作者：縱橫論市
在住房市場的發展過程中，關於房價的討論一直就沒停息過。對於大多數人而言，要買一套房，需要窮盡多年的積蓄作為首付款，如再不夠，還要向父母、親戚和朋友借債。不過，隨著樓市的收益效應銳減，購房者也越來越理性。那麼，明年，房價能降下來嗎？專家預測：2021年的房價可能會讓人很受傷。
拋開供需談房價漲跌，那是不講“武德”。相關數據顯示，目前有超過30%以上的人有兩套房，有10%以上的人有3套或3套以上住房，真正沒有房子的只佔4%，如果把後者理解為剛需的話，這點需求顯然是不能支撐房價不斷上漲的。除此之外，能買得起房的家庭或許本身就有幾套房，在房住不炒的政策下，他們購房者資格已經喪失，向樓市貢獻力量的機會越來越少。
不止一位專家表示，明年將是我們住房市場的“拐點”。在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控政策基調下，雖然總體房價市場處於平穩，但城市與城市、板塊與板塊之間事實上已經出現了分化，而一些疊加因素也在發揮作用，如1962年出生的人口有2451萬人，此後連續十多年出生數量都在2000-3000萬之間，所以，從明年起，將迎來第一個“退休高峰”。而從竣工面積看，近年仍舊保持年均20億平米左右的供應量，如果繼續保持這個速度，要不了多久，將會明顯供過於求。
購房槓桿還能再加嗎？從央行發佈的《中國金融穩定報告（2019）》中看到，居民槓桿率超過了60%，其中主要的就是房貸，雖然還未達到發達國家的負債水平，但已經遠高於新興經濟體40%的槓桿率。所以，我們看到在現階段的樓市調控中，持續單向保持了房貸的較高利率水平，在專家看來，日本90年代初引爆房地產泡沫的根源正是炒房客和個人的不斷加槓桿，已經嚴重超出當時的經濟發展水平。從這個角度而言，我們加槓桿的空間和速度越來越小，降的概率倒是挺大。
所以，時間進入2021年，房地產價格下降的可能性不小。在“3根紅線”下，開發商要想活下去，最有效的辦法變現手中的存貨，核心地段有一定的需求支撐，可能還會扛一段時間，降價促銷首先從城市偏遠地帶開始，特別是三四線城市，當然，前期已經獲利不少，後面即使來個“骨折價”，價格水平回到3-5年前，開發商還是“樂意”的。前一段時間，已有大型房企帶頭促銷，但這僅是開始，在各種綜合因素下，下跌潮或許隨時都會到來。
不過，在專家看來，一旦市場天平傾斜，房企降不降價，那只是他們自己的生存策略問題，但對購房者而言，他們大都有買漲不買跌心理，如果只降一點，他們認為還有更大的降價空間，他們越不願意出手，開發商此時的日子可能是最煎熬的，當然，還有那些持有大量房產的炒房客，因為他們不僅面臨資產縮水，資金鍊也有斷裂風險，降價拋售或是不得已而為之的事。當然，在降價趨勢形成之時，如何監督各方的行為也將顯得非常必要。
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