即使在疫情影響下，2020年北京二手房市場購房需求仍持續釋放，推動市場韌性復甦。
數據顯示，全年全市二手住宅成交16.9萬套，同比增長16%，成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。此外，貝殼研究院公佈的北京鏈家成交數據也顯示，全年通過其成交的二手住宅成交均價60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續三年保持相對平穩態勢，同時二手房業主調價仍以降價為主。
具體來看，疫情擾亂市場需求釋放節奏，一季度成交腰斬，此後不斷追趕。從更加實時的北京鏈家二手住宅成交數據看，疫情最嚴重的2月，成交同比下滑86%；隨著疫情逐步得到控制，被阻滯需求逐步釋放，4月起，單月成交同比轉正；年內後8月二手住宅成交量同比增加43%，這使得全年總成交不降反增。
分區域來看，外圍城區量升，中心城區價漲。貝殼研究院數據顯示，2020年成交的二手住宅的面積結構及總結結構基本穩定，區域上分化較明顯，表現為外圍量升、中間價漲的特點：外圍的城區如房山、昌平及大興等城區成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城區中西城、東城及石景山等增速僅在5%以內；價格方面，4個遠郊區除外的12個區中3區房價上漲，分別是海澱、西城及朝陽，東城基本持平，其餘城區均下跌，海澱區均價同比上漲2.4%，領先其他各區，西城以1.9%的漲幅位列第二，在多校劃片實施的影響下，價格漲幅收窄。
此外，低樓齡房源成交佔比提升。2020年樓齡在10年以下的二手住宅成交佔比提升2兩個百分點，樓齡在30年以上的房源成交佔比相應下降2個百分點。可見在年初疫情影響下，購房者對社區軟實力、物業管理能力的重視程度得到提升，購房更傾向於樓齡新、物業配套優的社區。
據分析，房貸利率下降也帶動市場需求釋放。貝殼方面解釋，2020年北京房地產市場的升溫是上半年貨幣寬鬆影響下，房貸利率下調促進自住需求正常釋放所致，到2020年12月北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點。
“2020年北京二手房均價依舊平穩，大漲可能性極低。”貝殼研究院相關研究人員分析，2020年全年北京二手房業主調價仍以降價為主，2020年二手房業主調價中降價次數佔比86%，同比基本持平，市場預期仍不強。房源成交週期130天，客源成交週期99天，同比分別拉長28天和14天，市場成交節奏依舊慢。在貨幣政策逐步迴歸常態、房地產金融降槓桿逐步深化的政策背景下，預計2021年北京二手房成交均價繼續保持平穩狀態。
新房方面，2020年北京商品住宅供應面積達801萬平方米，成交面積達702萬平方米，供求相對平衡。“2020年商品住宅成交量呈現先抑後揚的走勢，上半年受疫情影響成交量同比下滑近3成，下半年逐漸恢復，全年成交量同比上漲5%，其中限競房成交量逐年提升，成為拉動整體成交量上漲的因素之一。”相關研究人員分析。價格上，2020年商品住宅成交均價為48147元/平方米，同比上漲3%，與去年基本持平。
值得關注的是，去年不限價地塊成交比例由2019年的48%提升至84%，這是否會影響2021年的房價？
目光先投向限競房。限競房自2018年開始入市，且近三年限競房成交量佔整體市場成交量的比例逐年上升，2020年成交佔比接近五成。未來仍有充足的限競房產品補充市場，預計2021年限競房仍將對整體市場成交量起到較好的支撐作用。“同時價格穩定器作用也將持續，預計2021年新建商品住宅成交均價大幅上漲的可能性不大。”研究人員分析，截止到2020年底，北京商品住宅庫存面積為1173萬平方米，出清週期持續回落至20個月，預計未來北京新房市場在“穩定”調控基調下，將保持供需平衡狀態，庫存量亦將保持穩定。
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