如果某一天，有人告訴你，北京房價降了。那麼不用懷疑，他說的一定是商住房。
近日，中新經緯報道了一起商住房房價下跌的案例：2015年，林小姐斥資170萬在中弘·北京像素購入了一套50多平的複式房。在房價上漲時，這套房子一度漲到了320萬。但商住房調控政策一出來，房價瞬間被打回了原形。
如今5年多過去，林小姐那套房只能賣到190萬。
和曾經將近7萬/㎡的峰值相比，現在北京像素的房價已經跌破4萬/㎡。
隨著房價越來越低，曾有媒體斷言：“十年之後，像素就是北京最大的貧民區。”
01 三大“不買”，商住當先
在樓市這個大江湖中，一直流傳著這麼個說法：
一不買商住；
二不買高層；
三不買期房。
簡單點兒說，這三種房子各有各的坑，一旦踩中這些坑，便是後患無窮——商住不保值，高層沒未來，期房有風險。
而在這三個大坑中，商住房無疑是最特殊的一個。
2017年3月26日，北京出臺了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（下稱“326政策”），規定商住新房只能賣給公司，而舊房可以賣給個人或公司，但個人購買須有5年的社保和納稅記錄，而且只能全款購買，不能貸款。
這一紙政策的出臺，直接掐斷了商住房的“未來”。
最直接的，就是商住房的成交量。
據中原地產研究中心統計數據，從限購出臺後的第一個月2017年4月算起，至2020年10月29日，一共43個月的時間，北京新建商辦類項目共成交10595套；而調控前的43個月（2013年9月-2017年3月）共成交113591套，成交量下降了約90.67%。
與成交量遙相呼應的，還有商住房一跌再跌的房價。
以北京像素為例，2017年3月前，這裡的房價曾接近7萬/㎡。時過境遷，如今北京像素的房價已經跌破4萬/㎡，讓人心不勝唏噓。
站長也有朋友在“326政策”出臺前投資了商住房，他直言：“買了商住，就徹底套牢在裡面了。”
現在還敢在一線城市買商住房的，多半是為了給自己找一個容身之所。可以說，從某種層面來看，商住房可能是率先實現了“房住不炒”的存在。
因為，商住房的確是沒得炒了。
02 房價漲跌，事關現實
我們說回中新經緯報道的那個背景商住房的案例：
2015年，林小姐以170萬的總價，買下了北京像素一套50餘平的複式商住房。後來全國房價大漲時，北京房價也順勢而飛，彼時林小姐所在小區同戶型的房源掛牌價達到了320萬。不過商住房的輝煌並沒有持續太長時間，2017年，北京出臺的樓市調控政策將商住房的價格直接打回原形。
時至今日，該小區的50餘平商住房成交價在190萬左右，較最高點降幅達100多萬元。
這裡面有個點是，“較最高點降幅達100多萬元”。
單套房大降100萬，看著確實觸目驚心，但這些年在房價的起起伏伏中，我們對於這樣的數字似乎都免疫了。
前段時間，中新經緯還報道過天津房價暴跌的案例，稱“天津房價出現了數千元/㎡的跌幅”，一時間網友熱議不斷。
其實我們還可以換個思路來看問題，把時間線拉長一點——買房5年，170萬的房子漲到190萬，到底賺了還是虧了？
站長覺得，這個問題要分具體城市來看。
如果是十八線小縣城，房價結構穩定，5年前170萬的房子，如今掛牌190萬，還有人接手，其實是賺了的。畢竟，小城市對房價的承受能力並沒有想象的高。
如果是一二線城市，5年的房價只漲了20萬，無疑是跑輸了大盤。對日後想要置換的剛需而言，絕對是弊大於利。
所以，即便是商住房的房價一落再落，但它的成交量卻難現昔日輝煌。尤其是現在房屋所附帶的屬性，遠比我們想象的更多。除了只考慮自住的群體以外，大部分人在購房時，或多或少都要考慮到子女的教育問題、房價的升值空間等等，而這些隱形價值，早已被明碼標價。
正因如此，萬人搖號搶房事件背後，都存在巨大的套利空間。
11月16日，深圳華潤城潤璽取得預售許可證，瞬間光環加身，近萬人參與搶房。有媒體曾如此形容該樓盤，“搶到一套就能掙500萬”。
在事件發酵十餘日後，新華社發表時評，稱：
十幾萬元一平方米的商品房儼然成為火爆“投資品”，“打新熱”背後的買房牟利現象顯然與“房住不炒”理念背道而馳。
11月30日，華潤城潤璽發佈了一封名為“房住不炒”的倡議書。
在這封洋洋灑灑的倡議書中，華潤城重點對“代持購房”做了風險提示，稱代持購房存在諸多風險，希望大眾“理性購房，共同維護和諧穩定的房地產秩序”。
多麼門兒清的闡述，讓站長不由得想起了前不久地產大V蔡照明的感慨：
我們不缺房子，我們搶能賺錢的房子。
03 租購併舉，依然遙遠
至於為什麼要買房，每個人都有自己的理由。
為了結婚而買房，為了孩子而買房，為了不想再租房子而買房——在房子面前，是真正的千人千面。
對於買房的理由，在這裡我們不做細究，站長只是想單純說一下“租購併舉”這件事。
在國外，有很大一部分年輕人都是租房生活，比如80%的德國年輕人都住在租來的房子裡。在我們的鄰國日本，租房一族也非常普遍，大多數日本人傾向於有子女後再買房。
2018年，“租購併舉”在網絡上成為熱詞。所謂租購併舉，就是讓“租房”與“購房”對等，保障租房者的權利。
然而，願景雖好，卻屢遭打臉，長租公寓爆雷無數。在華潤城潤璽預售消息出來的同一時間，蛋殼公寓正因為爆雷被人人喊打。
這個曾經打著“讓年輕人在大城市裡可以有尊嚴的生活”口號的長租公寓品牌，在這個寒冬，給廣大的年輕人上了一課。
在退租、解約的風聲中，還夾雜著來著蛋殼公寓的欺詐，不知凡幾的租客被趕出了房子，房東成了最直接的“惡人”，而真正的始作俑者蛋殼公寓卻玩起了“隱身術”。
11月30日，新華社發表社評，稱：
蛋殼公寓“爆雷”的餘波仍在發酵，公眾對資本鐮刀“割韭菜”行為予以譴責和追問。長租公寓本是乘“租購併舉”政策東風填補市場空白的創新商業模式，如今卻成為某些人“鑽空子”的馬甲外衣……
平臺一旦“爆雷”，高管只需卷錢跑路玩失蹤即可。房東租客精力有限，房管局、公安部門難斷租賃糾紛，有時法院缺乏定罪依據……懲處力度不足，就很難震懾想要鑽空子、“割韭菜”的不法商人。
面對此情此景，傷透了不少租客的心。很多人表示，經歷了這樣的波折後，終於下定決心要買房了，“至少在自己的房子裡，不用擔心被別人趕出去”。
這些想買房的租客所面臨的頭號問題就是高房價，以及高房價背後的升值前景——同樣下血本買房，有的人幾年後賺得盆滿缽滿，有的人卻跑不贏大盤甚至資產縮水，其實都源於當初的選擇。
04 結語
很多時候，樓市是割裂的——
一邊是賣不出去的商住房；
一邊是買不起房的年輕人。
在這條路上，誰也不願輕易妥協。
也就註定了這條購房之路，荊棘遍佈。
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