過去這些年，哪個行業最賺錢？相信絕大多數人都會說出3個字：房地產。的確，房市發展20年來，房屋新開工面積從2億平增至20.9億平，累計上漲9.3倍。開發投資完成額從0.2萬億元增至12萬億元，累計上漲55.8倍。更別提商品房銷售面積和銷售金額了，分別從1.2億平增至17.2億平、0.3萬億元增至15萬億元，累計上漲13.1、58.7倍。
一邊是買房人賺得盆滿缽滿
據2019年胡潤財富報告，截止至2018年8月，我國中產家庭數量已達3320萬戶，其中新中產1000萬戶以上。
胡潤的統計是按3人的家庭規模，將不動產和權益類資產都納入統計，並以此把高資產家庭分為四種：擁有600萬人民幣資產的“富裕家庭”，千萬人民幣的“高淨值家庭”，億元人民幣的“超高淨值家庭”，3000萬美金資產的則是“國際超高淨值家庭家庭”。分省市看，北京是擁有最多600萬資產“富裕家庭”的地區，達到70.4萬戶。廣東第二，上海第三。
另一邊賣房的公司變得財大氣粗
據CREIS中指數據監測，2020年1-11月，共有32家房企銷售額超過千億，較去年同期增加5家。超百億房企157家。
銷售額1000億以上超級陣營共32家，銷售額增長率均值為9.7%；
第一陣營（500-1000億）共27家，銷售額增長率均值為12.3%；
第二陣營（200-500億）有60家企業，銷售額增長率均值為10.4%；
第三陣營（100-200億）共38家，銷售額均值為147.6億元；
第四陣營共13家，銷售額均值為77.1億。
如此看來，哪怕是受到2020年突發事件的影響也好，高層對房企愈發忌憚，調控收緊也罷，開發商依舊不差錢。不僅碧桂園1-11月累計銷售7763億元，位居銷售榜榜首。據億翰智庫統計，中國恆大已超額完成全年內部目標，完成105%。而且房企拿地數量依然刷新歷史記錄：截至11月23日，50大房企拿地金額高達2.2萬億，同比去年同期上漲幅度高達20%。
伴隨著房地產業的壯大，大量的資金“前赴後繼”地湧入樓市，才有了過去10年樓市的高景氣度。按中信證券數據，我國的房產市值已經逼近300萬億元，居民6成以上的財富附和在房地產上。按申萬一級行業來劃分，23個行業中，有12個受房地產直接影響。
不過，樓市膨脹越快風險就越大，樓市一紙退房令發出，10年來第一次出現
據媒體報道， 11月央企轉讓地產項目股權項目19個，佔比近八成。具體有華僑城集團、中化集團旗下各4個，招商局集團、中國電建、中航工業旗下各2個，中信集團、光大集團、中機建設、中交集團、新興際華旗下1個。轉讓項目大多處於虧損狀態。
事實上，早在2010年，高層就要求除16家主業為房地產的央企外，其餘78家不以房地產為主業的央企清退地產業務，包括中石化，聯通等，再加上其他大大小小的央企，需要在完成自有土地開發和已實施項目後退出房地產業務。
但隨後的十年時間，正好趕上了房市的“黃金時代”。房地產不斷膨脹擴張到年銷售17億平米，年銷量16萬億的規模，眼瞅著房地產一家獨大，蓋房賣房又這麼賺錢，大型公司退出的腳步自然變得慢了起來。
直到2020年，國家電網罕見表態：下決心退出傳統制造業和房地產業務，同時，中國航空集團也表示要清理低效房產、退出房地產業務。以及11月以來19個央企轉讓地產項目，如此密集的“退房”信號，屬於10年來首次，而且一紙退房令的出現，必然會引發一波資金從中撤退的浪潮，投資減少，整個行業的規模、銷量也會有穩中有降的趨勢。
明眼人都知道，這與樓市的融資環境收緊，有莫大關係
自從令人聞風喪膽的三道紅線出臺以來，國家似乎是下定決心了，不僅2021年起全行業全面實施新政，而且力爭讓房企在三年內完成降負債的目標。更糟的是，幾乎沒有一家房企是不踩線的，有的踩一條，有的全部踩個遍。再加上前段時間，不少商業銀行也接收到壓降貸款的通知，要求涉房貸款降至30%以下。
國家開始著手對樓市“下重手”，為了降低負債，房企們不得不調整資金結構、銷售方案。因為上半年近半地產商的業績已經不達標了，現如今，除了降價賣房，出售部分資產就是快速回籠資金的方法之一。轉讓比例方面，大多都是部分股權出讓，這就意味著至少能引入一些有實力的企業來共同經營，降低負債。
總之，股權轉讓潮的突然出現，意味著房地產業面臨的資金壓力空前巨大。如果連央企大佬都要通過出讓股權來降低負債，那麼那些資金鍊高度緊繃的地產商，接下來的行業洗牌將加速進行。
重點是，之所以密集轉讓房地產業務，還跟國家連發的2道新政有關
1、多次強調房住不炒
眾所周知，在即將到來的2021年，是我國下一個五年計劃的開始之年，日前中央文件給出了未來5年國民經濟和社會發展規劃，關於房地產，是國家首次把“房住不炒”寫進了規劃當中，可謂是房改22年以來的第一次。這預示著在未來5年，房地產管控的基本原則：房住不炒，將堅決執行下去。
銀保監會多次公開指出“堅決抑制房地產泡沫”，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。加上下半年以來，超30城樓市調控加碼，底線已經很明確，不僅是炒房者，還包括那些與樓市相關的房產中介、媒體、持有房產的企業以及開發商，稍微有一點點“浮躁”的心，都會被這嚴厲的管控給消磨掉。
2、舊改發力，租房成為未來5年的重要發展方向
在大家的印象中，一說到住房，都是商品房，之所以有此感覺，主要在於房改以後，商品化市場快速發展，不僅賦予了住房金融屬性，而且差不多要忘卻了其最基本的居住功能。本次5年規劃把租購併舉提出來，也從側面說明，隨著房價上漲，加大除商品房外的其他住房供應就顯得非常必要。
具體來看，大城市房價較高，需求大，要傾斜公租房和租賃房的發展，中小城市住房需求較小，主要以解決年輕人和經濟條件較弱群體的居住需求為主。與此同時，全國舊改的推進力度持續加大，從城市到高層，投資額已經逼近萬億級。
房說君有話說，雖然表面上，房住不炒是底線，但實際上，舊改、老舊小區才是樓市迴歸理性的途徑，畢竟，增加多渠道的房屋供給，壓住投機客套利的決心，是不同時代，不同的應對之道。正如央媒新華社發文指出的一樣：
近年來一些地方多措並舉，如提出長期住房保障計劃，停止商務公寓審批，推進低價公共住房建設等。這些措施需加快落地步伐。除了增加供給、新房限價之外，樓市調控還有很多事要做，建立科學合理的房地產稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收釜底抽薪之效。
也就是說，光增加供給是不夠的，需要有市場化的手段抑制投機，才能“釜底抽薪”。而市場化手段，大型企業逐步退出房地產是最佳契機。
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