我國住房市場發展非常迅速,有專家說,我們幾乎只用了二三十年時間,基本上走過了發達國家上百年的路。但大家也知道,一個14億人口大國,對住房的需求也非其他國家所能比擬的。那麼,問題就來了,中國現有住房到底是多了還是少了?夠不夠住?
對於這樣一個問題,看似非常之難,難點在於我們找不到官方的數據,不能得出一個清晰的結論,即便大家看到的“亮燈率”,也僅僅是局部的,抑或是暫未入駐等因素。正是這種“神秘”,也讓一些專業的機構孜孜不倦地對此展開研究:
1.早在2015年,中國房地產報與其他機構聯合發佈一份住房市場報告認為,全國1-4線城市住房空置率在22-26%之間;而中財辦楊偉民則通過用電量數據算出,城市空置率在11.9-13.9%之間,當然,由於我們的住房在不停建,但人口增長已放緩,經過這幾年的發展,房子只多不少;連續多年從事住房空置率調查的西南財大中國家庭金融中心,則給出了2011年到2017年期間的一連串空置率數據,從2011年18.4%增長到2017年的21.4%。
2.如果說前面所說的空置數據大都為民間機構研究,那麼還有一個比較權威的單位—央行,前不久給出的調查數據則比較直觀,報告認為,城鎮家庭戶均住房套數為1.5套。
從以上兩組數據可得出兩點結論:1.國際上的合理住房空置率為5-10%,而民間機構調查的數據無一例外地都超出合理上限;2.家庭戶均住房套數遠高於國際1.1套均值。總結成一句話即是:無論從哪個角度看,中國總住房已經明顯過剩了。
一邊是住房過剩,另一邊是沒錢買。
需要說明的是,前面得出的住房過剩結論,僅是指總量方面的,因為我們還知道,事實上很多人“被平均了”,A居民沒有房子,B居民有3套房子,二者平均就是1.5套,當然,這還僅僅是身邊人的差距,還有不少潛在的隱形“土豪”,手上握有大量的房產,而且一些企業手中也持有不少住宅,我們經常可以看到一些企業為了避免退市,甩幾套房子就足以實現扭虧,足見其“富餘”程度。
買房算過賬的人都知道,對於一個工薪族而言,大城市工資就算有7、8千,對於動輒三四百萬的房子,無疑是一個天文數字,即便能還上月供,但上百萬的首付款也沒那麼容易湊齊。而小城市房子總價雖然要低不少,但就業機會、收入也比大城市少很多,3-4千元收入基本上也只能夠家庭的日常開銷,即便有首付款,月供壓力也相當地大。當然,更別指望農村人來接盤,因為數據顯示,近6億的月入千元收入者,大部分都在農村。
由此看來,是不是意味著低收入群體和普通工薪群體就不能擁有自己的住房呢?答案是明確的,這幾年,國家對樓市調控的基本原則就是:房住不炒,而且官媒不止一次的表態,要實現住有所居,換言之,人人有房住,這也是中國夢的一個重要組成部分。
針對這一問題,曾任職住建部副部長、政協人口資源環境委員會副主任的國家老幹部仇保興提出過“解決方案”。其一是徵收空置稅,在他看來,這種措施可以精準遏制投機,從經驗看,徵收空置稅的國家,其空置率在5%左右。
比如法國實行的漸進懲罰式空置稅,房屋空置第一年按房產價值徵收10%,第二年增加到12.5%,第三年則為15%,說實話,這種狀態下,誰還敢把住房長期空置呢?像我們一套300萬的房子,一年就是30-50萬稅。還比如荷蘭規定,房屋空置時間超過1年,其他無房居民可以申請入住,政策的目的就是讓房屋得到充分的利用,同時也抑制了樓市泡沫,讓市場沒有炒作的空間。在仇保興看來,與空置稅一道,包括消費稅、流轉稅,建議先行,這對於“保持居民消費能力、財富存量很有好處”。
當然,對於空置稅徵收肯定有一個過程,不會說徵就徵,但對於我們年輕人來講,結婚、生孩子的事是人生大事,住房的事情不能等,而仇保興給出的另一個“解決方案”則非常具有現實意義,那就是把低收入家庭納入共有產權住房體系。
什麼是共有產權住房?說白了,就是對經濟能力不足的家庭實行“專項”住房供應,舉個例子,比如你所在城市買一套商品房需要150萬,你需要付3成首付即45萬,而你只有15萬,顯然,你很可能與商品房無緣了,而共有產權房則解決了這一問題。首先,同樣地段、面積的房子,其總價可能只有7折(原因在於是政府專供地,取得的成本低),即105萬,那麼3成首付款31.5萬,此時政府與你各分擔一半,你只需要出15.75萬,這基本與你的購買力持平了,買下共有產權房後,產權各佔一半。
目前,國家在北京、上海、成都、淮安等多個城市試點共有產權房,住建部政策研究中心主任秦虹在紀念住房改革20週年會上表示,共有產權住房比例要擴大,以滿足新就業、新市民的住房需求。同時,隨著試點的深入,共有產權房的制度也在不斷完善調整,不僅可以讓你在有經濟能力後,可買下政府持有的另一半產權,還可以在取得不動產證後滿5年上市,比如廣州南沙區採取內循環和外循環兩種方式將其房屋轉讓出去。這樣做的好處即是,一方面週期較長,限制了投機炒作空間,炒房客會避而遠之,另一方面,也給了共有產權購房者要置換或者變現的機會。
總結一下:這兩種“解決方案”,之所以受到剛需們歡迎,一方面,空置稅可以增加多套房群體的持有成本,把這些閒置的房源逼出來,其實這也是為避免重複建設,資源浪費。同時,有利於抑制樓市泡沫,真正實現房住不炒。
另一方面,共有產權房的設計,其實是相當於政府讓渡了土地出讓收益,給低收入群體提供的保障住房,可以解決經濟能力暫時不足家庭的購房需求。
總體看來,“方案”不僅解決了剛需們的住房問題,還可以減少住房市場發展過程的風險,有利於房地產的長期平穩健康發展,年輕人也有更多的時間和精力實現自己的夢想,對國家經濟、社會發展,都是一件良性循環的幸事。當然,一項制度的設計和建立都需要通盤考慮,需要穩妥進行,對此,你如何看呢?
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