《中國經濟週刊》 記者 楊琳
2015年，伴隨消費金融的火爆，出現了一大波“租房分期”產品。“租金貸”，這個原本可以減輕租房者房租壓力的產品，卻被一些長租公寓用於快速擴張，形成隱患。到2020年，“租金貸”終於到了“結算”時刻。
現在來看，一些資本的寵兒、看似繁榮的長租公寓只是表面風光。“租金貸”就是一把雙刃劍，在“搶房圈地”的搏殺中鋒利無比，但也隨時可能傷及自身。
“資金黑洞”
自2018年開始，已有一批長租公寓相繼爆雷、跑路，這種趨勢在今年愈演愈烈。隨著青客和蛋殼在年初相繼曝出資金鍊危機，外界才發現，連體量巨大的頭部企業也撐不住了。
青客和蛋殼登陸美國上市一年後，股價已縮水至上市初的1/4，虧損還在一路飆升。
財報顯示，2017—2019年，青客公寓分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元；蛋殼公寓分別虧損2.72億元、13.7億元、34.47億元。二者相比，蛋殼的體量更大，虧損規模也是青客的數倍。3年時間裡，蛋殼虧損超50億元，虧損額也在不斷上升。
今年一季度，青客和蛋殼分別虧損4.52億元和12.34億元，接近各自在2018年整年的虧損數額，而且均面臨資不抵債的風險。
這一切源於其不健康的經營模式。目前，國內有諸多長租公寓相當於“二房東”的角色。但依靠租房成本和租金之間差價的盈利非常低，再加上前期收房和後期運維的投入，導致成本投入較大、回款週期較長。因此，很多長租公寓選擇瘋狂擴張，搶佔市場，以期實現規模盈利。
擴張，就需要燒錢。盤子更大的蛋殼公寓5年8輪共融資63億元，CMC資本、螞蟻金服、高榕資本、老虎基金等都是它的投資方，仍然承受不住“資金黑洞”燒錢的速度，包括其在內的眾多長租公寓採用“租金貸”來形成資金沉澱。這成了今年令無數房東和租客頭疼的源頭之一。
擴張利器
什麼是“租金貸”？部分租戶在簽訂房屋租賃合同時，會簽訂“租金貸”合同，金融機構或第三方財富公司替租客支付一年甚至兩年的房租，提前一次性將租金預付給長租公寓，而租客則須向金融機構按月還貸。
我愛我家前副總裁胡景暉曾算過一筆賬：“租金貸”一次至少放一年，如果加上一個月的押金，運營商將一次拿到相當於13個月租金的資金，但其最多給房東一個季度的房租。也就是說，單筆生意就沉澱了10個月的房租。按3000元/月的房租計算，10個月就是3萬元，1萬筆交易就會沉澱3億元。
蛋殼公寓發佈的2019年財報顯示，該公司大量現金流來源於“租金貸”，“租金貸”在該公司的融資中佔比過半。蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行，目前有超過60%的租客在使用“租金貸”。
這是長租公寓擴張規模的一大利器，也是透支未來的隱患。
在此加持下，蛋殼僅用5年時間，旗下公寓數量從最初的 2500 餘間增加到 2019 年年末的 43.8 萬間，增加約175倍。其間，蛋殼還在2019年斥資2億美元收購長租公寓品牌愛上租。青客旗下公寓數量也從2012年的900多間升至2019年的近10萬間。
有業內人士分析，隨著規模增長，公寓的維護和運營成本、房屋的空置損失會越來越大，一旦遇到租金、入住率下降情況，很可能導致“租金貸”模式無法維繫，引發資金鍊斷裂危險。
監管加碼
不斷暴露的問題，正加速結束長租公寓野蠻生長的時代。自去年至今，圍繞規範房屋租賃市場，從中央到地方一直在加碼佈局。
在12月18日結束的中央經濟工作會議上，“解決好大城市住房突出問題”被列為明年要抓好的重點任務之一。相關表述中，2/3的篇幅在談租賃市場。
這一年，全國各地的監管政策也開始密集推出。自去年12月住建部等6部門發文從租賃金融業務、企業監管等14個方面對住房租賃市場進行規範後，今年以來，已有深圳、杭州、武漢、成都、重慶、西安等多地發佈監管新規。同時，資金補助、閒置存量房屋改建租賃住房、政府主導租賃房社區等各種政策和支持也在加速聯動。
9月7日，住建部就《住房租賃條例(徵求意見稿)》公開徵求意見。其中規定，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
多位業內人士認為，未來，監管貸後租金流向、防止租金挪用將成管理重點。有專家建議，業務主管部門和金融機構設置一個租金專用賬戶，加強監管“專款專用”，對長租公寓運營商進行分類管理，防止其披著合法外衣從事違法違規行為。
另外，行業本身也認識到，當下亟須探索更穩健的盈利模式。目前，業內較為看好以託管為主的輕資產模式。這種模式下，長租公寓把角色轉向“物業管理、運營”，不靠賺取租金差盈利，不需要承擔空置期風險與裝修費用，也不涉及物業租賃與投資，而是專注於運營服務，從租金中抽取服務費。這樣一來，企業不會再被鉅額資金需求挾持，“租金貸”問題也會相應而解。
有業內人士表示，我國租房市場租賃人口已超2億，未來幾年內的租賃需求仍會增長。隨著監管日益完善，再加上行業積極轉型，長租公寓能夠走出“至暗時刻”，“租金貸”將回到正軌。
（本文刊發於《中國經濟週刊》2020年第24期）
2020年第24期《中國經濟週刊》封面
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