住房，作為衣食住行中重要的一環，國家一直在解決人們的居住問題。眾所周知，1998年的住房商品化改革，研究人士稱之為第一次房改，這次房改開啟了住房發展的新紀元，商品住房市場得到蓬勃發展，統計數據顯示，城鎮居民人均居住面積從1998年的18.7平米，增長到目前的40平米左右，翻一倍還多。
不過，雖然很多人的住房需求得到滿足，但房價在經過不斷上漲後，很多大城市買一套房要數百萬，甚至上千萬，而一些小縣城的房價過萬元的情況也比比皆是，剛走進社會的年輕人要想買房不是一件易事。所以，我們看到，在國家的2021年8大任務中，解決大城市住房突出問題便位列其一。值得一提的是，雖然開發商頭懸“三根紅線”和“5檔紅線”調控，房價仍僵持不下，期待減少購房成本的人可謂望眼欲穿。
在房價僵持下，如何解決當下年輕人的住房問題？不少專家學者提出了自己的看法，比如有專家表示，不要那麼多人往大城市跑，應該發展小城鎮，住房就不會那麼緊缺了，也有專家認為，應該加快集體土地入市，多發展租賃住房，以滿足剛需的暫時租房需求，還有專家就更為直接，應該徵房產稅，甚至空置稅，把空置房逼出來，無論是住房價格，還是住房資源都能得到明顯釋放。
當然，更有專家說，這些或許不是治標治本的做法，要從根本上解決住房需求，要滿足兩點：一是要順應城市發展趨勢，二是與國家經濟發展方向契合，可以減少資源浪費，有的放矢。據新浪財經日前報道，國務院原發展研究中心劉世錦副主任所著書《讀懂“十四五”：新發展格局下的改革議程》內容中，將北大國發院徐遠教授的二次房改建議穿插其中。劉世錦作為國家智庫成員之一，引入此建議，可見其分量和意義。
從建議的內容看，將“二次房改”與“二次開放”放在並重的位置。原話為：
那麼，什麼是“二次房改”呢？梳理出幾大核心內容：
首先，面向的對象與第一次房改不同，第一次主要是對城鎮居民和老市民，影響大約5億人，而二次房改針對的是農民工和新市民，影響人數在5-6億之間。
其次，擺脫純商品房模式，大量建設安居房，平均每套50平米，未來10年，每年建設1000萬套安居房。這個量是非常大的，近年我們每年新建的“保障房+商品房”總共才1500萬套左右。
第三，能帶動經濟增長。每平米投資2萬元，每套投資100萬，年均投資就是10萬億元，短期能快速恢復發展經濟，中期能保持10-15年的經濟增長，長期能打破城市與農村的二元化結構，將安置2億農民工，新增4億新市民，一舉解決所有的歷史遺留問題。
從二次房改的內容看，所謂有房才有家，房在哪裡家就在哪裡，主要是將在城市務工的農民工和流動人口轉化為市民，建議實現的方式就是通過建設規模龐大的安居房，讓農民在城市安家落戶。具體實施而言，又有幾個特點：
1.安居房主要建設在大城市、大都市圈、核心大城市；2.建設完成後的安居房，以社保為依據，對所有的無房群體開放；3.由優質大房企開發，品質上有保障；4.首付不低於2成，利率優惠；5.面積以40-60平米為宜；6.大力發展商業、學校和醫療配套，交通便利，方便居民上下班方便，特別強調不能建在太偏僻的地方。
看完這份建議，讓筆者很感慨，首先想到的一句話：“遍身羅綺者，不是養蠶人”，實際上，我們今天在城市裡居住的漂亮房屋，無一不是由我們的農民工建設者，十年如一日，最終有多少人能在所工作的城市實現住房夢呢？而這份建議，把這些長期為城市作貢獻的外來務工人員、流動人口納入到住房保障對象，這給了他們一個更好更多的選項，如果想讓自己居住在城市裡，讓子女接受更好的教育，他們可以通過安居房來實現。那麼，另外一個問題又擺在另一群人面前：若這個建議真能實現，未來是買房還是等待呢？筆者有3點看法：
第一，安居房主要分佈在核心大城市及其周圍的衛星城，應該說，是符合未來城市發展趨勢的，比如最近發改委批覆了首個都市圈規劃，顯然，這僅僅是開始，相信後面類似南京的都市圈會越來越多，毫無疑問，大都市圈將承載更多的人口，在這些地方，無房人可以買這種小型的安居房，但人口進來了，隨著收入增加，勢必還會有更多的改善需求，所以，這些地方的商品房，特別是品質好的改善型住房，其價值還會繼續上升，在大城市、大都市圈若有買商品房打算，還是應趁早。
第二，大部分經濟基礎較弱的三四線城市並不涉及這類安居房。其實，這一點應該比較好理解，因為很多三四線城市本身沒有多少就業容納能力，是人口淨流出城市，住房量從本質上看已不那麼缺了，有的還過剩，若建設這樣小面積的安居房，只能造成資源浪費。因而，在這些地方買房，如果買房是自住，那倒也無所謂，但若是投資，即便沒有安居房，也不會有多少潛力，若除去資金成本，可能所剩無幾，更無法與通脹相比。
第三，無論二次房改能否成真，樓市分化的時代都將到來。目前我們的城市化率已經過60%，疊加老齡化和低生育率，人口全面流入城市的時代已經過去，未來，只有那些經濟發展潛力大，就業機會多的大城市才會享受到人才紅利，房地產趨勢仍然向好，此長彼消，被虹吸、又不在大都市圈內的中小城市，住房需求只會削減，房地產有價無市的局面或逐漸形成。
還是那句話，進入城市化下半場，對待房地產，不能用過去的經驗來看待未來，因為面對的環境已經在徹底扭轉。對此，你看清楚了麼？歡迎留言探討。
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