本來購買的是開放式社區一層底商，結果交房時卻成了封閉式社區，底商價值如何實現？北京豐臺區西山國際中心的部分底商購房人，在兩年前收房時遭遇了這樣的糟心事，至今仍未解決。
2月23日，王君（化名）等多位購房人向新京報記者反映稱，其於2016年購買了該項目底商，2018年9月，開發商通知其收房，他們才發現一道圍牆將小區圈成了封閉式社區，其原本購買的一層底商也被圈在了裡面，“這讓底商失去了原有的商業價值，所以，兩年多以來我們一直沒有收房。”
值得關注的是，這道“收房時才出現的牆”，是否符合規劃？而購房人由此拒絕收房，並要求開發商拆除圍牆、賠償損失的訴求，又能否得到支持？
西山國際中心小區部分底層商鋪，外面被圍牆圈住。
購房人：收房時發現底商外圍多了一道牆
據王君等人的購房合同顯示，西山國際中心項目坐落於豐臺區王佐鎮魏各莊村，地塊名稱為魏各莊村A02地塊，所在土地用途為商業。王君等人購買的底商為該地塊上所建的18號辦公樓底層，該樓地上共有8層。
“2016年7月，我們購買這個項目底商部分時，項目效果圖和大廳裡公示的規劃圖都顯示，這個社區為開放式社區，也就是說，小區根本就沒有圍牆。考慮到18號樓臨街，我們就購買了這棟樓一層底商，想著日後能對外出租。”王君向新京報記者介紹，“購房合同約定的是2018年9月30日前交房，9月28日開發商通知我們收房，但是我們到現場後發現，包括我們購買的底商在內都被圍牆圈成了封閉式小區。”
業主提供的材料顯示，西山國際中心項目銷售宣傳時沒有圍牆。
發現小區封閉管理後，王君等人拒絕收房，並多次與開發商北京青龍湖騰實房地產開發有限公司（以下簡稱“騰實房地產公司”）方面進行溝通，要求開發商方面拆除圍牆，恢復小區規劃原貌。
“現在，社區部分處於圍牆外的底商，能正常出租，一個40平方米的門臉房的每月租金大概五六千元，而我們這些被圈在圍牆內的底商門臉房基本無人問津。有個別的商家試著在圍牆內營業，但是效果都不好，圍牆出入口都上了鎖，外面的人很難進來購物。”購房人戴晨（化名）向記者表示，“為什麼我們買的底商會被圈在圍牆裡，而另外還有一些底商卻在圍牆外，開發商是有選擇性地區別對待嗎？”
在圍牆外的部分底商已經在營業。（圖左）
2月24日，新京報記者來到了位於豐臺區山湖路與文化北街交會處的西山國際中心項目進行實地走訪。記者看到，該項目周圍確實建有兩米左右類似圍牆的建築物，並設有部分鐵絲網和監控攝像頭、警示燈等裝置，透過鐵柵欄，能看到一些圍牆外的商鋪在營業。而上述購房者所說的一層底商則位於圍牆內部，在部分底商門前建有類似小院的建築物。當天，記者試圖以非小區住戶身份進入該社區內購物，但由於圍牆入口處設有鐵門且已上鎖，記者未能進入。
當日，新京報記者與王君等購房人還來到了騰實房地產公司，該公司一位自稱銷售負責人的師姓工作人員確認，“圍牆”確實是該公司所建，但其表示“並非圍牆而是圍擋”。
那麼，該項目為什麼要建設上述圍牆或圍擋？2月26日，記者再次與騰實房地產公司方面取得聯繫，上述師姓工作人員稱，“我們當時屬於施工項目，按規定都要建圍擋，至於圍擋上面安裝的監控、警示燈、門鎖等設施，只是一種形式而已。”而對於上述購房者所提出的另一質疑——“是否有選擇性地將底商門臉圈進圍牆”，該師姓工作人員並未作出迴應。
圍牆系違建，開發商稱拆除時間未定
事實上，該事件的焦點問題在於，該社區原規劃是否設有圍牆？這道圍牆是合法合規的嗎？王君等購房人告訴新京報記者，他們曾向屬地自然資源與規劃管理等部門進行諮詢，得知該項目原規劃中是沒有圍牆的。而記者獲得的一份西山國際中心項目規劃圖也顯示，小區外圍並未規劃有圍牆。
記者獲得的西山國際中心項目規劃圖，未顯示設有圍牆。
而且，2020年4月16日北京市規自委就該項目圍牆一事向個別購房者的回覆文件顯示，經核查，王佐鎮西山國際中心小區建設圍牆的行為，未取得《建設工程規劃許可證》，即涉嫌違法建設，該局將在進一步調查的基礎上依法依規進行處理。
北京市規自委出具的處理意見書稱，該小區建設圍牆行為涉嫌違法建設。
既然涉嫌違法建設，該圍牆的後續處理情況如何？上述購房人告訴記者，從2018年9月通知收房至今，開發商沒有任何拆除這些圍牆的舉措。部分購房人也因此一直拒絕收房。
對此，騰實房地產公司上述師姓工作人員稱，“對於圍牆的事，我們有相關的驗收文件，驗收時就已經建有這些施工圍擋，說明已經達到驗收標準。”
但是，與其說法不符的是，記者獲得的2020年4月16日北京市規自委豐臺分局對此事的處理意見書顯示，該局工作人員經現場踏勘發現，項目沿建設用地紅線建設小區圍牆。經瞭解，該圍牆為2018年初18號辦公商業樓等工程規劃驗收後建設，未經規劃許可，要求將圍牆拆除。
北京市規自委豐臺分局出具的處理意見書。
從上述文件來看，市、區規自委已認定“圍牆是違法建設”，並要求拆除，為何近一年後，該圍牆仍在？對此，騰實房地產公司上述師姓工作人員並未正面迴應，其僅向記者表示，現在已有計劃拆除上述圍牆，但是拆除時間不能確定。
“事實上，我們也向城管等部門進行過反映，至今無果。”王君告訴新京報記者。為進一步瞭解情況，2月24日，記者隨同王君等人來到了豐臺區王佐鎮綜合行政執法隊，對於上述問題，一位王姓工作人員稱，“我已經接到過你們關於此事的反映，我們只負責管理影響市容市貌的違法建設，只有符合這個要求，我們才能處理。關於此事，我們只能研究之後再作回覆。”
圍牆引發的收房、賠償等問題仍待解決
截至目前，上述圍牆能否拆除、何時拆除仍是未知數，而其引發的問題，也仍未有明確的解決方案。
“這個項目原本沒有圍牆，我們才買了一層底商。如今，建有圍牆，我們這些底商的價值大打折扣，我們每月還要還8000多貸款，這怎麼辦？”王君如是說。
王君進一步表示，“我們認為，開發商交付的房子存在違法建設的圍牆，這是實質性的影響，如果開發商不能將圍牆拆除，我們要求退房，並賠償相應違約金。由於開發商加建圍牆等原因，未達到交付標準，我們部分購房人至今未收房，已經逾期兩年多交房，如果拆除了圍牆，開發商也要按照合同約定向我們支付違約金。”
而2月24日，當新京報記者與王君等購房人來到公司騰實房地產公司時，上述師姓工作人員僅對王君等購房人表示，“不收房是你們的責任，按約定你們應該收房，還要補齊2018年收房日至今的物業費。”
針對此事，當地一位業內人士向記者表示，一層底商如果被圈在了社區內，採取了封閉式管理，勢必會給底商的商業價值帶來很大影響，主要由於社區封閉管理，底商所面對的客戶群體將大大縮小，客流量自然會減少，這對購買底商的群體來說，確實是一種傷害。因此，建議開發企業站在買賣雙方的角度處理此問題。
北京市京師律師事務所房產事務部主任賈鴻斌律師認為，“首先，開發商必須按照規劃手續進行項目的開發建設。而後，向購房者交付房產時，要達到驗收標準，無論是圍擋或是圍牆，都要經過相關部門驗收才能確定是否有其存在的合理性，如果給購房人的房屋價值帶來重大影響的，則應進行賠償或退房。”
新京報記者 張建 攝影 張建
編輯 楊娟娟 校對 趙琳
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