為進一步落實房地產長效機制、實施好房地產金融審慎管理制度的要求，2020年12月31日，人民銀行、銀保監會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“新規”），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋範圍、管理要求及調整機制。
新規將如何促進房地產市場平穩健康可持續發展？從銀行角度看，房地產貸款業務將會產生哪些變化？不同類型的銀行會如何應對？對房企和購房者帶來哪些影響？《金融時報》記者就上述問題採訪了業內專家學者。
監管端政策如何考量
“總體而言，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。”人民銀行、銀保監會在關於新規的答記者問時表示。
作為支撐房地產發展的血脈，房地產金融的健康發展對整個行業至關重要。“從國際上看，房地產貸款佔比過高或在一定時期佔比上升過快，既不利於房地產市場自身發展，也會給金融體系造成風險。目前，我國房地產長效機制建設取得明顯成效，房地產貸款餘額（含個人住房貸款）佔各項貸款餘額的比重在29%左右，但部分銀行機構的房地產貸款佔比過高，遠超出平均水平。”民生銀行首席研究員溫彬表示。
“發佈新規的主要目的是防範系統性風險。本次對房地產貸款設立集中度限制，有助於控制銀行信貸的總風險敞口，進而控制系統性風險。”國家金融與發展實驗室特約研究員戴志鋒認為。
值得注意的是，新規對於不同類型的銀行業金融機構，分設五種組合的上限。“2020年下半年以來，受益於按揭貸款低風險、低資本消耗、相對高利率、高RAROC回報因素，中小銀行大力發展按揭貸款業務，中小銀行大量的增量信貸資源投向按揭市場，在原有統一的調整模式下（對房地產融資增量佔比、貸款增速進行管理），難以對新進入的中小銀行形成有效控制。” 在光大證券金融業首席分析師王一峰看來，新規的初衷是在堅持房地產融資穩中從緊的原則下進行差異化調節。
與此同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，也是發佈新規的重要意圖。“新規將引導信貸資源重點支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、‘三農’等薄弱環節。”王一峰表示。
銀行端如何落實新規要求
作為銀行業的重要優質業務之一，房地產貸款尤其是佔大頭的個人住房貸款業務，在新規要求下將受到哪些影響？
首先，房地產貸款的規範將對銀行業形成良性引導。“對銀行房地產貸款餘額佔比提出上限要求，將從供給側抑制銀行的放貸衝動，有助於降低銀行房地產風險敞口，促進銀行形成自我約束的內在機制，調整中長期經營策略和信貸結構。”戴志鋒說，新規對於個別上市銀行房地產貸款雖有壓降壓力，但總體影響不大。
“若按照新規的分類監管要求上限測算，2021年全部金融機構按揭貸款增長預估在4.5萬億元左右，房地產企業貸款預估在1.5萬億元左右。這一增量與2020年按揭貸款、房地產企業貸款增量大體相當，新規在房地產貸款增量安排上並沒有明顯收緊。從長期看，受新規影響，銀行表內房地產貸款增速將向各項貸款平均增速收斂。”王一峰分析稱。
不過，由於貸款存量佔比的差異，不同銀行未來貸款增長結構會受到一定影響。“新規要求，已經達標的銀行要保持房地產貸款比例總體穩定。因此，即便佔比較低的銀行，也不會存在大幅提升房地產貸款和按揭貸款的可能性。而對於佔比已經超標或接近監管要求的銀行而言，需要控制增量或者壓降存量。”王一峰指出。
王一峰表示：“預計超標銀行和2020年下半年以來在房地產領域貸款投放較大的銀行需要重新調整2021年預算指標，降低房地產貸款增量佔比。同時，除支持經濟重點領域和薄弱環節外，中小銀行下一階段發力重點可能在非按揭其他零售業務，包括信用卡、綜合消費貸款、場景化金融等。”
新規如何影響樓市
通過金融向房地產行業的傳導，新規將進一步促進樓市穩定發展。“過去，房地產行業的槓桿率一直在攀升，主要體現在大型房企負債率畸高以及居民負債率不斷攀升。房貸集中度監管削弱了銀行繼續通過房地產相關貸款向企業和居民加槓桿的能力，有利於有序降低房地產行業的貸款規模。”戴志鋒表示。
在戴志鋒看來，新規將從融資端進一步推動貸款向房地產頭部企業集中。“大銀行出於維護戰略客戶的考慮，稀缺的額度會優先保證頭部房企，中小房企獲取銀行貸款的難度升高，或只能通過加快處理存貨保證自身現金流，後續不排除被併購的可能。”
對於購房者而言，專家普遍認為，新規對微觀主體住房貸款需求影響不大，存量住房貸款也不會因為新規而被銀行提前收回，對剛需購房群體不會造成影響，購房者只需要按照政策流程辦理貸款即可。
“需要注意的是，貸款集中度管理其實是核查合規的房地產貸款，而後續一些消費方面的貸款也需要管控，防範部分銀行違規通過消費貸來變相發放房貸。”易居研究院表示。
值得一提的是，為大力支持發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入本次房地產貸款佔比計算。“此舉與中央經濟工作會議的相關要求一致。”交行金融研究中心高級研究員夏丹表示。
“2021年或將是規範住房租賃市場的關鍵一年。未來，住房租賃市場或可能迎來‘國家隊’進場，針對住房租賃市場中的矛盾和問題，將從包括用地供應、落實租賃住房公共服務和財稅等的支持政策，進一步規範市場秩序、促進市場穩定。”金融監管研究院研究員高佳表示。
新規進一步完善我國房地產宏觀審慎監管制度
市場普遍關注，管理層在此時發佈房地產貸款集中度管理制度有何政策深意？銀行業金融機構將如何落實相關要求？新規的實施會給銀行機構帶來怎樣的影響？近日，中國銀行研究院高級研究員李佩珈接受了《金融時報》記者的專訪，對上述熱點問題予以詳解。
1.《金融時報》記者：房地產貸款集中度管理指的是什麼？
李佩珈：房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。
歷史經驗表明，貸款集中度風險是導致銀行危機的重要原因之一，主要表現為業務結構過度集中於某一行業、某一地域或某一客戶等。為此，國際組織和各國政府都將貸款集中度管理作為提高金融體系穩健性的重要做法。
儘管我國已建立起貸款集中度風險管控的基本框架，但實踐中也存在一些機構貸款集中度嚴重超標等問題，尤其是對房地產領域，沒有明確的貸款集中度監管要求。此次新規的發佈，是對我國房地產宏觀審慎監管框架的進一步完善，有利於健全房地產宏觀審慎監管制度。
2.《金融時報》記者：在您看來，此番針對房地產領域出臺貸款集中度管理制度，有何政策深意？
李佩珈：房地產由於兼具居住和投資雙重屬性，一直以來是資金角逐的重點領域，突出體現在房地產新增貸款佔年度新增貸款的比重較大，因此極易產生擠出效應。
近年來，隨著房地產融資政策的收緊，房地產新增貸款(包括個人住房按揭和房地產開發貸款在內的全口徑房地產貸款)佔全部新增貸款的比重，已由2016年的45%降至2020年前7個月的22.9%。2020年以來，為對衝疫情影響，我國已實施了三次降準，LPR等各類政策利率也不斷下調，對中小微企業更是加大了金融支持力度，包括定向貸款支持和貸款貼息支持。在各種貸款利息優惠、貼息政策實施背景下，出現了部分經營性貸款以各種方式違規進入樓市的現象，加大了風險隱患。
2020年以來，我國房地產走勢整體平穩，但也出現了個別城市房價漲幅過快、過大的現象。2020年7月，全國100個大中城市中，有80個城市房價出現了上漲。疫情發生以來，中央再次明確將長期堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
2020年8月，央行要求加緊房地產企業資金監測和融資管理，提出“三道紅線”監管要求；12月召開的中央經濟工作會議再次對房地產市場發展提出相關要求，用較長篇幅來定調房地產市場發展，體現了中央重視實體經濟發展，避免中國經濟重走依賴房地產發展老路的堅定決心。新規的發佈是對中央堅持“房住不炒”定位的進一步落實。
3.《金融時報》記者：下一步，銀行業金融機構將如何落實相關要求？
李佩珈：從具體內容來看，新規從房地產貸款餘額和個人住房貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例這兩個維度提出了集中度管理要求，並設置了分檔、分類與分階段過渡的實施目標要求，即房地產貸款集中度分為五檔，對不同類型金融機構採用不同的監管標準，並提出了分階段的實施時間要求，充分考慮了市場承受力。
在分階段實施方面，截至2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為新規實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為新規實施之日起4年。
4.《金融時報》記者：您認為，房地產貸款集中度管理制度的實施將會給銀行帶來怎樣的影響？
李佩珈：如上所述，由於設置的過渡期較長，這使得銀行業金融機構短期滿足監管合規的壓力並不是特別大。但從長期來看，考慮到我國房地產貸款餘額較大，其釋放出來的資金將對銀行的資產優化能力提出新要求。截至2020年9月末，我國房地產貸款餘額為48.8萬億元，其佔信貸餘額的比重為28.8%，假設未來降至第二檔平均水平，將可能釋放2.2萬億元資金，這將對銀行業的經營能力提出新要求。
此外，對個人住房貸款餘額佔比首次提出要求，將對銀行業消費金融業務更高質量發展提出新課題。此前，有些銀行將消費貸款中的個人房貸業務作為重點，未來需要回歸消費本質，真正引導居民將消費貸款用於消費活動。
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來源：金融時報客戶端
記者：陸宇航 趙萌
編輯：雲陽
校對：楊晶貽
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