1978年，理論界提出了“住房商品化”、“土地產權”等觀點，1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。至此，各地都開始積極響應，大力發展房地產市場，很多地方的房屋都從磚瓦房變成了小平房、多層房，實現了從第二代住房向第三代住房的過渡。
由於建造水平有限，雖然住房產權是70年，但很多地方的房子30年左右就已經破敗不堪，城鎮中也陸續開始出現成片危舊住房、破房爛院，戶型擁擠不堪，公共設施無法配套，以及消防出行、生產生活存在明顯公共安全隱患的舊村舊城。
而另一方面，2000年高層在“十五”規劃中明確提出：“隨著農業生產力水平的提高和工業化進程的加快，中國推進城市化條件已逐漸成熟，要不失時機實施城鎮化戰略”。因此加快了城市化發展進程。大量人口流入城市帶來了大量的住房需求，因此需要更多的高層住宅來解決問題，但城市並不能一味擴張。
因此，國家於2005年正式出臺了“棚改”的相關政策，將這些老化的危房舊房拆除，取而代之的是一棟棟嶄新的高樓大廈，一方面保障居住生命財產安全，另一方面解決了城市住房需求上漲問題。相關數據顯示，“棚改”涉及範圍極廣，完成效率也非常高：2018年全市累計完成棚戶區改造34323戶，佔全年任務的146%，涉及人口約15.2萬人，佔全年任務的180%，超額完成2.36萬戶的全年改造任務。
但“棚改”過程中，也多多少少帶來了一些問題。
問題一：“釘子戶”與“炒房客”的出現。在城市化進程中，大量產生的住房需求使得市場逐漸轉變為賣方市場，因此房價上漲。而房價上漲的過程中，不可避免地吸引一些投資者，投資者多了就變成投機市場，導致房價進一步大漲。因此在“拆遷”過程中，一些住戶正是看中了其中的“暴利”，而向開發商漫天要價，並且以不搬離的方式迫使開發商妥協，既妨礙了施工進度，也阻礙了交通。而由於拆遷的鉅額賠償款，也吸引很多炒房客，致使房價再次上漲。
問題二：拆遷戶的“報復性消費”。在高房價時代，買一套房不容易，很多人買房基本上搭進去自己一生的積蓄。而對於拆遷戶而言，得到的賠償款自然也不是一筆小數目，因此對於一些“一夜暴富”的拆遷戶來說，很容易產生報復性消費的心理，將手上的錢很快花光，更有甚者染上了賭博、吸毒等不良習性。
問題三：老人無法適應新環境。由於需要拆遷的小區都是老舊小區，因此裡面的住戶很多都是在小區生活了十幾年或者幾十年的，主要還是以老人為主。而這些老人可能已經結交了不少的朋友並且熟悉了當地的情況，一下搬離到新環境中老人可能很難適應新生活，也難以結交新朋友，不能夠適應全新的環境。
明年起，“拆遷”停止，“舊改”全面推進。
前不久，中國社會科學院財經戰略研究院、新華社經濟參考報社、中國社會科學出版社，鳳凰網財經研究院在北京舉辦了《中國住房發展報告（2020-2021）》共同發佈及研討會，對於2020年房地產市場整體發展進行了總結，對於2021年樓市發展寄予了期望，其中明確提到：
大規模棚戶區改造圓滿收官，城鎮居民明顯改善居住環境。“十三五”時期全國棚改預計開工2300多萬套，將幫助5000多萬居民“出棚進樓”，預計完成投資約7萬億元。
也就是說，今年將是“拆遷”的最後一年，明年起老房子將不會拆了，取而代之的是一種全新的“舊改”模式。事實上，今年已經有多個小區在進行“舊改”了：相關數據顯示，2020年1-10月份全國新開工改造城鎮老舊小區3.7萬個（涉及居民687.35萬戶）、完成年度計劃任務的94.6%。
那麼“舊改”具體有哪些地方改造呢？筆者將其總結為三個方面，分別是基礎類、完善類、提升類。
基礎類：供水排水、供電弱電、道路維修、供氣供熱、消防安防等市政基礎設施改造提升。
完善類：拆除違法建設、綠化照明、無障礙設施、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯。
提升類：社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、養老託育設施等公共服務設施配套建設及其智慧化改造。
可以說，這次舊改覆蓋了小區生活的方方面面，住戶不僅生活居住質量得到了很大的提升，老房子加裝電梯後，出行安全也得到了進一步的保障。同時避免了上述出現了各種問題：“釘子戶”不復存在，“炒房客”無處下手、也不會讓住戶產生報復性消費心理。對於老舊小區住戶而言，老房子可以說是迎來了“第二春”，未來也有很大升值空間。
2020年7月28日，住建部部長黃豔的發言也證實了未來老房子的處理問題：根據改造要求的不一樣，將老舊住房分為基礎類、完善類、提升類進行區分，支持小區居民提取住房公積金，用於加裝電梯等自住住房改造。中央財政資金重點支持改造2000年底前建成的老舊小區。目標是到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需要改造城鎮老舊小區改造任務。
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