中，央行、中国住房城乡建设部牵头召开重点房地产企业座谈会。碧桂园、恒大、万科等12家公司挂着"重点房企"的名号参会。
会上，监管部门公布了"三条红线"新规：
红线1：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
红线2：房企的净负债率不得大于100%；
红线3：房企的"现金短债比"小于1。
一旦房企 "踩线"，则不能增加或需严控有息负债规模，而富力"三条红线"全部踩中。
可以发现，不管是以哪个时间段为基准，富力都踩实了"三道红线"。
有泰禾的前车之鉴，偿债能力下滑后，如若该项新规未来实行，面临现金流危机及金融监管趋严，对于富力来说无疑是雪上加霜。
融资难，销售回款下滑，富力短期内获取现金流的方式，或许只剩下"卖身"。
2020下半年，富力卖掉的第一个项目是富力空港物流园，据公告显示，富力将从这笔交易中，获得约41.2亿元的现金付款，交易所得款项用于降低负债。
另外，在富力"卖身"过程中，从万达收购的酒店资产也成为了大家议论的焦点，市场上传的可能处置方式包括折价卖出，分拆上市等。
如果卖了，富力可能会割肉在最低点，影响利润，降低净资产，且短期内难以找到合适的接盘方；分拆上市可能流程比较长，且面临较大的政策不确定性，远水难以解近渴。
截至到目前，依旧没有看到富力有明确、可靠的资产处置计划。
但是，随着大量债券的到期时间逼近，同时还要满足"三条红线"的监管政策，留给富力的时间，已经不多了。
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