时代周报记者：胡天祥
进入年底，四川房企巨头新希望地产发生一系列管理层人事变动。
12月8日，联合评级发布《四川新希望房地产开发有限公司董事长、总裁、董事及监事发生变动的关注公告 》，公告称，新希望地产于日前召开董事会，决定免去张明贵董事长职务，并选举姜孟军为新任董事长；决定解聘张明贵总裁职务，并聘任姜孟军为执行总裁。
新希望地产已于月前召开股东会，免去张明贵、何成、伏俊敏董事职务，并选举李红顺、 罗利、季虹担任公司董事；免去罗利监事职务，并选举张彦为监事。
眼下，新希望地产正站在“千亿俱乐部”门口。
今年前11月，新希望地产实现全口径销售额900.9亿元，但操盘销售额（以企业操盘为口径，若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩归入操盘企业）仅为490.8亿元，几乎折半。在此背景下，业界较为关心此轮人事调整对新希望地产后续发展的影响。
新希望地产表示，上述人员变动情况为正常人事调整，不会对公司日常管理、生产经营及偿债能力产生重大不利影响，不会对公司董事会、监事会决议的有效性产生影响。
联合评级也指出，上述相关人员变动对新希望地产的日常管理和生活能力尚无重大影响。
12月8日，时代周报记者询问新希望地产关于人事调整的具体考量，截至发稿前，未获回复。
集团人事调整
姜孟军升任新希望地产董事长，或与张明贵“升迁”之后，要把更多精力放到母公司新希望集团的其他业务板块有关。
今年9月，新希望六和（000876.SZ，新希望集团A股上市平台，主营食品与现代农业）发布公告称，鉴于原董事、总裁邓成已辞去上述职务，为保障董事会正常运作，结合公司经营发展需要，公司拟聘任张明贵为新一任总裁，并提名为公司董事。
1982年出生的张明贵就读于中国地质大学，2008年加入新希望集团工作至今。期间，张明贵曾担任集团董事长（刘永好）秘书，后任集团团委书记、办公室主任。
2014年，年仅32岁的张明贵出任新希望地产总裁。数据显示，张明贵履职期间，新希望地产营业收入从2014年的21.54亿元增长至2019年的182.58亿元。
“集团的地产业务从张明贵接手到现在有数十倍的收入增长，成绩非常亮眼。”今年9月，新希望六和董事长刘畅在股东大会上介绍，集团现在养猪，首先是要先帮猪修“新房子”，从拿地到工程，从标准建设到验收，这一系列都是房地产企业干的事情，所以张明贵之前的经验可以直接套用。另外，张明贵之前在化工、地产都待过，也是川商总会的秘书长，有很强的外部资源整合能力以及社会组织能力。
张明贵也在自我介绍中说，地产是以买地作为生产，作为未来效益的基础，今天新希望集团养猪也是一样，拿地很重要。所以自己会把地产的选址经验带到集团养猪的战略布局中。
姜孟军比张明贵大8岁，曾在四川青川县房石初级中学任教师，加入新希望集团后，长期在地产板块担任营销口要职。今年9月，姜孟军出任新希望地产执行总裁，全面主持公司日常工作。
“在2013年以前，新希望地产主要随着城市化进程加速，对原来集团的一些饲料厂土地进行开发，用地产利润是反哺主业。在2014年张明贵接手后，地产才开始作为八大产业之一发展。”近日在接受媒体采访时，姜孟军表示，从目前势头看，今年公司的销售有可能突破千亿。
姜孟军续称，千亿之后，公司仍会坚持总部和城市公司两级管控，但未来总部更多扮演给城市公司赋能的角色，只是在投融资方面管得多一点，其他都进行下放。
权益比亟待提升
过去几年，新希望地产的全口径销售额（企业集团联同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘）增长迅猛。2015-2019年，新希望地产的全口径销售分别为73.66亿元、145.3亿元、141.5亿元、303.1亿元、735.9亿元。
今年前11月，新希望地产实现全口径销售额900.9亿元，在克而瑞发布的《中国房地产企业销售TOP100排行榜》中位列第42名。但若以操盘销售额计算，新希望地产前11月仅实现490.8亿元，在排行榜中位列第55名，权益比远低于行业均值。
中信建投指出，近年来房企的合作项目增多，克而瑞统计的TOP100权益销售金额/全口径销售金额从2016年的85.53%降至2020年中期的72.65%，尤其是颈部房企通过合作杠杆扩大规模的趋势明显，权益比下降幅度更甚。
究其原因，既有地价上行，房企转向合作拿地的方式，避免“赢家诅咒”的客观情况；也有民营房企挤进融资白名单，修饰财务报表，降低融资成本的主观诉求。但合作项目的增加，对于地产信用研究来说无疑提高了研究难度，尤其在项目出表的情况下，房企的信用风险潜在上升，包括运营风险、政策风险、财务结构评估风险。
12月10日，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉时代周报记者，由于土地成本越来越高，在过去这些年，房企赚的钱都用于购买新的土地和给利息，但问题是过去投入的土地，在开发以后交完税赚的钱，还买不回原来的土地规模，房企不得不持续加杠杆，当债务杠杆加到无法再加时，就开始加表外权益杠杆，也就是用小股东的权益来杠杆自己的销售，这就导致了权益比不断降低的结果。
同日，易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉时代周报记者，从另一方面看，房企合作项目过多，其权责界定就比较模糊，甚至导致项目的开发效率降低。
联合评级提醒称，新希望地产所有者权益中未分配利润和少数股东权益占比高，公司权益稳定性有待提升。受非并表合作开发规模扩大和项目持续投入影响，新希望地产投资活动净流出规模大，现金流仍对筹资活动较为依赖。
姜孟军也坦言，这几年公司合作的项目较多，权益比接近60%，所以公司希望在保持稳步前进的同时，想办法进一步提升权益比，包括加大对文旅项目和城市更新项目的投资。
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