山水文園是北京東三環有名的老盤、豪宅，信任度較高，誰也不會想到這樣的“準現房”會淪為“爛尾樓”，現在已經有30餘戶業主住進了沒水沒電的毛坯房裡，其他業主也打算陸續住進去，他們已經做好了長期住“爛尾樓”的準備。
作者：袁小麗
編審：樂燕紅
一步一挪，氣喘吁吁 ，爬上十幾層高樓已經滿身是汗，在裸露水泥板 、磚牆的屋子裡，時刻擔心停水、停電以及人身安全問題……這樣的情景並非只發生在昆明“別樣幸福城”，在北京的東三環，同樣上演著這令人心酸的一幕。
2020年10月份，當王凡被告知自己購買的位於北京東南三環外弘燕路的山水文園五期二段的房子將面臨被法院查封拍賣時，他選擇住在沒有電梯、沒有水電、還是毛坯房的位於12樓的“爛尾樓”裡。
說起山水文園，在京生活的人可能會立馬脫口而出：這不是那個豪宅嗎？
沒錯，這就是那個在北京很出名的豪宅。
佔據黃金地段的山水文園，曾一度自譽為北京豪宅的標杆，周邊環境、配套都很成熟，這個小區也被稱為“富人區”。
王凡當時買這兒的房子，也是因為這個項目是很有名的老盤，信任度較高，並且是眼見為實的“準現房”，而且售樓處還有之前買了二期、三期的業主來回購，他從來沒有想過已經蓋好的房子還能出問題。
山水文園五期二段實景
買了沒有預售證的房子
山水文園五期二段，亦即宣傳的“山水文園九御”。據瞭解，該項目從2014年開始建設，2016年主體8棟樓就已經基本建成，但趕上房價大漲，山水文園老闆李轍開始捂盤，想等漲價後再銷售。
成立於1986年的山水文園，以高端住宅發家。在房地產市場嘗足甜頭的李老闆，在北京站穩腳跟後，野心越來越大，開始大規模擴張，將步伐邁進了文旅和大健康領域中。
2014年，山水文園相繼牽手美國六旗、加菲貓、可口可樂、派拉蒙等國際IP，李轍曾豪言“得IP得天下”。
2016年，李轍將山水文園九御抵押給長城信託，借款38億。
有了38億的李老闆，正式開始了他的文旅造夢計劃，動起了要實現3800個小目標的心思。每年品牌費一個億，並且打出了5年15個文旅小鎮的招牌，包括浙江海鹽，重慶壁山，婺源，崇明，南京等，號稱單個項目總投300億。
這一邁，步子扯得太大了。
由於山水文園住宅土儲跟不上，自身造血能力弱，IP打造又是個無底洞且週期長，於是，資金鍊開始跟不上了，各種問題逐漸暴露。
被債務壓得喘不過氣來的李轍，急成熱鍋上的螞蟻，開始把捂盤多時的山水文園九御拿出來賣。
如果不是野心太大，李老闆的捂盤也許能大賺一筆。但是，憑運氣賺的錢，最終靠實力賠光了，還欠了一屁股債。據悉，到2019年，山水文園全集團有息負債超七十億。
賣房迫在眉睫。
要賣這8棟房，就要先拿預售證，拿預售證就需要往監管賬戶打錢，但是李老闆手裡沒有那麼多錢。為了解決債務危機，山水文園開始飲鴆止渴，李老闆想了個“妙招”：先拿一棟樓的預售證，再偷偷把其他幾棟也賣了，畢竟這些有錢人不會真的認真去查預售證上每一行信息。
薑還是老的辣！事實證明，李老闆賭對了，絕大部分買房人看到售樓處張貼的預售證，以為包含了沙盤上所有的房源。銷售也告訴購房者：你看，我們是有預售證的，大家放心購買。於是，購房者的房款被pose機刷到不知名的非監管賬戶，他們開心地等待著銷售承諾的“網籤”，李轍則愉快地拿著這些錢去堵債務窟窿了。
在北京市住建委網站上，以現房為條件，可以查看到一個只包含一棟樓的房屋所有權證號。
就這樣，大部分業主都買了沒有預售證的房子。
開發商可能要跑路了
賀霖是2019年7月買的山水文園九御的房子。
2019年年底，一些關於山水文園的負面新聞開始在網絡上傳播，賀霖也聽到了一些消息。
擔心房子有問題，賀霖在春節放假前幾天去了售樓部。當時案場還在正常營業，不少購房者正在交簽約房款，一切看起來都很正常，他想了想，哪個開發商沒點負面新聞？所以並沒有太在意。
春節之後，疫情全面爆發，全國售樓處都處於關閉狀態，3月全面復工復產後，大部分售樓處都開放了，一直沒等到網籤的賀霖，特意去看了看，發現售樓處的大門依舊緊閉。賀霖給銷售打電話，銷售已經離職了，但是他告訴賀霖：開發商資金鍊斷了，老闆正在籌錢。就連小區的保安都說：別來了，來也沒用，開發商老闆可能要跑路了，你們等著吧。
這個時候，賀霖等業主才意識到他們買的房子可能出問題了。
於是，有些業務開始利用自己的人脈資源深挖原因，這一調查，把王凡、賀霖嚇了一跳，問題遠比他們想象的要嚴重許多：
除了一棟樓有預售證之外，其他幾棟樓都沒有預售證，也就是說他們都沒有網籤，也沒有購房合同，所以不是“第一債權人”。這時候，開發商核心層面的人已經找不到了，網上鋪天蓋地都是山水文園資金鍊斷裂、資產被拍賣的消息。
王凡、賀霖們非常著急了，小團隊開始通過各種網絡社交途徑聯繫其他業主，希望業主們能夠團結起來共同面對困難、想出解決問題的辦法 。最終，120戶業主中聯繫到了90戶左右。業主們輪流去住建委、市政府、法院交涉，他們最大的訴求就是能夠網籤確權。
王凡想過退款退房，找了一大堆關係，欠了一屁股人情，最終都無能為力。
賀霖想著，即使不能退房，只要能網籤也行，哪怕現在房子還有很多工程沒有收尾，只要網簽了就踏實了。
然而，事情並沒有他們想的那麼簡單。業主們當時買房交的錢沒有進監管賬戶，不滿足網籤的條件，且房子是抵押給長城信託的，目前開發商說了也不算，房子的所有權在長城信託手中。據賀霖講述，長城信託已經起訴山水文園，凍結他們的房產，且申請了強制執行，業主們可能會“錢房兩空”。
部分業主原本盤算著將尾款打進監管賬戶，以具備網籤資質，但是希望破滅，因為80%業主付了全款的，也就是說，剩餘業主的尾款加起來到達不了網籤的最低額度。
王凡還有800萬尾款未付，但是，他說即使現在給出監管賬戶，他也不敢支付，開發商的資產大部分都被查封、凍結，王凡認為目前這種情況下，監管賬戶也不一定安全。
回想整件事情，賀霖很懊惱自己的心大，在山水文園被全面曝光出現資金鍊斷裂、大規模裁員等問題之後，他去查看相關信息，才發現早在2018年年底山水文園就已經傳出了資金鍊比較緊張。
強行住到“爛尾樓”裡去
從房產網站公開信息可以查到，山水文園九御的主力戶型是147平米-476平米，總價1200萬起。賀霖買的是155平米的兩居，交了600多萬元首付款。目前單身的他只有這一個購房名額，用他的話說“交代給山水文園了”。
像賀霖這種單身的業主並不多，大部分業主都是騰挪購房資格，賣舊換新改善居住條件，舊房已賣掉，新房拿不到手，現在面臨無處可住的狀態，甚至有的業主都不敢告訴父母，偷偷地在外面租房住。
為了能夠網籤拿到正式合同，從2020年6月份開始，北京山水文園的業主們開始頻繁諮詢房管局、住建委等部門，甚至給相關領導留言，但是情況並沒有好轉。
6、7月份是北京最熱的時候，他們每天頂著大太陽在各個部門之間跑動。賀霖無奈自嘲：夏天在外面曬太陽，冬天還要在凜冽的寒風中奔波。但是為了房子，他做好了與開發商死磕到底的預期 。
8月份，山水文園的一套超豪華“錨別墅”以1.05億元被公開拍賣的消息廣泛流傳。這棟別墅是山水文園老闆李轍親自設計的，曾獲世界級專利，內含伸縮私家泳池。別墅可在4分鐘之內，與湖相融，瞬間成為室內外泳池。
外人看熱鬧，山水文園的業主們卻看得心驚肉跳。
果不其然，9月份，業主群裡陸續有業主傳出自己的房子也被查封的消息。房子一旦被查封，如果沒有異議，後續也要面臨被拍賣。
於是，業主們再次多方跑動，最後得出的統一結論是：為了讓房子無法正常被強制拍賣，他們需要採取“強行占房”的行動。
雖然強行占房在法律上也無法阻止房子的正常拍賣，但是由於房子存在糾紛，可能能阻撓房子拍賣流程，使得拍賣過程沒那麼順利。王凡不想放過僅存的希望，他選擇帶著愛人和孩子住進了12樓的“家”。
賀霖反映，強行佔有房屋這條路業主們也走得很艱難，因為這畢竟是一個“爛尾樓”，很多工程沒有收尾，房子現在還是毛坯房。
有的業主住進去時想簡單鋪個地板、貼個牆紙之類的，都沒有裝修公司願意接活兒，因為樓層太高，又沒有電梯，工人不願幹這種活。水電這塊更讓他們頭疼，最開始沒有水電，經過業主們的努力爭取，10月份裝了水錶和電錶，但是走不了民水民電，目前水電路都非常不穩定，隨時可能停水停電，還有極大的安全隱患。
除了強行占房，業主們也開始在“抱團”走法律流程。賀霖說，“維權已經進行了5個多月，但是局勢完全沒有好轉，現在唯一的希望就是寄希望於律師能有一定的把握打贏官司。”
請律師也是一筆不小的費用，賀霖的律師費是50萬，有的業主律師費超過百萬。賀霖說，他已經做好了長期“戰鬥“的準備，少則一兩年，多則三五年，攤上這種事，耗時耗財也是無奈之舉。
儘管業主們寄希望於律師能夠打贏官司，但是實際情況並不樂觀。
10月份，有業主對自己被法院查封的房子提出了執行異議，但最終被駁回，這就意味著房子還可能會被強制拍賣掉。
時代的塵埃落在普通人身上，就是一座大山。賀霖坦言：有時在網上看到一些“仇富”情緒評論罵他們活該，會覺得很痛心，他們也是普通老百姓，做著一份普通的工作，靠拼命於常人的辛勞去賺取更高的收入來改善家庭居住環境，自己何錯之有？
賀霖並不指望那些人能理解他的處境、能理解北京的高房價，但是他期望終有一日商品房資金監管能更嚴格、房地產市場秩序能更健康，各地不再頻現爛尾樓，他說相信政府總有一天能幫他們解決問題。
只是，如今情況一天比一天差，他們每天都是提心吊膽的，因為“每個消息都很糟心”。
目前，這座位於北京東三環的“別樣幸福城”，已經有30餘戶業主住進去了，其他業主也打算陸續住進去，他們已經做好了長期住在“爛尾樓”的準備。
昔日“富人區”榮光不再。
（應受訪者要求，王凡、賀霖均為化名）
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