“東四環內、擁有70年住宅產權、建築面積112.97平方米的二手房，售價403萬元，單價約35673元/平方米。”近日，新京報記者在一家房產線上平臺上發現，後現代城小區的一套“低價”房源出現在該平臺的二手房撿漏榜中。
從區位和價格上看，上述房源鄰近CBD、單價約3.6萬元，無疑處於“價格窪地”。據瞭解，該房源位於後現代城小區B區，其低價並非個案，B區4號樓和5號樓屬性均較為“特殊”——立項為“住宅”，但定位卻是寫字樓。這兩棟樓約有500套房，目前的市場價不到4萬元/平方米，而後現代城小區其他二手房源單價在6萬元以上。
據業內人士介紹，除了後現代城小區外，周邊優士閣、華騰國際等小區內也有同類“住宅商用”的房源，單價也都比其他普通住宅房源要低出2萬多元。戶型功能限制、無燃氣等“硬傷”，以及商辦氛圍的居住體驗，是造成這類房源與其他房源價格差異的主要原因。
後現代城小區一套112.97平方米的二手房，總價為403萬元，單價約35673元/平方米。
產權性質為“住宅”，實際用途主要為商辦
據瞭解，後現代城小區分為A、B、C、D四個區，其中B區4號樓、5號樓性質為“住宅”，但定位卻是寫字樓，這兩棟樓共有約500套的二手房，市場價在3.5萬元至4萬元/平方米不等，較後現代城小區其他二手住宅6萬元以上的單價有著明顯差距。
據小區周邊一中介門店的房產經紀人介紹，上述兩棟樓為後現代城小區第二期開發項目，於2005年前後建成，不動產產權證書上的規劃用途為住宅，但實際上主要為商辦用途，“兩棟樓內也不全是住宅性質的房源，比如底層有少數商業性質的房源。”
房產經紀人展示的5號樓某房源產權信息。
“這類房源是比較特殊，但確實是住宅，房本和純住宅沒有區別。”另一位房產經紀人向記者展示了上一筆交易過戶時新房本上的信息，規劃用途一欄確實為“住宅”。相較於一般商辦用途的房屋，此類房源享有與住宅項目同等的待遇，包括住房貸款、稅費、落戶等，而且也同樣擁有70年的產權。
不過，由於定位辦公，B區4號樓、5號樓在戶型結構、燃氣接入、物業費以及居住氛圍上，都與純住宅小區有很大不同。
新京報記者實地探訪發現，從外形看起來，4號樓、5號樓與小區內其他純住宅沒有差別，但是因為早期設定為寫字樓，戶型多為大開間和複式，面積在106平方米到180平方米之間。同時，未接入燃氣，這意味著屋內煮飯、供暖只能用電。
後現代城B區的4號樓和5號樓為70年產權住宅，但實際上為商辦用途。
此外，4、5號樓物業費按商辦標準收取，為4.5元/平方米·月，比同一小區內的純住宅物業費用2.5元/平方米·月要貴上近一倍。不過，另一家中介門店的房產經紀人表示，4.5元/平方米·月的商辦物業費，實際上在周邊商圈寫字樓中處於中等水平。
還值得注意的是，由於4、5號樓內90%房源都是用來辦公，流動人口多，若是作為住宅自用，居住環境體驗感相對較差。
體驗感差除了因為來往人流量大外，也由於兩棟樓內的設施和公共環境不盡如人意。新京報記者觀察到，5號樓共有3個單元，每個單元有2部電梯，6家住戶。與純住宅不同的是，三個單元之間的隔牆被打通，形成一個可以貫通18戶的大長廊。同時，走廊裡配置了公共衛生間，但記者在探訪中發現，或因人流量較大，公共衛生環境難以維護，一些公共衛生間內出現了垃圾隨意堆放的現象。
後現代城B區5號樓一層佈置為寫字樓前臺。
B區5號樓內打通了三個單元之間的隔牆，形成一個可以貫通18戶的大長廊。
房價相對較低，租金與小區內其他住宅基本持平
對於後現代城4、5號樓的房源來說，產權證上的規劃用途為住宅，實際用途為商辦，那麼，是否真的能註冊辦公？
連日來，多位房產經紀人均表示，上述房源可以直接註冊公司。1月4日，新京報記者以租賃辦公室的名義致電後現代城小區物業管理處，物業方面明確表示，目前，4、5號樓房源是可以註冊公司的。
記者以購房者名義諮詢北京市工商行政管理局朝陽分局工作人員, 其回覆稱，只能由房主本人拿著房產證才能查詢是否能夠註冊公司。
此後，記者通過北京市市場監督管理局官網查詢了在5號樓辦公的多家公司，結果顯示，這些公司的註冊地址確實與實際辦公地址一致。
對於上述4、5號樓房源的特殊情況，麥田房產百子灣大區後現代城區業務經理李小偉認為，整體來看，其出售價與房屋價值相對匹配，“這與本身用途有關”。除了後現代城小區外，周邊優士閣、華騰國際等小區內也有此類70年住宅產權卻用作辦公的房屋，價格也相差不多，比如優士閣與華騰國際二手房單價也在3萬至4萬不等。“從性價比來看，這類房源單價低，租售比也較高，用於辦公還是比較合適的。”李小偉如是稱。
對於市場關注的租金問題，多位房產經紀人均表示，目前後現代城小區4、5號樓中110平方米左右的開間，月租金平均在1.1萬元左右，未受疫情影響前約為1.3萬元，年化收益率在3%至3.5%左右。而該小區其他120平方米的普通住宅租金水平也與其差不多，基本上為1.1萬-1.2萬元。
此外，從出租率方面來看，有房產經紀人透露，2020年4、5號樓掛牌房源的出租率在八成左右，目前兩棟樓共有近20套房源空置，但2019年期間兩棟樓空置房源不會超過10套。
住宅性質、位置較好、房價相對較低，但是無燃氣、居住氛圍差、增值空間有限，這類房源優劣勢明顯。李小偉提醒購房者，在購房過程中，針對這類“住宅商用”的房源，首先需考慮與需求是否匹配，其次還需注意房屋有沒有落戶、有無工商註冊、因長期出租物業水電有無欠費等情況。
新京報記者 饒舒瑋 攝影 饒舒瑋
編輯 楊娟娟 校對 楊許麗
轉載請超鏈接註明：頭條資訊 » 東四環內現單價3.6萬二手住宅 低價房背後“玄機”何在？
免責聲明
：非本網註明原創的信息，皆為程序自動獲取互聯網，目的在於傳遞更多信息，並不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責；如此頁面有侵犯到您的權益，請給站長發送郵件，並提供相關證明(版權證明、身份證正反面、侵權鏈接)，站長將在收到郵件24小時內刪除。