近日，北京海澱區共有產權房項目金隅鳳棲家園的部分購房人反映，交首付款時並未被要求籤訂預售合同，且未將首付款存入監管賬戶。同時，與開發商要簽訂的預售合同中，開發商也有意規避自身風險，降低違約成本，比如逾期退款不支付利息、免責範圍過大等，涉嫌侵犯購房人的正當權益，要求通過協商修改某些條款。
連日來，新京報記者展開調查發現，此事有了最新進展，對於簽訂合同與首付款問題，開發商邀請購房人辦理簽約手續，但部分購房人不同意，相關政府部門要求開發商將購房款直接存入專用賬戶。但是購房者質疑的預售合同中存在的具體條款問題，仍有待進一步解決。
購房者質疑：開發商逾期交房支付違約金比例低
2020年11月13日，位於海澱區清河安寧莊的金隅鳳棲家園共有產權房項目啟動申購登記，推出房源2848套，均價4.4萬元/平方米，申購對象為海澱區戶籍無房家庭、在海澱區工作的北京其他區戶籍無房家庭和在海澱區工作的非北京戶籍無房家庭。
在北京打拼多年的趙強（化名）以110萬元的首付款（其中10萬元為定金）申購了一套房源，但是令他疑惑的是，選房當天，繳納首付款後，僅簽訂了認購合同，並未被要求籤訂預售合同。
按照新房簽約流程，如果僅繳納定金，簽訂的是認購合同，如果繳納首付款，則需要簽訂預售合同草簽模板，後續簽訂正式合同。趙強表示，“後來，我和其他部分購房人溝通後才知道，開發商為了資金回籠如此操作並不合規，且開發商也並未將首付款存入監管賬戶。”
簽訂合同事件僅是小插曲，讓購房者更難以接受的是合同中存在不平等約定。包括趙強在內的部分購房人向新京報記者反映，金隅鳳棲家園項目的預售合同中存在“霸王條款”，開發商單方面規定不合理的條款，讓人難以接受。
據趙強介紹，項目預售合同第十二條規定了“逾期交付責任”，若逾期30日之內，開發商按日向購房人支付全部房款的萬分之一的違約金，超過30日，購房人有權解除合同，購房人不解除合同的，自合同約定的交付之日起至實際交付之日止，開發商按日向購房人支付已付全部購房款萬分之一的違約金，但該違約金總額最高不超過購房人已付全部購房款2%。
預售合同對開發商逾期交付責任做出規定，遭到部分購房人質疑。圖片來源 受訪者供圖
趙強給新京報記者算了一筆賬，“若開發商逾期交房，購房人沒有解除合同，按照300萬元購房款計算，最高違約金是購房款的2%，僅為6萬元。若延期無限天，開發商違約成本也不過幾萬元。而對於購房人來說，若開發商逾期交房，就需要另外租房。我們一家人租一套房子每年需要支付租金約10萬元。萬一開發商晚交三四年房，我們全家就得額外支出幾十萬元的租金。”
趙強進一步算賬，“而若因業主出現的責任，則賠償多。開發商在合同中存在大量加重業主義務責任的內容，與開發商義務責任完全不對等，豪無公平性可言。比如，業主逾期付款30天，或會被解除購房合同，且需承擔2%違約金；業主未繳納物業費，按照每日千分之五繳納違約金，摺合年利率達182.5%。”
關於逾期交付賠償，北京其他共有產權住房項目預售合同中是如何規定的呢？
對此，新京報記者對比藍境佳園等幾個共有產權房項目預售合同，其規定一般是，如果開發商逾期交付，逾期規定時間外，購房者解除合同的，開發商除了退還房價款（含已付貸款部分）外，還會按照中國人民銀行公佈的同期貸款基準利率計算給付利息；在違約金方面，按照每日賠償違約金外，並未規定上限。
除上述問題外，另一位購房人劉燁（化名）稱，合同中還有很多“霸王條款”，比如購房人同意在本合同生效日前已發生的規劃、設計變更，開發商無需通知購房人或徵得購房人的同意，亦無需在簽訂本合同時告知購房人；綠化率、小區內非市政道路、規劃車位、車庫等未明確達到約定條件時間，只約定“開發商負責達到約定條件”、任何情況下（包括因法律及開發商原因），合同解約，如房屋已交付，購房人須支付總房價1%/月的房屋使用費，一年有40萬元等。
開發商稱合同內容合規，相關部門約談項目負責人
對於上述購房人提出預售合同中存在的問題，開發商金隅程遠公司於1月13日發表聲明表示，該公司已按照相關政策要求將項目預售合同進行過兩次全網公示，未接收到購房人提出的任何異議。開發商認為該項目預售合同執行樣本程序合法，內容合規。此外，金隅程遠公司還在聲明中指出，部分購房人存在對預售合同內容“一知半解、斷章取義”等情況。
不過，1月14日，金隅鳳棲家園項目業主針對上述聲明迴應稱，經過徵集業主意見形成的關於《預售合同》的《合同修改訴求》，以書面文件（包括相關條款、修改意見及修改依據），已按照金隅程遠所交付認購書中載明的地址、電話、收件人（法定代表人），以郵政EMS信件形式寄出，卻被郵政反饋拒收、電話無人接聽。
新京報記者注意到，1月15日，北京市住建委官方微信公眾號“安居北京”曾發佈文章指出，北京市住房和城鄉建設委員會聯合海澱區房屋管理局對海澱區金隅鳳棲家園共有產權住房項目進行了專項檢查，約談了項目負責人，要求開發建設單位不得擅自更改已公示的《北京市共有產權住房預售合同》各項條款，要主動搭建平臺，暢通溝通渠道，做好購房人關切問題的迴應和解答工作。同時，要求開發建設單位嚴格貫徹落實《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，必須將購房款直接存入專用賬戶。
進展：開發商邀請購房人辦理簽約手續，部分購房人不同意
1月21日，金隅程遠公司官方微信公眾號發佈消息稱，鑑於部分購房人諮詢的退首付款問題，該公司在收到購房人提出的書面申請後，將分批分次辦理，儘快將首付款退回。
同日，金隅程遠公司針對此事發表簽約說明稱，自2021年1月15日以來，該公司已分批分次邀約大家辦理簽約手續，部分購房人於該司通知日期到指定地點，已順利完成了簽約。簽約過程中，有購房人對合同條款解讀提出諮詢，為提高溝通效率，該司已開通郵箱，接收郵件並回復；增設熱線電話一部；並在現場設置答疑處，針對簽約過程中購房人提出的疑問進行解答。
今年1月21日，金隅程遠公司發表簽約說明。圖片來源 金隅程遠公司微信公眾號截圖
金隅程遠公司方面表示，金隅鳳棲家園共有產權房項目只有一個合同版本，即海澱區信息公開大廳中“海澱區金隅鳳棲家園和瑞澤家園兩個共有產權住房項目搖號公告”所公示的合同版本，不會因簽約順序問題出現新、舊合同之分。該公司對所有購房人，一視同仁。
對此，趙強等多位購房人則向新京報記者表示，“金隅鳳棲家園項目的購房人當中，基本沒有多少人願意簽訂上述合同，即便去現場的購房人一般也不簽約。同時，大部分購房人在等相關部門對此事的進一步處理進展，期待能有一個公平、合理、公正的處理方案。”
對於具體的訴求，上述多位購房者表示，首先應該去除違約金2%的封頂限制，按約退款，並按照國家規定的利息標準支付利息，同時不得加重購房者違約成本。
隨後，新京報記者與金隅鳳棲家園項目一位王姓經理取得聯繫，該負責人稱，“關於上述問題，肯定會有相關部門對我們進行監管，其他的問題暫時不能解答，得向上級反映以後才能回覆。”
新京報記者就此事與金隅方面取得聯繫，該公司一位負責人表示，要進一步瞭解情況之後再做回覆。截至記者發稿時，未收到上述開發企業的進一步迴應。
1月27日上午，新京報記者就此事與北京市住建委保障房使用監管處取得聯繫，該處一名工作人員向記者表示，“我們已經接到部分金隅鳳棲家園項目購房者關於合同條款一事的反映，目前已經協調相關單位進行處理，具體情況可以向海澱區住保辦進行諮詢。”
隨後，記者按照這名工作人員提供的聯繫方式聯繫到了海澱區房管局住房保障科，該科室相關工作人員表示“不太清楚”。
律師：明顯加重購房人責任的格式條款無效
在北京金訴律師事務所創始人戴金花律師看來，一個正常的買賣行為要建立在公平、自願基礎之上，有約定按約定，如果沒有約定則按照現行的民事糾紛處理規則或者原則來處理。
“這裡的約定不能一概而論，上述共有產權房項目屬於偏保障性住房，按照當前的房地產市場情況來看，這屬於偏搶手的產品。要避免因買賣任何一方的意志所強加於人，而形成一方獨大的境地，最終，難以達到公平、公正的交易模式。”戴金花律師表示，如果雙方所簽訂的合同條款屬於格式條款，根據《民法典》第496條的規定，提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。此外，如果提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制或排除對方主要權利，該格式條款無效，不能約束對方。
北京一位不願具名的業內人士表示，共有產權類住房屬於一種偏保障性類的產品，政府推出此類住房的初衷應該是解決剛需人群的居住問題。對於上述金隅鳳棲家園項目的合同問題，開發企業通過合同條款降低自身風險，可以說上述合同中部分內容不合情理。
上述業內人士進一步表示，從長遠角度看，政府方面應該就共有產權住房交付等問題作出進一步規範和要求，才更有利於保障性住房的健康發展。
新京報記者 張建
編輯 武新 校對 李銘
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