根據以往的經驗來看，每次到了年底的時候，銀行的貸款額度就會變少，而每年的一月份幾乎是一年當中銀行房貸額度最充足的時候，所以很多購房者都是等到元旦之後才拿到了銀行的放款。但是，對於2021年的房地產來說，伴隨著“限貸令”的出臺，情況可能要發生一些變化了，打算買房的應該留意。
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2021年剛開局，央行、銀保監會就聯合發佈了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確強調從2021年1月1日起，要根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。所謂房地產貸款集中度管理制度，就是中資銀行業金融機構，其房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比應滿足央行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於央行、銀保監會確定的相應上限。如果超過了規定的上限，則設置2-4年的調整過渡期。
注意，這份“限貸令”主要強調了兩個部分：一個是房地產貸款餘額佔比，另一個就是個人住房貸款餘額佔比。也就是說，新規下，未來這兩個部分的貸款都要符合監管部門設定的“上限”。那麼，貸款的上限在哪呢？根據新規看，房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限一共分五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%；中資中型銀行分別是27.5%和20%；中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%；縣域農合機構分別是17.5%和12.5%；村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。
不難看出，雖然已經經歷了四年多的房地產調控，但國家對流入房地產行業的資金監管不僅沒有放鬆，反而繼續收緊了。根據“新規”來看，其中的規律顯而易見，規模越小的銀行業金融機構，房地產貸款的上限就會越低，而規模越大的銀行業金融機構，貸款的條件則相對要寬鬆一些。因此，可以預見的是，由於“小銀行”的房貸額度空間有限，所以未來在房貸利率、房貸審批等方面的管理可能會趨於更加嚴格。對此，購房者應該留意。
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2021年剛剛開局，為什麼央行、銀保監會就要針對房地產貸款“放大招”呢？其實，答案很簡單，理由有三點：
一、抑制房地產泡沫，防範化解金融風險。長期以來，房地產吸引了大量資金流入，導致房地產貸款佔比越來越高，甚至捆綁了整個金融體系。日前，郭樹清撰文表示，目前我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，此外還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業，所以房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，要堅決抑制房地產泡沫。
實際上，從全球範圍內來看，近一個多世紀以來，在130多次金融危機中，其中100多次都與房地產有關。顯然，國家出臺“限貸令”的原因之一就是為了抑制房地產泡沫，防範可能出現的金融風險，提高銀行業金融機構抵禦風險的能力。
二、優化信貸結構，引導資金流向實體行業。房地產貸款佔比越來越高，無形中擠壓了實體行業的資金供給和發展空間。對房地產貸款設置上限，自然可以防止各類資金大規模流入樓市。與此同時，對於銀行來說，在房地產貸款達到上限後，如果想要繼續發放房地產貸款，就必須做大分母，也就是必須做大人民幣各項貸款餘額，其中就少不了加大對實體經濟的貸款。
比如，中資大型銀行想要新增30億元的房地產貸款，那麼就必須至少增加45億元其他貸款，這樣才能使得房貸比例控制在40%以內，從而達到監管的要求。因此，房地產“限貸令”的出臺，意味著未來新增貸款將會更多地流入實體行業，從而可以進一步優化信貸結構，支撐製造、科技、三農、小微等領域的發展。
三、落實房住不炒，抑制房價過快上漲。根據以往的經驗，房地產市場每次升溫的背後都離不開炒房客、開發商和大量資金的推波助瀾。房貸“新規”下，通過對房地產貸款設置上限，不僅可以收緊投資炒房客的資金來源和途徑，降低房地產市場再次被炒作和大幅升溫的可能，而且還可以進一步抑制開發商和居民的槓桿率過快增長，從而起到抑制房價過快上漲，推動房地產市場健康穩定發展的作用。當然了，槓桿降低了，居民負債少了，房價走向平穩了，從長期來看，還有助於擺脫對房地產行業的過度依賴，構建國內大循環。
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眾所周知，在這三四年裡，央行、銀保監會等一直都在加強對資金流入房地產行業的監管力度，多次要求壓降房地產貸款的佔比，所以對不少銀行業金融機構來說，基本都能滿足監管部門規定的上限。比如，根據機構統計，目前像工行、農行、郵政等銀行甚至都低於監管部門設定的上限，也就是說額度還沒用完，不僅不用壓縮，反而還有繼續提升的空間。退一步來說，即便是超出了監管部門規定的上限，根據新規要求，接下來還有2-4年的調整過渡期，所以短期內不會帶來太的影響，所以絕大部分銀行都能平穩落地。
但是，從長期來看，“限貸令”的出臺，或許意味著房地產正醞釀劇變。關注房地產的朋友應該都知道，此次的“限貸令”，是繼“三道紅線”融資新規後，國家針對房地產信貸政策再次發佈的重要新規。仔細觀察可以發現，“三道紅線”是在資金需求端進行管控，而“限貸令”則是在資金供給端進行管控。雖然方式不太一樣，但調控的邏輯是完全一致的，就是一邊抑制需求，一邊控制供給，然後防止資金大規模流入房地產市場，從而“熨平”這些年房地產行業不斷擴張帶來的副作用，促進房地產平穩運行，推動實體行業的不斷髮展。
最後總結：繼“三道紅線”融資規定之後，國家再發“限貸令”，這標誌著樓市調控正在從短期的調控措施向房地產長效機制加快轉向，同時也意味著房地產行業的現金流將會變得越來越“珍貴”。顯然，對於資金密集型的房地產行業來說，信貸就是樓市的“七寸”，一旦失去了寬裕的資金助力，開發商拿地就會偏向於保守和謹慎，投資炒房客就會告別盲目和狂熱，高房價也就會慢慢成為無源之水，無本之木。
最後，筆者想對普通購房者說，在房地產市場繼續企穩，房子不斷迴歸居住屬性的大趨勢之下，盲目負債開始變得越來越不明智了，所以如果不著急買房可以先等一等。過去一年的經歷也告訴大家，與高負債買房相比，手裡掌握一定的現金流至關重要，不要讓房子成為了生活的累贅。
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