趕在元旦前夕，央行、銀保監會發布了一項房地產金融政策的重磅新規——建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，自2021年1月1日起實施，嚴控房貸規模的同時將住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算，給銀行發展住房租賃金融業務開了“綠燈”。對於銀行業來說，在政策扶持下，住房租賃市場的培育蘊藏著不少業務機會，未來銀行應當如何更好地介入這一領域成為業內關注的問題。
住房租賃金融開“綠燈”
2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。該政策將所有銀行分檔設置房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比兩個指標上限，對佔比超標的銀行設置2年或4年調整過渡期。《通知》自2021年1月1日起實施。
從此項規定帶來的直接影響看，東吳證券研報顯示，中大型銀行受政策影響比較明顯，如果基於2020年中報數據測算，10家上市銀行的住房貸款佔比超標、11家的房地產貸款佔比超標。
值得關注的是，近幾年來，“房住不炒”，壓降銀行涉房貸款規模的主旋律未曾動搖。而在監管劃定紅線房地產貸款佔比五檔“紅線”，執行更為嚴格的房地產貸款管理制度的背景下，銀行發展住房租賃金融業務正迎來新的業務機會。
根據央行、銀保監會方面的表態，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計範圍。
對此，光大銀行金融市場部分析師周茂華對北京商報記者表示，此項規定相當於給銀行發展住房租賃業務開了“綠燈”。從實踐看，銀行可以與政府、房地產企業等機構合作發展住房租賃市場，銀行一般在信用中介、住房獲客、提供按揭信貸、租房業務等方面提供金融服務。按照這個思路發展，一是有助於增加國內住房租賃市場供給，尤其是長租房市場發展，租賃市場發展有助於平穩房價；二是有助於降低房地產負債過度擴張和銀行對房地產信貸集中度過高的潛在風險，即防範化解房地產“灰犀牛”風險；三是有助於拓寬銀行業務空間。
事實上，2020年中央經濟工作會議已明確了對住房租賃市場的高度重視，這也是近年來中央經濟工作會議對住房租賃著墨最重的一次。銀行業資深分析人士王劍輝表示，央行銀保監會此次政策推出，是配合中央對發展房屋租賃市場的戰略安排，可以肯定的是，對經營具有戰略前瞻性的金融機構來說，發展住房租賃金融業務一方面可以成為一個補充收入渠道，另一方面，也可以成為其他業務的助推器，比如租金貸發展到一定階段可以成為其房貸業務的重要信息數據來源或其他金融消費信用評級的重要依據。
或成發力方向
在政策支持之下，對於銀行業而言，住房租賃市場的培育潛藏著不少機遇，首先走入業內視線的便是租金貸業務。
周茂華表示，隨著城鎮化不斷推進，尤其房價相對高的一二線城市，人們對租賃住房觀念改變等，長租房需求潛力大，同時，監管層對銀行房地產信貸集中度設立“紅線”，將吸引銀行開始重視住房租賃市場業務拓展，勢必推動銀行開發相關金融服務和產品，包括提供信貸按揭產品等。
事實上，長期以來，租金貸都被劃歸到銀行房地產類貸款之中，但在近年來監管控制銀行房地產貸款規模的背景下，租金貸產品相較於銀行傳統房地產貸款收益不高，使得銀行缺乏在有限的貸款額度裡發展租金貸業務的動力，再加上租賃市場發展不成熟缺乏規範，消費者投訴較多等原因，銀行佈局這一領域一直未有太多聲響。
“可以預期新政策出臺以後，會有更多銀行有主動性參與這方面業務，銀行會藉助政策拓展其服務線、產品線，提升客戶服務能力，將這項新業務作為個人消費金融業務提升的一個重要輔助手段，但這種動機更多是一種‘圈地’的動機，使自身不在行業中處於落後地位。”王劍輝對北京商報記者如是說。在他看來，房屋租賃貸款在金融機構的發展還處於早期階段，規則制定、經營模式摸索可能還需要一些時間，盈利空間相較於傳統的房地產貸款較為有限，銀行也不會過於激進快速擴張。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進進一步對北京商報記者表示，個人房貸仍然是銀行發展的主流，同時從政策上看，發力租金貸是銀行未來發展的一個方向，勢必會有越來越多銀行介入。
如何掘金？
在此前一些風險糾紛的困擾之下，銀行發展租金貸業務還存在什麼問題，接下來應當如何更好的介入住房租賃市場也成為市場關注的問題。
在周茂華看來，銀行入局長租市場，有資金、客戶與信息、品牌聲譽等方面優勢，但從以往一些案例看，由於銀行與其他機構、平臺合作出現風險和收益不匹配、法律糾紛較多等問題，未來銀行需要考慮風險與收益平衡及業務可持續發展等，以及銀行深入研究合作模式、明確自身定位，如何最大限度減少法律糾紛等風險。
“中小銀行與長租公寓等合作應該是引流的合作方式，而不是直接把錢貸給長租公寓，真正比較穩妥可持續發展模式應該是讓長租公寓提供客源，然後銀行提供金融服務，實現共贏。”談及此前出現的長租公寓風險，王劍輝如是說。
他進一步指出，銀行發展租金貸業務還需開展跟蹤服務，做好資金監管，避免貸款資金的違規使用，密切注意租賃企業經營狀況，同時行業還應當建立信用信息共享機制，並聯合外部機構，比如與保險合作來達到風險共擔、利益共享，降低風險隱患。
對於未來銀行應當如何開展租金貸業務，以及適合什麼樣的銀行開拓這項業務，王劍輝表示，從業務開展對象來看，分為個人客戶和機構客戶。對於零售業務比較突出的銀行可大力拓展個人客戶，同時可以有選擇的開展一些機構客戶業務。目前可能最先開展的是一些中小型銀行、直銷銀行，因為這類業務零售特徵比較明顯，大中型銀行可能更多會從機構業務著手。開展機構客戶的過程中，應該更多選擇面向企業類的客戶。比如企業為員工提供租房，企業手裡的資金在經營上若有更好的用途，銀行可以為其提供租金貸解決壓力，間接支持了實體經濟的發展。
嚴躍進指出，在政策支持下，大型銀行勢必會發力住房租賃金融業務，可以適當成立專門住房租賃的兩個條線，一是作為住房租賃的裝修、房源收購等經營方面的貸款，二是作為租客短租變長租的貸款。部分區域性的小銀行、農村信用社如果看好該業務，對當地集體建設用地做租賃住房提供金融服務，也具有一定的發展優勢。
北京商報記者 孟凡霞 馬嫡
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