前幾天偉哥聊過北京樓市前11個月的數據，2021年整體市場情況，穩步上漲已經是趨勢，時間已經到了2020年12月，從2019年開始，很多人都笑談，這是過去十年最差的一年，也是未來十年最好的一年。
從2017年開始，以北京、天津為代表的京津冀房地產市場，可以說慘不忍睹。但最近北京在深圳、上海、廣州氣溫回暖後，終於有了點市場開始上行的苗頭了。
統計數據顯示，截止11月，北京新建住宅網簽完成了43110套，已經比2019年全年上漲了10%，預計全年成交量有望超過4.6萬套，這基本已經是2018年之前幾年的兩倍。全年成交額有望歷史首次突破3000億。
熱銷項目的購房者明顯增加：奧森ONE一次開盤“1122套，63億”刷新歷史開盤記錄。
二手房成交量也在明顯的升溫，整體看，二手房住宅已經簽約了14.9萬套，預計全年二手房住宅網籤將在16萬套左右，又是一個最近4年調控後的最高點。
成交量已經明顯上漲了，而且從成交結構看，不限價的純商品房數量在明顯比例上漲，那麼2020年銷冠會是誰？
2020年網籤的銷冠是誰？
從市場熱點區域看，其實北京成交主要還是集中在西南北五環周圍幾個區域。
截止12月初的銷冠排行榜可以看出這一點：
從數據看，截止11月，在還剩20多天的情況下，北京累計網籤超過10億的住宅項目有85個，其中有6個項目網籤超過50億，最高的萬象悅府網籤92億，寰宇時代網籤75億，西山錦繡府68億，華樾北京網籤58億，禧悅學府網籤50億。
一共累計30個項目網籤超過20億。這些基本就是2020年的銷冠排行。大概率銷冠會在前兩個項目之間產生。
限競房可以說是北京調控的創舉，很簡單，一方面限制了價格，另外更牛逼的是增加了供應。相比不限價的商品房，限競房對於開發商來說，敞開供應，捂盤不存在。而且動輒一個區域一次供應多宗限競房，帶來的結果就是踩踏效應，所以過去幾年，北京房價跌的最多的是都是限競房供應集中區域，北七家、順義、亦莊板塊、青龍湖房山。
但最近非常明顯的數據可以看到，限競房已經進入了供應尾聲，雖然不排除未來還有零星供應，但2021年，限競房將明顯減少。
限競房累計1100萬平米的土地，基本上換算成住宅大約在10萬套上學，已經入市了8.6萬套，未來剩餘2萬套左右，而從網籤數據看，已經簽約4.87萬套，部分預定的也有1萬套左右，從市場庫存看，已經首次出現了下調，跌下了3萬套，這其中基本是難賣的已經真賣不動了，比如房山等項目已經封盤，而位置好的項目，最近購房者入市積極性都在提高。
過去了挑花眼，反正等著還有，如果逐漸開始變成不買這個，下一個更貴，那麼市場就逐漸開始升溫了，這個零界點大概率會出現在2021年。
從土地樓面價看，也出現了集中連片的豪宅去，這對於市場有兩個影響，一方面顛覆過去的定價基礎，另外一方面會拉高整體網籤均價。所以2021年市場價格已經不可能不漲。
雖然不排除依然有個別限競房地塊還有上升出讓可能，但是整體看，2021年，北京將開啟新一輪不限價市場。
2019年年末開始，土地供應結構出現了全面變化，特別是2020年，不限價土地再次成為主流。
北京樓市最近市場成交溫度上升，限競房進入尾聲，整體看，數據依然屬於高位運行中。限競房累計入市8.7萬套，已經網籤5.2萬套，可售庫存也從去年底的3.3萬套跌下2.9萬套，隨著供應減少，土地結構的變化，北京2021年將再次以不限價商品房供應為主。
整體看，北京樓市當下價格折扣主要是累計過去幾年折扣，實際在2020年整體項目基本保持了價格平穩。
累計數據看，2020年北京限競房成交11個月時間已經刷新了年度記錄，整體成交量相比前期有所活躍。而且隨著土地供應結果的變化，市場不限價房源明顯增加，限競房的性價比相對提高。
從市場趨勢看，北京的一輪市場行情已經開始啟動！過去3年北京房價抑制給了市場機會，相比深圳已經便宜30%以上。如果沒有升級政策，預計春節後，從學區房開始的一次不亞於2019年小陽春的行情將出現。
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