樂居財經訊 李禮1月20日，平安證券發佈地產行業研報。
事項：
國家統計局公佈 2020 年全國房地產開發投資及銷售數據，其中房地產開發投資額同比增 7%，新開工同比降 1.2%；商品房銷售面積、銷售額分別同比增 2.6%、8.7%。
平安觀點：
2020 年投資維持高位，2021 年預計同比增約 5%：2020 年房地產投資同比增長 7%，增速較 2019 年回落 2.9 個百分點；其中 12 月單月同比增長 9.4%，較 11 月下降 1.6 個百分點，單月增速回落或主要受土地購置費增速下行影響。展望 2021 年，資金壓力及樓市放緩影響下，投資增速大概率回落，但考慮 2020 年土地成交帶來的延期支付、新開工絕對值遠超竣工下建安投資仍有支撐，預計 2021 年投資同比增約 5%。
新開工先抑後揚，竣工修復低於預期：受年初疫情衝擊，2020 年全國新開工同比降 1.2%，較 2019 年回落 9.7 個百分點，但 2020Q4 以來單月增速持續回升。展望 2021 年，儘管 2020H2 供應增加，市場庫存逐步累積，但考慮住宅庫存依舊較低，疊加 2020H1 較低基數，預計2021 年新開工前高後低、全年同比持平或略降。2020 年竣工面積同比降 4.9%，增速較 2019 年（+2.6%）再度回落，交房週期剛性約束下，後續竣工有望持續回升，預計 2021 年將迎來竣工回升起點。
2020 年銷售再創新高，2021 年穩中有落：2020 年全國商品房銷售面積同比增長 2.6%，銷售額同比增長 8.7%，絕對額再創新高。12 月房企年底衝刺下，單月銷售面積同比增長 11.5%、銷售額同比增長 18.9%，較 11 月降 0.6 個、升 0.3 個百分點。12 月東部銷售面積同比增長 19.8%，2020 年全年增長 7.1%，表現相對突出。考慮需求提前釋放、熱點城市調控趨嚴，2021 年銷售去化大概率承壓，但以穩為主下預計樓市整體平穩，全年銷售面積同比微降 2.8%，一二線好於三四線。
2020 年地市小幅反彈，2021 年以穩為主：儘管受疫情及年中“三條紅線”的影響，2020 年全國土地購置面積同比降 1.1%，土地成交價款同比增 17.4%，增速較 2019 年（-11.4%、-8.7%）明顯回升。其中 12月單月土地購置面積同比增 20.6%，土地成交價款同比增 22.9%，但百城溢價率環比回落 6.4 個百分點至 9.9%，單月成交回升而溢價率回落，土地市場整體維持穩定。考慮後續銷售放緩、房企融資高頻監測，預計地市整體以穩為主，但考慮房企年初拿地便於年內入市、近期境內外債券密集發行緩解資金壓力，不排除短期土拍積極性或小幅回溫。
到位資金增速回升，按揭利率回落：儘管 2020 年面臨疫情衝擊、融資環境收緊影響，房企整體到位資金同比仍增長 8.1%，較 2019 年回升0.5 個百分點。其中受下半年銷售回升拉動，定金及預收款同比增長8.5%，個人按揭貸款同比增長 9.9%。受 LPR 利率下調影響，2020 年房貸利率整體保持下行，12月全國首套房貸利率 5.23%，較 2019 年 12 月下降 29 個 BP。繼“三條紅線”融資新規後，2020年末央行加強房地產貸款集中度管理，高頻監測下預計 2021 年房地產融資環境鬆緊有度、整體以穩為主。
投資建議：儘管受疫情衝擊，2020 年全年投資、銷售面積同比仍增長 7%、2.6%，樓市韌性持續超出市場預期。考慮主流房企業績銷售依舊較好，板塊估值已處於歷史 3%分位，估值低位疊加利空出盡，同時中長期地市趨穩背景下房企整體盈利能力有望企穩，看好主流房企估值持續修復，建議關注：1）債務結構穩健、低估值、高股息率龍頭萬科 A、保利地產、金地集團等；2）銷售及業績相對較佳的彈性房企中南建設、金科股份、龍光集團、天健集團等；3）受益竣工回升週期及政策推動的物管板塊。
風險提示：1）三四線樓市下行風險：三四線整體供應較大，同時棚改退潮導致需求弱化，行業後續面臨三四線樓市銷售快速下行、部分項目爛尾的風險。2）房企大規模減值風險：基於 2019H2 以價換量帶來的需求提前釋放、新冠疫情對房企銷售的衝擊，若後續樓市回暖持續性不足，需求釋放低於預期，未來存在房企進一步以價換量以提升需求，將帶來房企大規模減值風險。3）行業金融監管力度超預期風險：若後續融資政策執行力度超出預期，將對各房企規模發展產生負面影響，導致業績表現不及預期風險。
文章來源:樂居財經
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