對於年輕人而言，爬8樓只不過是鍛鍊身體的一種方式，但再年輕的人，也無法接受每天這樣折騰一兩回，尤其在一線城市的打工人，夜晚12點拖著加班後的疲憊身軀，望著8樓的“天梯”，遇上工作不如意委屈的時候估計會“哇”一聲在寂寞樓道里哭泣。
而對於年紀大點的，拖著兩條風溼老寒腿，扶著80年代的水泥樓梯扶手，氣喘吁吁爬上一層樓，然後還得扶腰摸膝蓋。
想想這樣的場景，總有點“淒涼”。
然而這種居住感並不舒適的房子，卻往往有一個特點，那就是佔據著市中心的絕佳地段，擁有著城市最核心的資源配套。
所以當地段和居住舒適度相碰撞的時候，大家往往會有這樣的問題：市中心老破小到底能不能買？
在回答這個問題之前，想請大家思考一下未來中國大部分城市老破小的最終歸宿是什麼？
我總結了一下，無非是以下幾種：
1、舊改翻新繼續住，比如老舊小區改造，電梯加裝等等；
2、變成文物保護起來，比如上海以前老房子被列為歷史建築，但全國此類房子少之又少；
3、開發商拿地舊改，瞬間舊房變新房，身價翻番；
4、租不出去賣不了，只能空置，甚至以後有可能成為市中心的“貧民窟”；
（加裝電梯的老破小）
這是未來老破小的處境，那如果有地段加持，老破小是否會不一樣？市中心的老破小又有沒有投資價值？
今天換個角度和大家聊聊這個話題，這次我先拋觀點：市中心的房子或許適合住，但真的不一定適合投資。
首先搞清楚一點，房產值錢的部分到底是什麼？
水泥鋼筋堆砌的房子肯定是不值錢的，值錢的只是土地，大家應該發現，同樣一個地段，拋開部分城市限價導致的倒掛因素，一般新房子比老房子貴20%左右。
貴出的20%就是房子的錢，所以老房子=土地的錢，新房子=土地的錢+房子的錢。
所以要判斷市中心老破小未來會怎麼樣，就要知道它所在的土地是不是會越來越值錢。
土地是不是越來越值錢，和地段論有關係，但問題就在於地段不是一成不變的。
當下只有少數幾個大城市，市中心不會大範圍遷移。
比如北京，北京的中心一直被認定在故宮所在地，北京的房價是圍繞著故宮為中心，往外攤大餅，餅越攤越大的同時，中心也就越來越貴。
圖片來源：德科地產頻道
再比如天津，市內六區房價是最高的，其中上三區因為學區的優勢價格會更高些，而越往外價格會越低。
圖片來源：德科地產頻道
這類中心不變的城市的城市，隨著經濟越發展，城市的餅會攤得越大，而中心地段的土地也就越值錢。
未來這類城市的老破小也就一個字：貴。
哪怕房子已經老了破了，憑著值錢的土地，也能吸引一批開發商進場舊改，或者政府重新翻新維修。
何況人們想住市中心的決心，從來沒有變過。
燕郊想住進6環，6環想住進3環，3環也還想繼續往中心去擠。
所以這類市中心不變的城市，老破小可以買，因為會有前赴後繼的接盤俠湧入接盤，畢竟比起花上2個甚至3個小時在路上，很多人寧願犧牲居住品質買老破小，這也是這類老破小換手率高，漲幅高的原因之一。
但我們發現，像北京天津這樣市中心不變的城市只是少數，大多數城市的中心是會遷移的。
比如深圳，中心從羅湖一直遷移到現在的南山，而最值錢的土地也從羅湖變成了南山，在這種遷移過程中，新的市中心房價貴了，而原來的市區老破小就變得不那麼值錢了。
（深圳中心一路往西）
如今的羅湖老破小越來越破敗，能等的就是舊改，但拆遷成本太高，普通開發商根本不敢碰，只能先維持現狀，如果以深圳如今的漲幅速度買入羅湖基本等於跑輸大盤。
現在南山有多金貴，羅湖就有多破敗，一旦中心發生遷移，中心老區就會逐漸沒落，而老破小就會以悲劇收尾。
全國有293個地級市，3500多個新區，許多二三四線城市的城市規劃是“建設新城，分化主城”，也就是說是以發展“新區”的方式來發展，通過搞活一個新區，然後以點帶面促進整個城市的發展。
這樣一來，市中心就會開始遷移，傳統市中心的土地也就會越來越貶值，進而直接影響老破小房屋的價值。
而現在這種老城和新城雙核並立的格局越來越普遍了，比如武漢的光谷和中心城區，成都的天府新區和中心城區、合肥的政務區和中心區等等，都屬於老城和新城雙核心的城市發展格局。
而這些城市當下的房價至高點，往往在新區而非老城區，以後這類新區也就是未來的市中心。
所以，市中心的房子永遠是片區最貴的，但市中心會變，判斷老破小能不能買，一定要確認你所在城市的市中心會不會改變。
要麼買市中心不變的老破小，同樣，也可以追著未來的市中心買，換做現在的概念，也就是新區。
如何看市中心變不變，一看城市發展規劃，二看城市有沒有發展新區，三還要看這個新區能不能搞起來。
新區能不能買？又該如何判斷新區的價值，其實我們有過很多分析文章。
當下新區比較建設成功的有鄭州的鄭東新區，武漢的光谷新區，合肥的政務區等等，在分析這些新區成功的案例之後，李老師總結出新區能成功發展的幾大規律：
1、新區都在省會城市，可以虹吸全省的人口
2、離老城區非常近，這樣容易被輻射，也容易引人口進來
3、省政府或市政府至少有一個搬遷過去
而有些新區李老師也明確指出不看好：比如天津濱海新區，西安西鹹新區、寧波杭州灣新區、蘭州新區、瀋陽沈北新區等，他們都有一個典型特點：離主城區太遠，省市政府也沒搬過去。
對於更細節地如何挑選新區，具體可以點擊文章回看：如何判斷新區有沒有未來
對於已經有成功新區的城市，投資可以追著新區買，而老中心除非有超級學區，否則不要碰老市中心的老破小。
因為傳統老中心隨著樓齡越來越大，房屋會越來越貶值，以後只能面臨衰敗和淘汰。
開頭我們總結老破小的歸宿，以後要麼老舊小區改造，但頂多是修修補補，無法根本解決居住舒適度。
人口淨流入的城市，老中心的老破小還能出租，但部分三四線城市的老破小，就只能空置放著，畢竟舊改成本高、週期長，開發商寧願低成本去新區拿地開發，而年輕人也更願意去居住環境更舒適的新區，他們都會逐漸拋棄老破小，最終只能變成一排排的“鬼屋”，住不了也賣不掉，等待衰敗。
以上是對於搞得活新區的城市而言，對於實在搞不起新區的城市，還是迴歸市中心。
因為市中心本來就擁有整個城市最優質的公共基礎配套，老城土地價值會保持穩定，只要避開那些奇葩戶型和完全沒人管理的小區，老城區的老破小起碼還能保證保值的效果。
房子的位置是不會變的，人們對美好生活品質的追求也是不會變的，但城市一直在發展，有些城市市中心卻一直在變化。
總有一天，繁華的市中心，可能變成非市中心，當初那些房子也有可能變成寂寞慘敗的“貧民窟”。
人們對美好生活的嚮往多強烈，就意味著人們對市中心老破小拋棄的速度有多快。
所以哪怕是市中心不變的城市，沒有超級學區的加持，也註定不是時代的主流。
轉載請超鏈接註明：頭條資訊 » 趕緊拋售！這將是大多數老破小的最終歸宿！
免責聲明
：非本網註明原創的信息，皆為程序自動獲取互聯網，目的在於傳遞更多信息，並不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責；如此頁面有侵犯到您的權益，請給站長發送郵件，並提供相關證明(版權證明、身份證正反面、侵權鏈接)，站長將在收到郵件24小時內刪除。