2020年，北京樓市的限競房已經步入第一批交付年限，而限競房供應的紅海戰役非亦莊莫屬，隨著中旅亦府項目於11月11日正式開盤，亦莊9個限競房地塊全部集齊，河西區“限競房六君子”終於入市完畢，展開全面競爭。然而，受制於70/90政策與地塊限制，亦莊陷入“供應爆棚、同質去化”的泥潭，價格戰與產品戰此起彼伏，僵持不下。
值得一提的是，在河西限競房的開發商中，雅居樂和港中旅屬於首次進京趕考選手，試圖佔得京城一席，但是北京樓市早已風雲變幻，且選擇扎身於限競的沼澤，想要名利雙收並不簡單。現實情況中，在項目的考量與設計上，與北部相鄰且同期拿下的地塊——京華雅郡相比，中旅亦府推進節奏卻整整慢了8個月，中旅亦府究竟何以彌補錯失入市的先機，同時從限競房扎堆的亦莊脫穎而出呢？記者來到中旅亦府的城市展廳一探究竟。
樣板間“精裝”敷衍，網籤統計僅7套
中旅亦府項目實地到亦莊線直線距離5公裡，為方便來往客戶通行，開發商港中旅選擇將中旅亦府城市展廳設立在國銳金嵿的寫字樓底層，從亦莊線的榮京東街站步行約700米即可到達。
中旅亦府城市展廳的樣板間目前只有89平方米的戶型展示，三室兩衛兩廳，與市面上主流的限競房89平戶型並無太大差異。此外，餐廳區域明顯空間狹小，只能滿足較少人聚餐需求。
在一圈整體參觀之後，記者卻沒看見冰箱的預留空間，詢問銷售人員及比對戶型圖後才發現，打造的樣板間與戶型圖設計存在部分差異，廚房的北部實際上預留了相應的放置空間，銷售人員解釋道，“因為涉及到寫字樓承重牆不能拆除，樣板間才沒有展示出來。”可是，樣板間卻沒有相應的提示標語或銷售人員主動解釋，場景展示並沒有做到戶型完全還原。
樣板間書房和次臥
樣板間書房
更讓記者疑惑的是，朝北的兩個房間，一個是書房，另一個是次臥，精裝的次臥卻連一張床都沒有，整個房間空空蕩蕩，沒有傢俱，毗鄰的書房也只是簡單地放置了書桌和椅子。儘管中旅亦府是毛坯交付的期房項目，但樣板間的展示不僅僅具有戶型還原的作用，還對業主起到未來居住生活的案例示範作用。試問這樣的“精裝”展示，就是港中旅對業主承諾美好生活的樣本嗎？
據悉，項目拿地之初處於河西區土拍市場火熱的階段，經過多輪激烈競爭，港中旅從16家企業及聯合體中突圍，最終以30.6億元拿下地塊，樓面價38957元/平米，政府限均價54160元/平米，溢價率高達41%，利潤空間極其有限。
目前優惠折扣後的售均價約5萬，後續再降價的可能性較低，這或許也是中旅亦府未加入價格戰，反改善產品道路而行之，在限競房小戶型同質氾濫的情況中，推出130平和170平方米超大面積的戶型，企圖佔據產品差異化的空白。
可是，中旅亦府既然走凸顯產品實力的路線，城市展廳中根本沒有大面積戶型的空間展示，僅通過“精裝”的89平戶型樣板間又怎能吸引到具有改善需求，且對品質有一定追求的客群呢？那麼，已開盤超過一個半月的項目銷量究竟如何呢？
記者注意到，在城市展廳的沙盤區域擺滿了不同樓棟的銷售情況示意板，其中約70%的戶數都被貼滿青藍色圓標，且未見其他色標。詢問樓盤銷售情況，對接的銷售人員回答道，“項目整體還是賣得不錯，青藍色圓標的房源都被預定了。”銷售情況真如銷售人員所講嗎？單從全部的示意板上貼滿青藍色圓標就能看出，銷售人員未講出實情，因為青藍色圖例在住宅樓盤表中僅代表“資格核驗中”。
此外，在記者後續資料查詢中發現，項目的售樓人員註冊備案信息中，並無當天對接銷售人員的名字，其自稱中旅亦府項目置業顧問的話語真實性需要打上問號。
中旅亦府簽約統計截圖
10#號樓130平戶型的樓盤表截圖
事實證明，無論是改善客群還是剛需客群對中旅亦府並不買單。據記者於北京住建委查詢得知，截至12月30日，其一期期房簽約統計僅7套，總計預售432套，去化約1.62%。在簽約戶型中，僅1套為130平，剩下6套為89平。目前，170平戶型的7#號樓尚未取得預售證。
此外，據銷冠100統計2020年10月後取證的北京新房去化套數倒數排行榜顯示，中旅亦府項目以累計成交7套的成績位居第一，即去年10月取證的新房統計中去化倒數第一。
即使網籤數據具有滯後性，但在大致同期取證的項目中，中旅亦府的銷售業績明顯差強人意。
海泉灣業主維權，港中旅口碑未打先衰？
中旅亦府其開發商港中旅是首次進軍京城的項目，而提起港中旅最有名的產品當屬海泉灣系列，就在距離北京最近的河北省廊坊市三河市燕郊，港中旅海泉灣項目二期早前已經處於房屋交付的狀態。
相關網站留言維權的截圖
然而，港中旅海泉灣一期和二期項目有不少業主，在河北新聞網陽光理政欄目和領導留言板網頁留言維權，內容涉及房屋出現質量問題以及偷工減料電線未穿管、小區物業甩責要挾補交物業費、虛假宣傳北師大附屬學校配套學區房、地塊遲遲未商業配套開發等等。
其中，據此前媒體報道，2018年因北師大附屬學校時過3年都不見蹤影，開發商虛假宣傳，近200名燕郊海泉灣業主身穿白衣，手拉橫幅組織了大規模集體維權活動。
據悉，這個港中旅斥資百億開發的高端項目，早在2015年的發佈會上就宣傳強調，港中旅·海泉灣作為國家新城新區示範項目將引入北師大附屬學校，可是直到2018年都尚未開工，開發商因三統一政策及與北師大合作談判崩盤，遂造成期間海泉灣業主子女上學成問題，也喪失了北師大附屬學校的優質教育資源。
2019年12月23日，該地塊的學校建設終於有了進展，港中旅·海泉灣學校項目奠基典禮在學校工地隆重舉行，一所九年制義務教育的公立中小學校落地於此。至此，歷時5年之久的海泉灣業主教育問題才得以有所緩和。
然而，經歷瞭如此一“鬧”，港中旅的品牌形象大大受損，恐怕也難以在北京站穩腳跟、立好口碑，進而打響名聲。
首次進京趕考難，“名利雙收”更難
北京作為全國樓市的高地，其首都影響力以及實力強勁的居民消費力和財富積累，一直以來都受到房企們的青睞，不乏異地省份派系的房地產開發商紛紛進京趕考，期盼分得高端產品市場的一杯羹。然而，境況鬥轉星移，政策調控緊收，要想在北京樓市載譽而歸，早已難上加難。
2019年6月21日，被業內譽為北京土地市場的陌生人——港中旅，以30.6億元拿下另一宗北京經濟技術開發區河西區的X92R2地塊，標誌著首次進京。然而，亦莊河西區光是限競房就有六個項目，紅海突圍談何容易？
最早入市的項目是洋房社區和悅華錦，其大體量的規模收割了大量的亦莊購買人群；後來居上的金隅·學府、國際公館又通過價格戰硝煙瀰漫，再度收割，大部分購買人群已經被先行入市的房企佔據，故後來又不斷涌入京華雅郡和中旅亦府限競房項目，造成供應端產品過剩，且產品同質化嚴重，如何去化成為首要難題。
放眼今年的北京樓市，位於通州的禹州朗廷灣項目同樣去化困難。作為南派的禹洲地產，2018年聯合金茂以19.3億元的報價，拿下通州區永順鎮地塊，同樣該地塊也是禹州地產首次進京項目。而截止到12月31日，朗廷灣一期已簽約55套，總計220套，去化約25%；朗廷灣二期已簽約1套，總計322套，去化約0.31%，銷量成績慘淡。
業內人士分析，“進京趕考難”不僅受制於北京樓市的熱度下減，調控緊收等大環境因素；有時還會受到中介渠道裹挾，加上小體量的項目本身，帶客不足、吸引力不夠也是造成去化難的部分因素。
文/宋欣
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