“無理由退房”是近幾年一些房地產商推出的一種銷售策略，和線上售房部、直播賣房、各類樓盤優惠促銷活動類似，是眾多房產商用來刺激市場消費的重要舉措。
然而記者調查發現，不少消費者在退房時卻遭遇到了“有條件退房”“無限期退款”甚至“拒絕退房”的情況。“無理由退房”的承諾，為何會變成糾紛導火索呢？
買房時開發商承諾可無理由退
真去退房時卻並不順利
據不完全統計，2020年，有超過15家全國性房企發佈了“無理由退房”方案，其中包括恆大、融創、富力、保利地產等知名房企。
不過，總檯央廣記者瞭解到，“無理由退房”的項目範圍，並不是房企旗下的所有項目，而是“指定樓盤可享”。同時，不少業主在購房時只是看到了售樓處無理由退房的廣告，或是銷售人員口頭承諾，而沒有簽訂具體的《無理由退房協議書》及《無理由退房承諾書》，這就導致了不少糾紛的產生。
街頭的“無理由退房”廣告
山東濟南的石先生向媒體記者表示，2017年自己購買了新房，但等待交房的過程中房價跌了不少，石先生想起買房時開發商曾承諾“無理由退房”，然而當他向開發商要求退房時卻並不順利。
石先生：2017年買的房子，當時買的時候就有無理由退房（的承諾）。然後我們在2019年10月份就退開始退了，承諾是3~6個月給我們錢，現在也沒信兒。
多長時間退錢等具體條款，合同中卻並沒有體現，這使得業主們等待退房退款的過程變得遙遙無期。
開發商稱“退房情況較多”
需等待較長時間
記者在裁判文書網搜索“無理由退房”關鍵詞，共檢索出相關案例1406篇，涉及全國各地多家房企。
近日，陝西安康的謝先生也反映，自己2018年9月份，在安康恆大未來城購買了一套商品房，總房價近100萬元。購房時，開發商與謝先生簽訂了無理由退房協議。
謝先生：（合同規定）自己可以在任何情況下去退房，但是交房之後是不能退的，交房之前是可以退的。
恆大集團的《無理由退房承諾書》模板
在退房過程中謝先生也遇到了和石先生類似的情況，開發商迴應稱，退房情況較多，需要耐心等待。
謝先生：（我）把銀行的貸款還清了之後，到他們售樓處簽訂了退款申請，按照道理來講，我退貨應該錢財兩清，我把東西還給你，你把錢還給我，應該是立即的。
因為我們當時在簽訂的（合同）中沒有說退款的期限，但是他們口頭協議提到了3-6個月到賬。我一百萬相當於全都是貸款，我當時跟他們說，麻煩幫忙催一下，因為3個月和6個月，我要還銀行的利息是不一樣的，每個月將近一萬塊的利息。
陝西安康恆大未來城
去年12月，6個月的時限到期之後，謝先生再次到售樓處諮詢，得到的答覆仍然是繼續等待。
恆大未來置業顧問徐先生：（這種情況）不僅僅是你這一戶，大概有個4、5戶的樣子，有的時間都接近8個月了，不管說你要見領導還是管理層，（他們）來的話也是一樣的。這個流程確實時間比較長。
陝西寧康律師事務所律師王瀟瀟分析，開發商在合理的預期的時間內沒有退款，謝先生可以通過訴訟的方式爭取自己的權益。
王瀟瀟：因為他們的解除協議沒有對退款時間進行明確約定，根據《中華人民共和國合同法》第六十六條的規定，應當推定為同時履行。即在謝先生在將相關的手續履行完畢之後，開發商就應該向謝先生退還購房款。因此謝先生是可以通過訴訟的方式來爭取自己的權益。
專家：“無理由退房”基本只是營銷手段
很難真正執行到位
業內人士分析，去年上半年部分開發商推出“無理由退房”，目的就在於穩定購房者預期，避免購房者因擔憂價格變化、質量問題而影響置業決策，並撬動一部分潛在的市場需求入市。
但由於退房的具體流程、回款的到賬時間等細節尚未公佈，購房者的顧慮依然沒有打消。與網購平臺消費者已經習慣的小件商品“七天無理由退款”不同，“無理由退房”對於大部分企業來說執行難度很大，不論是法律、財務、銷售等多個層面，都很難真正執行到位。
中原地產首席分析師張大偉認為，目前很多房企推出的所謂“無理由退房”，更多的是營銷手段，而不是落在合同上的法律措施。
張大偉：因為房產在國內大部分都是期房銷售制，所以現在無理由退房產生的原因有兩個，一個是質量問題，另外一個是房價的波動。很多城市——特別是投資客比較多的區域，購房者會考慮因為無理由退房的存在而選擇購房，但是一旦房價有波動的話，就會選擇退房。而開發商必然會製造一些困難，來使得無理由退房很難落地。
2019年，有媒體報道，東莞市就曾推出“無理由退房”政策，相關文件中明確，購房者在認購書籤訂之日起兩個自然日內（不含簽訂當日）要求解除認購書退回定金，如雙方尚未簽署《商品房買賣合同》的，出售方應當退還。
張大偉分析，由於政策中明確“兩個自然日內”和“未籤購房合同”的條件，而且明確退還的只有定金，所以其實和消費者理解的“無理由退房”有本質區別。
張大偉：房產交易是一個大宗交易，其中有很多的衍生成本，包括稅費、資金成本、貸款成本等等。在所謂的無理由退房過程中都沒有明確的承諾承擔方，所以這必然會導致很多的糾紛。（根本原因在於）房價波動過大和房屋質量問題。這要求政府做更多調控，使得房價基本平穩，嚴格監管開發商的監督質量，如果說都做到位的話，那麼就不存在退房的可能性了。
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