樂居財經訊 李禮12月11日，財信證券發佈萬科研報。
投資要點：
萬科經歷了“多元化-房地產-地產相關多元化”的探索過程。歷經 30餘年發展，公司定位為“城鄉建設與生活服務商”，物流地產、長租公寓等地產相關多元化業務齊發展。公司股權引入深圳地鐵，深化“軌道+物業”發展模式。
探索舊城改造和 TOD 模式。公司一直以來秉承不囤地理念，強調“量入為出”投資戰略，保持穩健經營。在公司剛需產品定位支撐銷售韌性、營收確認基礎堅實、土地投資佈局享受都市圈紅利等傳統優勢的基礎上，隨著公開拍地競爭難度加大，公司逐漸打開舊城改造和 TOD模式發展，為開發業務帶來新增長曲線。
財務穩健，三道紅線影響無憂。截至 2020Q3，公司剔除預收賬款後的資產負債率為 74.20%，超過紅線上限，淨負債率 28.51%，遠低於紅線標準，常年保持在行業低位，現金短債比 1.97。公司對有息負債的控制相對嚴格，因而有息負債限制增長不超過 10%對其整體發展影響不大。同時隨著項目竣工確認收入後增厚淨資產，公司剔除預收賬款後的資產負債率能夠得到有效控制。整體來看公司受三道紅線影響有限。
“運營+服務”多元業務齊發展。萬科多元業務均圍繞“城市服務運營商”中心展開，在夯實住宅開發主業業務的基礎上，實現業務拓展。其中，物業服務通過城市空間物業提升內在價值；長租公寓、商業地產、物流地產等業務在 REITs 和資產證券化發展的推動下打開新局面。
盈利預測與投資建議：在行業由粗狂式發展進入精細化運營發展階段中，公司以其突出的品牌影響力、豐富的運營管理經驗、敏銳的戰略前瞻性判斷、嚴謹的風險控制策略，領先行業發展。預計公司 2020、2021、2022 分別實現 422.38、506.67、578.41 億元，對應 EPS 分別為3.73、4.36 和 4.98 元。考慮到公司長期發展的穩健性和行業龍頭地位，給予公司 2021 年底 7-8 倍 PE，對應合理價格區間為 30.52-34.88 元，維持公司“推薦”評級。
風險提示：行業政策持續收緊，公司銷售不及預期；公司計提大額減值準備影響業績；多元業務發展不及預期。
文章來源:樂居財經
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