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Feb
文 | 王麗新
多家長租公寓出現問題，行業迎來了監管新規。2月2日，據北京市住房和城鄉建設委員會官網披露，北京市住房和城鄉建設委員會等五部門聯合發佈了《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》。
該《通知》主要針對北京市內住房租賃服務企業（即長租公寓）提出了10個事項，涉及向所在區住建部門報備、租金押金收取、租賃住房裝修及糾紛調解等方面，實施時間自2021年3月1日起，此前已簽訂的合同繼續履行。
其中頗為值得關注的是：長租公寓預收的租金數額原則上不得超過3個月租金；銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給長租公寓等。
據記者瞭解，該《通知》首次明確禁止“長收短付”，嚴控“租金貸”撥付對象，承租人申請的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業，只能撥付給個人。
“‘長收短付’，違規使用‘租金貸’，這樣高風險的經營模式是導致長租公寓頻頻出問題的重要原因。”中指研究院調查事業部研究副總監戰雪向《證券日報》記者表示，“原則上不得超過3個月租金”、“收、付租金的週期應當匹配”等，北京本次的政策措施明確斷絕了高風險的經營模式。相比於其他城市一般僅採取的監管租金措施，北京此次的政策手段更加嚴格。
“一方面，《通知》中明確了租賃企業不得收取超過3個月的租金，通過開業報備、租金及押金收付行為對住房租賃企業進行嚴格規範，要求企業開業前向主管部門報備，降低租金、押金的支付週期；另一方面，嚴禁‘租金貸’資金撥付給住房租賃企業，通過‘高收低出’、‘長收短付’以及‘租金貸’等違規模式擴張的企業將逐步出局，這種方式能有效降低企業資金鍊風險，保障租客的權益，特別是經營風險較大的中小企業，將逐步被淘汰，優化行業經營環境。”貝殼研究院高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示，企業需要調整精細化經營模式、聚焦單店盈利，一是規範資金使用制度，審查自身合規性；二是做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩定健康的現金流。同時，使用長週期預收資金的租賃企業將面臨“去槓桿化”。
對此，諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙也向《證券日報》記者表示，往年，長租公寓機構利用“租金貸”的形式預收租戶一年的租金，在利用預收租金進行擴張及裝修，此次通知內容明令禁止此種做法，也倒逼了長租公寓企業精細化運營。此外，租戶的押金交由中介協會監管，企業難以利用押金緩解資金壓力。
此外，在王小嬙看來，租金貸只能撥給租戶個人，避免了之前租戶利用“租金貸”上交房租的坑，對於租戶來說，使用租金貸的安全係數提升。其次，對於長租公寓企業來說，帶來了現金流的考驗，但也引領企業變更商業模式，摒棄高進低出，長進短出，迴歸企業的運營。
“近幾年，長租公寓也經歷了過山車式的發展，2018年-2019年在政策利好下，長租公寓機構迅速發展，然而，2019年底行業發展問題不斷，爆雷現象頻出，出臺針對長租公寓的規範化運營的通知意義重大。”王小嬙向《證券日報》表示，上述《通知》從細節上規定了租金貸的發放形式，押金的監管方式，對長租公寓違規現象進行社會公示，有助於長租公寓市場規範化運營。
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